Bei Wohnimmobilien entscheiden oft Details über den Wert: ein Wohnrecht im Grundbuch, eine alte Heizung, ein ungünstiger Grundriss oder die Frage, was auf dem Grundstück noch gebaut werden darf. Genau diese Punkte arbeiten wir im Gutachten nachvollziehbar heraus. Wir bewerten Häuser, Wohnungen, Mehrfamilienhäuser, Höfe und Grundstücke in ganz Bayern, für Eigentümer, Erben, Käufer, Kanzleien und Gerichte.
Kurz gesagt: Eine Wohnimmobilie wird nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bewertet, je nach Objekt im Vergleichs-, Sach- oder Ertragswertverfahren. Das Ergebnis ist der Verkehrswert, also der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Ein Verkehrswertgutachten kostet bei uns 1.580 € bis 3.570 € inklusive Mehrwertsteuer und ist meist 3–5 Werktage nach dem Ortstermin fertig. Für Finanzamt und Gericht brauchen Sie das vollständige Verkehrswertgutachten, kein Kurzgutachten.
Was wir bewerten
Außerdem: Ferien- und Freizeitimmobilien, Garagen und Stellplätze, Wohnungs- und Teileigentum.
Was den Wert einer Wohnimmobilie bestimmt
Zwei Häuser in derselben Straße können sehr unterschiedlich viel wert sein. Im Gutachten prüfen wir die Punkte, die am Markt tatsächlich preisbildend sind:
- Lage und Boden: Der Bodenrichtwert bildet die Grundlage, Zuschnitt, Größe und Erschließung des Grundstücks werden angepasst.
- Alter und Restnutzungsdauer: Baujahr und Modernisierungen bestimmen, wie lange das Gebäude noch wirtschaftlich nutzbar ist.
- Ausstattung und Zustand: Heizung, Fenster, Bäder und Dach, soweit sie bei der Besichtigung erkennbar sind und den Preis beeinflussen.
- Grundriss und Fläche: Die Wohnfläche übernehmen wir aus den vom Auftraggeber gelieferten Plänen und weisen das im Gutachten aus.
- Rechte und Lasten: Wohnrecht, Nießbrauch, Wegerechte und Erbbaurecht aus dem Grundbuch.
- Vermietung: Bei vermieteten Objekten zählen Miethöhe, Vertragslage und die nachhaltig erzielbare Miete.
Welches Verfahren zu welcher Immobilie passt
Die ImmoWertV kennt drei Verfahren. Welches das Ergebnis trägt, hängt von der Objektart ab:
- Eigentumswohnungen und Baugrundstücke: meist das Vergleichswertverfahren, weil es genug vergleichbare Verkäufe gibt.
- Selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser: in der Regel das Sachwertverfahren, bei dem die Herstellungskosten des Gebäudes den Wert bestimmen.
- Mehrfamilienhäuser und vermietete Wohnungen: das Ertragswertverfahren, das auf die nachhaltig erzielbare Miete schaut.
Das Ergebnis passen wir an den örtlichen Markt an und begründen jeden Schritt im Gutachten. So steht es auch einer Prüfung durch Finanzamt oder Gegenseite stand. Den vollständigen Aufbau beschreibt die Seite Verkehrswertgutachten.
Rechte und Lasten richtig bewerten
Ein lebenslanges Wohnrecht, ein Nießbrauch oder ein Wegerecht können den Wert einer Immobilie deutlich mindern. Gerade bei Übergaben in der Familie und bei Erbschaften ist das entscheidend, denn nur ein Gutachten, das diese Lasten richtig beziffert, führt auch zum richtigen Steuerwert. Wie das gerechnet wird, erklären unsere Ratgeber zu Wohnrecht, Nießbrauch und Dienstbarkeiten im Grundbuch.
Typische Anlässe
- Erbschaft und Schenkung – niedrigeren Wert beim Finanzamt nachweisen
- Scheidung – Zugewinnausgleich und Auszahlung
- Verkauf und Kauf – realistischer Preis
- Übergabe an Kinder, Pflichtteil, Erbengemeinschaft
- Wert von Neubau und Bauträgerobjekten im Wohnbereich
- Erbbaurecht und Erbbaugrundstück bewerten
- Wert vermieteter Immobilien und Kapitalanlagen
- Privatgutachten bei Streit um den Immobilienwert
- Versicherungssumme der Gebäudeversicherung prüfen
Wie solche Bewertungen in der Praxis aussehen, zeigen unsere Referenzen mit bewerteten Wohnimmobilien.
Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten?
Für das Finanzamt, bei Erbschaft und Schenkung, vor Gericht und im Streit mit der Gegenseite brauchen Sie ein vollständiges Verkehrswertgutachten; ein Kurzgutachten genügt dafür nicht. Wollen Sie nur für sich wissen, welcher Preis für Kauf, Verkauf oder eine Einigung in der Familie realistisch ist, genügt das Kurzgutachten. Im Ratgeber Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten finden Sie eine Entscheidungshilfe. Eine Online-Bewertung ist für diese Zwecke nicht geeignet, mehr dazu unter Online-Bewertung oder Gutachten.
Ablauf und Dauer
- Anfrage: Sie rufen an oder schreiben uns. In einer kostenlosen telefonischen Erstberatung klären wir Anlass, Gutachtenart und Honorar.
- Unterlagen: Sie erhalten eine Checkliste, etwa mit Grundbuchauszug, Plänen und Energieausweis. Bauakte und Grundbuchauszug fordern wir auf Wunsch selbst an. Details im Ratgeber Unterlagen für das Verkehrswertgutachten.
- Ortstermin: Wir besichtigen die Immobilie und dokumentieren Lage, Ausstattung und Zustand mit Fotos.
- Gutachten: Liegen alle Unterlagen vor, ist es in der Regel 3–5 Werktage nach dem Ortstermin fertig.
Kosten
Das Honorar für ein Verkehrswertgutachten richtet sich nach dem Wert der Immobilie. Sie erhalten es vorab verbindlich und ohne Nachforderungen. Es liegt zwischen 1.580 € (bis 150.000 €) und 3.570 € (bis 1 Mio. €), das Kurzgutachten kostet 1.180 €, jeweils inkl. MwSt. Hinzu kommen Fahrtkosten, die wir Ihnen vorab nennen. Mit dem Honorar-Rechner sehen Sie Ihren Preis sofort.
In ganz Bayern im Einsatz
Unser Büro liegt in Weiherhammer bei Weiden. Von dort bewerten wir Wohnimmobilien in allen sieben Regierungsbezirken, zum Beispiel in Nürnberg, München, Regensburg oder Augsburg. Alle 96 Städte und Landkreise finden Sie in der Übersicht.
Rechenbeispiel Einfamilienhaus (Sachwertverfahren)
So kann die Rechnung bei einem selbst genutzten Einfamilienhaus aussehen. Es handelt sich um fiktive Beispielzahlen, die nur den Rechenweg zeigen. Sie sind keine Marktwerte und lassen sich nicht auf ein konkretes Objekt übertragen. In einem echten Gutachten stammen die Eingangsdaten vom Gutachterausschuss und aus den Normalherstellungskosten der ImmoWertV.
| Schritt | Rechnung (fiktives Beispiel) | Ergebnis |
|---|---|---|
| Bodenwert | 700 m² Grundstück × 120 €/m² Bodenrichtwert | 84.000 € |
| Herstellungswert Gebäude | 220 m² Brutto-Grundfläche × 1.900 €/m² (angepasste Normalherstellungskosten) | 418.000 € |
| Alterswertminderung | Restnutzungsdauer 35 von 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer: 418.000 € × 35/80 | 182.875 € |
| Außenanlagen | pauschal 4 % des Gebäudewerts | 7.315 € |
| Vorläufiger Sachwert | 84.000 € + 182.875 € + 7.315 € | 274.190 € |
| Marktanpassung | Sachwertfaktor 0,90 (Beispielwert; in der Praxis je nach Objekt, Lage und Marktlage unterschiedlich und aus den Daten des Gutachterausschusses abgeleitet) | 246.771 € |
| Besonderheiten | Abzug für Instandhaltungsstau: 15.000 € | 231.771 € |
| Verkehrswert | gerundet | 232.000 € |
Der Schritt mit dem größten Einfluss ist oft die Marktanpassung. Ohne sie würde das Gutachten nur Herstellungskosten abbilden, nicht aber das, was Käufer in der Region tatsächlich zahlen. Mehr dazu im Lexikon unter Sachwertverfahren, Sachwertfaktor und Restnutzungsdauer.
Rechenbeispiel Mehrfamilienhaus (Ertragswertverfahren)
Auch hier sind es fiktive Beispielzahlen, nur zur Veranschaulichung.
| Schritt | Rechnung (fiktives Beispiel) | Ergebnis |
|---|---|---|
| Jahresrohertrag | 400 m² Wohnfläche × 7,00 €/m² × 12 Monate | 33.600 € |
| Bewirtschaftungskosten | 22 % vom Rohertrag (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis) | 7.392 € |
| Jahresreinertrag | 33.600 € − 7.392 € | 26.208 € |
| Verzinsung des Bodenwerts | Bodenwert 90.000 € × Liegenschaftszins 3,0 % | 2.700 € |
| Reinertrag der Gebäude | 26.208 € − 2.700 € | 23.508 € |
| Barwert der Gebäudeerträge | 23.508 € × Vervielfältiger 21,49 (3,0 %, 35 Jahre Restnutzungsdauer) | 505.115 € |
| Ertragswert | 505.115 € + Bodenwert 90.000 € | 595.115 € |
| Verkehrswert | gerundet, ohne besondere Merkmale | 595.000 € |
Der Liegenschaftszins ist die empfindlichste Größe. Schon ein halber Prozentpunkt verschiebt das Ergebnis deutlich, deshalb verwenden wir die vom Gutachterausschuss veröffentlichten Werte und begründen Abweichungen. Siehe Ertragswertverfahren, Liegenschaftszins und Vervielfältiger.
Energetischer Zustand und Modernisierung
Heizung, Dämmung, Fenster und Dach beeinflussen den Wert auf zwei Wegen. Zum einen verlängern Modernisierungen die Restnutzungsdauer, zum anderen achten Käufer auf Energiekosten und anstehende Investitionen. Wir erfassen bei der Besichtigung, was erneuert wurde und was erkennbar ansteht, und werten den Energieausweis als Unterlage aus. Was erneuert wurde, belegen Sie am besten mit Rechnungen und Datumsangaben. Die technische Prüfung von Anlagen oder Bauteilen gehört nicht zu unserer Leistung, ebenso wenig eine Energieberatung. Wie Modernisierungen die Restnutzungsdauer verändern, erklärt der Ratgeber Restnutzungsdauer und Modernisierung.
Woher die Marktdaten stammen
Ein Gutachten ist nur so belastbar wie seine Daten. Wir stützen uns auf:
- Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse, in Bayern abrufbar über das Bodenrichtwertinformationssystem.
- Daten des örtlichen Gutachterausschusses, etwa Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren und Vergleichspreise aus der Kaufpreissammlung, soweit veröffentlicht oder auf Antrag erhältlich.
- Die ImmoWertV mit ihren Anlagen, zum Beispiel den Nutzungsdauern und Normalherstellungskosten.
- Eigene Marktbeobachtung, um Daten aus der Region einzuordnen, wenn amtliche Zahlen fehlen oder älter sind.
Welche Daten wir im Einzelfall verwendet haben, steht im Gutachten. Wo Werte geschätzt werden mussten, weisen wir das aus.
Typische Fehler bei der Wertschätzung auf eigene Faust
- Angebotspreise statt Kaufpreise: Inserate zeigen, was Verkäufer wünschen, nicht, was bezahlt wurde.
- Falsche Wohnfläche: Dachschrägen, Balkone oder nicht genehmigte Ausbauten werden anders gerechnet als gedacht. Siehe Wohnfläche.
- Rechte und Lasten übersehen: Ein Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch kann den Wert spürbar mindern.
- Modernisierungskosten voll aufgeschlagen: Was ein Käufer für neue Fenster oder ein neues Bad mehr zahlt, ist meist weniger als die Rechnung.
- Falscher Stichtag: Bei Erbschaften zählt der Todestag, nicht der Tag der Bewertung. Siehe Gültigkeit und Stichtag.
- Online-Werte als Beleg verwenden: Automatische Bewertungen kennen weder Zustand noch Grundbuch. Siehe Online-Bewertung oder Gutachten.
Verkehrswert ist nicht gleich Kaufpreis
Der Verkehrswert ist ein fachlich ermittelter Wert zu einem Stichtag. Der tatsächliche Kaufpreis kann abweichen, weil Käufer und Verkäufer verhandeln, Zeitdruck herrscht oder persönliche Umstände eine Rolle spielen. Bei Schenkungen und Verkäufen innerhalb der Familie ist der Verkehrswert die neutrale Grundlage. Bei einem Verkauf am Markt gibt er eine gut begründete Preisorientierung.
Rechtsgrundlagen und Quellen
- § 194 Baugesetzbuch (BauGB): Definition des Verkehrswerts
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): Wertermittlungsverfahren und Marktanpassung
- § 198 Bewertungsgesetz (BewG): Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts
- Veröffentlichungen der Gutachterausschüsse in Bayern: Bodenrichtwerte und Marktdaten