Kurz gesagt: Eine Staffelmiete ist eine im Mietvertrag festgelegte Miete, die zu bestimmten Zeitpunkten um bestimmte Beträge oder Prozentsätze steigt. Sie macht den Ertrag planbar, folgt aber nicht dem Markt.
Wie eine Staffelmiete funktioniert
Im Vertrag stehen die Stufen von vornherein fest, etwa „ab dem dritten Jahr 2 % mehr" oder „jährlich 250 € mehr im Monat". Anders als bei der Indexmiete hängt die Erhöhung nicht von einem Preisindex ab. Für Mieter und Vermieter ist das berechenbar, für den Vermieter bringt es aber keinen Schutz, wenn die Inflation schneller steigt als die Stufen.
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Wirkung auf die Bewertung
Im Ertragswertverfahren zählt die marktübliche Miete, soweit sie nachhaltig erzielbar ist. Liegen die vereinbarten Stufen später über der Marktmiete, wird der Unterschied nur für die Dauer der Bindung berücksichtigt, nicht als dauerhafter Mehrwert. Liegen sie darunter, kann ein Abschlag nötig sein. Wie die Differenz im Wert abgebildet wird, hängt von der Restlaufzeit ab, siehe Mietvertragsrestlaufzeit.
Beispiel mit frei gewählten Zahlen
Ein Mieter zahlt 10.000 € im Monat, die Staffel sieht alle zwei Jahre 5 % mehr vor. Nach vier Jahren sind es rund 11.025 €. Liegt die Marktmiete zu diesem Zeitpunkt bei 10.500 €, wäre die Vertragsmiete über dem Markt. Im Gutachten wird dieser Überhang nur bis zum Vertragsende berücksichtigt, danach rechnet man mit der Marktmiete.
Was zu beachten ist
Ob eine Staffel im Einzelfall wirksam vereinbart ist, ist eine Rechtsfrage. Das klären Sie mit einem Rechtsanwalt. Wir bewerten nur die wirtschaftliche Wirkung für den Wert.
Unterlagen und typische Fehler
Für die Bewertung brauchen wir den Mietvertrag mit allen Nachträgen und die aktuelle Mieterliste. Häufige Stolpersteine:
- Die Staffeln stehen nur im Hauptvertrag, ein Nachtrag hat sie geändert, aber die Mieterliste zeigt noch die alte Miete.
- Es ist unklar, ob die genannten Beträge netto oder brutto gemeint sind.
- Eine Staffel läuft aus, danach steht im Vertrag nichts mehr. Dann gilt die letzte Miete weiter, und das sollte im Gutachten bewusst so abgebildet werden.
Häufige Fragen
Ist eine Staffelmiete besser als eine Indexmiete?
Wird eine überhöhte Staffelmiete im Gutachten voll angesetzt?
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