Sie haben ein Haus oder eine Wohnung gefunden? Dann ist jetzt der Moment für einen unabhängigen Blick, bevor Sie beim Notar unterschreiben. Mängel, die Sie nach dem Kauf entdecken, zahlen Sie in aller Regel selbst. Wir begleiten Sie zur Besichtigung und sagen Ihnen, was Sie sehen sollten und ob der Preis passt.
Kurz gesagt: Die Kaufberatung ist ein unabhängiger Blick auf die Immobilie vor dem Kauf: Wir besichtigen das Objekt mit Ihnen, ordnen Zustand und Preis ein und sagen, worauf Sie beim Verkäufer achten sollten. Sie kostet für Wohnimmobilien 710 € inklusive Mehrwertsteuer. Sie ersetzt weder ein Wertgutachten noch eine Bausubstanzuntersuchung.
Was wir prüfen
- Bauzustand: Dach, Fassade, Fenster, Keller, Feuchtigkeit und sichtbare Schäden
- Haustechnik: Alter und Zustand von Heizung, Elektrik und Leitungen
- Energetischer Zustand und was eine Sanierung ungefähr bedeuten würde
- Grundriss, Nutzbarkeit und Ausbaumöglichkeiten
- Lage und Wiederverkäuflichkeit
Was Sie danach wissen
Ob der Preis zur Immobilie passt, mit welchen Kosten in den nächsten Jahren zu rechnen ist und welche Punkte Sie beim Verkäufer ansprechen sollten. Oft spart eine einzige erkannte Schwachstelle mehr, als die Beratung kostet.
Bei Eigentumswohnungen prüfen wir zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Instandhaltungsrücklage. Dort verstecken sich oft anstehende Sonderumlagen.
Wie die Besichtigung abläuft
- Sie nennen uns die Immobilie und den Besichtigungstermin.
- Wir sehen uns das Objekt gemeinsam mit Ihnen an, vom Keller bis zum Dach, und halten fest, was uns auffällt.
- Wir ordnen Zustand und Preis ein und sagen Ihnen, worauf Sie bei den Verhandlungen achten sollten.
Was die Kaufberatung nicht ist
Die Kaufberatung ist keine Bausubstanzuntersuchung und kein Verkehrswertgutachten. Wir prüfen zerstörungsfrei, was bei der Besichtigung erkennbar ist. Bauteilöffnungen, Messungen und die Suche nach Schadensursachen gehören nicht dazu, ebenso wenig die rechtliche Prüfung des Kaufvertrags. Bei Verdacht auf größere Schäden empfehlen wir einen Bausachverständigen.
Kaufberatung oder Gutachten?
| Sie wollen | Passende Leistung |
|---|---|
| Vor dem Kauf wissen, ob Zustand und Preis passen | Kaufberatung (Wohnimmobilien 710 €) |
| Den Wert schriftlich als Orientierung | Kurzgutachten (1.180 €) |
| Den Wert gegenüber Bank, Finanzamt oder Gericht belegen | Verkehrswertgutachten (ab 1.580 €) |
Preis
Wohnimmobilien: 710 € Festpreis inkl. MwSt., zzgl. Fahrtkosten, die wir Ihnen vorab nennen. Gewerbeimmobilien: Preis auf Anfrage. Gewerbeobjekte sind meist komplexer (Mietverträge, Nutzung, Technik, Größe), daher erhalten Sie dafür ein individuelles, verbindliches Angebot. Braucht Ihre Bank eine schriftliche Wertermittlung, fragen Sie vorab, welche Form sie akzeptiert. Das kann ein Kurzgutachten oder ein Verkehrswertgutachten sein. Alle Preise stehen unter Honorar und Preise.
Worauf wir bei der Besichtigung achten
| Bereich | Worauf wir achten | Warum es wichtig ist |
|---|---|---|
| Dach und Fassade | Alter, erkennbare Schäden, Zustand der Dachrinnen und Anschlüsse | Große Posten bei der Instandhaltung |
| Keller | Feuchtigkeitsspuren, Gerüche, Zustand der Wände | Hinweis auf Abdichtungsprobleme, die genauer untersucht werden sollten |
| Fenster und Türen | Alter, Verglasung, Zustand | Energiekosten und mögliche Erneuerung |
| Heizung und Warmwasser | Art, Alter der Anlage, Brennstoff | Betriebskosten und anstehende Investitionen |
| Elektrik und Leitungen | Alter der Installation, Zustand des Verteilers | Modernisierungsbedarf |
| Grundriss | Nutzbarkeit, Raumhöhen, Ausbaumöglichkeiten | Alltagstauglichkeit und Wiederverkauf |
| Grundstück | Zuschnitt, Hanglage, Zufahrt, Nebengebäude | Nutzbarkeit und mögliche Einschränkungen |
| Umgebung | Lärm, Anbindung, Versorgung | Wohnqualität und Nachfrage |
Wir erfassen, was bei der Besichtigung erkennbar ist. Eine technische Untersuchung der Bausubstanz gehört nicht dazu. Bei Auffälligkeiten sagen wir Ihnen, wofür Sie einen Bausachverständigen hinzuziehen sollten.
Fragen, die Sie dem Verkäufer stellen sollten
- Wann wurden Dach, Heizung, Fenster und Leitungen zuletzt erneuert, und gibt es Rechnungen?
- Gab es Wasserschäden, Feuchtigkeit oder Schimmel?
- Welche Umbauten wurden durchgeführt, und gibt es dazu Baugenehmigungen?
- Wie hoch sind die laufenden Kosten für Heizung, Strom, Wasser und Grundsteuer?
- Bestehen Rechte Dritter, zum Beispiel Wohnrecht, Wegerecht oder Mietverträge?
- Warum wird verkauft, und wie lange steht das Objekt schon zum Verkauf?
- Bei Wohnungen: Wie hoch ist die Erhaltungsrücklage, und sind Maßnahmen oder Sonderumlagen geplant?
Unterlagen, die Sie vor dem Kauf anfordern sollten
Grundbuchauszug, Lageplan und Grundrisse, Baugenehmigung, Energieausweis, bei Wohnungen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, bei vermieteten Objekten die Mietverträge. Was für Ihren Fall wichtig ist, besprechen wir vor dem Termin. Mehr dazu im Ratgeber Unterlagen für das Verkehrswertgutachten.
Beispiel: Wie eine Kaufberatung Ihre Verhandlung unterstützt
Ein fiktives Beispiel: Ein Haus wird für 380.000 € angeboten. Bei der Besichtigung fällt auf, dass die Heizung sehr alt ist, das Dach Schäden zeigt und die Fenster einfach verglast sind. Wir ordnen ein, dass hier in den nächsten Jahren größere Investitionen anstehen, und nennen die Punkte, die Sie ansprechen sollten. Ob und um wie viel der Verkäufer entgegenkommt, bleibt Verhandlungssache. Wollen Sie den Wert verbindlich belegt haben, etwa für die Bank, ist ein Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten die passende Ergänzung.
Eigentumswohnung: Worauf es zusätzlich ankommt
Bei einer Wohnung kaufen Sie einen Anteil am ganzen Haus. Wir lesen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Protokolle und achten darauf, wie hoch die Erhaltungsrücklage ist, ob Maßnahmen beschlossen wurden und ob es Streit in der Gemeinschaft gibt. Das hilft einzuschätzen, ob mit Sonderumlagen zu rechnen ist. Mehr dazu auf der Seite Eigentumswohnung bewerten.
Kaufnebenkosten nicht vergessen
Zum Kaufpreis kommen weitere Kosten, die Sie in der Rechnung berücksichtigen sollten: die Grunderwerbsteuer, die in Bayern 3,5 % des Kaufpreises beträgt, sowie Notar- und Grundbuchkosten, die in der Regel bei rund 1,5 bis 2 % liegen. Hinzu kommen eventuell Maklerkosten, Finanzierungskosten und der Aufwand für Umzug und Renovierung. Welche Kosten bei Ihnen anfallen, klären Sie mit Notar und Bank. Wir ordnen ein, welche Investitionen am Objekt selbst absehbar sind.
Typische Fehler beim Immobilienkauf
- Zu schnell zugesagt: Entscheidungen unter Zeitdruck lassen wenig Raum für Prüfung.
- Nur auf den Preis geschaut: Zustand, Lage und Folgekosten bestimmen, ob der Preis passt.
- Sanierungskosten unterschätzt: Heizung, Dach und Leitungen sind teure Posten.
- Unterlagen nicht gelesen: Gerade bei Wohnungen verstecken sich in den Protokollen oft Sonderumlagen.
- Rechte im Grundbuch übersehen: Wohnrecht, Wegerecht oder Vorkaufsrecht beeinflussen Nutzung und Wert.
Was nach der Beratung passiert
Sie erhalten von uns eine kurze schriftliche Zusammenfassung der Eindrücke und der Punkte für die Verhandlung. Entscheiden Sie sich für den Kauf, kann ein Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten den Wert für Ihre Bank oder die Familie dokumentieren. Entscheiden Sie sich dagegen, haben Sie vor dem Notartermin vermieden, was Sie später teuer bezahlen müssten. Die Prüfung des Kaufvertrags übernimmt der Notar, bei Bedarf ein Rechtsanwalt.
Weiterführend: Instandhaltungsrücklage und Sonderumlage.