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Was ist ein Wohnrecht?
Das Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) erlaubt einer Person, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen. Es wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen und gilt meist lebenslang. Anders als beim Nießbrauch darf der Berechtigte die Räume in der Regel nicht vermieten. Die Ausübung darf er einem Dritten nur überlassen, wenn das ausdrücklich gestattet ist. Ehegatte, Kinder und Pflegepersonal darf er aber aufnehmen.
Typische Situationen
- Eltern übertragen das Haus an ein Kind und behalten ein Wohnrecht
- Der überlebende Ehepartner erhält im Testament ein Wohnrecht, das Haus erben die Kinder
- Eine Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht soll verkauft oder beliehen werden
- Bei einer Scheidung oder Erbauseinandersetzung ist ein Wohnrecht Teil der Vereinbarung
- Der Berechtigte zieht aus, etwa ins Pflegeheim, und das Wohnrecht soll abgelöst werden
Wohnrecht, Nießbrauch, Dauerwohnrecht
Das Wohnrecht ist an die Person gebunden und weder übertragbar noch vererblich. Der Nießbrauch umfasst alle Nutzungen, auch das Vermieten. Das Dauerwohnrecht nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist dagegen veräußerlich und vererblich und wird eher wie Eigentum behandelt. Welches Recht eingetragen ist, steht im Grundbuch und in der Eintragungsbewilligung.
So wird ein Wohnrecht bewertet
- Jahreswert: Was wäre die Nutzung der betroffenen Räume im Jahr wert? Grundlage ist die marktübliche Miete, abzüglich der Kosten, die der Eigentümer weiterhin trägt.
- Laufzeit: Bei einem lebenslangen Recht die statistische Lebenserwartung des Berechtigten nach der aktuellen Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes.
- Kapitalisierung: Der Jahreswert wird mit einem Zinssatz über die erwartete Laufzeit auf den Stichtag abgezinst.
- Wertminderung: Der Verkehrswert der Immobilie ohne Belastung wird um den Wert des Rechts gemindert, marktgerecht, denn Käufer zahlen für ein belastetes Haus meist noch weniger als den rechnerischen Wert.
Vereinfachtes Beispiel
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkehrswert ohne Wohnrecht | 320.000 € |
| Jahreswert des Wohnrechts (Erdgeschoss, 90 m²) | 7.200 € |
| × Kapitalisierungsfaktor (Berechtigte 78 Jahre) | × 9,5 |
| Wert des Wohnrechts | 68.400 € |
| Verkehrswert mit Wohnrecht (gerundet) | 252.000 € |
Alle Zahlen sind frei gewählt und dienen nur der Veranschaulichung.
Wohnrecht ablösen oder löschen
Ein Wohnrecht erlischt mit dem Tod des Berechtigten. Die Löschung im Grundbuch erfolgt dann mit der Sterbeurkunde. Will der Berechtigte zu Lebzeiten verzichten, etwa weil er ins Pflegeheim zieht, einigen sich die Parteien meist auf eine Ablösesumme. Der Wert des Wohnrechts ist dafür eine nachvollziehbare Verhandlungsgrundlage. Wie das Sozialamt mit einem Wohnrecht umgeht, behandelt Gutachten Pflegeheim und Sozialamt.
Steuerliche Bewertung
Für die Schenkung- und Erbschaftsteuer rechnet das Finanzamt nach eigenen, pauschalen Regeln (§§ 14–16 Bewertungsgesetz): Jahreswert mal Vervielfältiger aus einer jährlich veröffentlichten Tabelle. Der Jahreswert ist dabei gedeckelt, höchstens der Wert des Grundstücks geteilt durch 18,6. Weicht das Ergebnis deutlich vom tatsächlichen Wert ab, kann ein Verkehrswertgutachten helfen. Gegenüber dem Finanzamt zählt dabei nur das vollständige Verkehrswertgutachten, ein Kurzgutachten reicht nicht.
Auch beim Pflichtteil und im Zugewinnausgleich (Scheidung) spielt der Wert eines Wohnrechts eine Rolle.
Fragen zu Ihrem Fall? Wir sagen Ihnen ehrlich am Telefon, was nötig ist: 09605 / 66 92 588 oder Anfrage senden.
Weiterführend: Immobilie mit Wohnrecht verkaufen.
Häufige Fragen
Kann man ein Haus mit Wohnrecht verkaufen?
Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn der Berechtigte ins Pflegeheim zieht?
Wie lange gilt ein Wohnrecht?
Kann der Wohnberechtigte die Wohnung vermieten?
Wer trägt beim Wohnrecht die Kosten?
Wie wirkt sich ein Wohnrecht bei der Zwangsversteigerung aus?
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Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.