Ertragswert einer Gewerbeimmobilie berechnen
Vorläufiger Ertragswert nach dem Rechenweg der ImmoWertV, vorbelegt mit unserem Beispiel.
- Jahresrohertrag
- Bewirtschaftungskosten
- Jahresreinertrag
- Bodenwert
- Verzinsung des Bodenwerts
- Reinertrag des Gebäudes
- Vervielfältiger
- Ertragswert des Gebäudes
Der Reinertrag reicht hier nicht für die Verzinsung des Bodens. Dann trägt das Gebäude nichts zum Ertragswert bei, und im Gutachten wäre eine andere Betrachtung nötig, etwa der Bodenwert abzüglich Freilegungskosten.
Bitte tragen Sie Mietfläche und Miete ein.
Objekt bewerten lassenRechnerische Orientierung, kein Gutachten. Es fehlen Marktanpassung, besondere objektspezifische Merkmale und die Prüfung der Eingangsgrößen.
Kurz gesagt: Der Rechner folgt dem Ertragswertverfahren für Gewerbeimmobilien: Aus Miete und Kosten ergibt sich der Reinertrag, davon wird die Verzinsung des Bodens abgezogen, der Rest wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert, und der Bodenwert kommt dazu. Das Ergebnis ist ein vorläufiger Ertragswert, kein Verkehrswert.
So rechnet der Rechner
| Schritt | Rechnung | Was dahintersteckt |
|---|---|---|
| Jahresrohertrag | Mietfläche × Miete je m² × 12 | Die nachhaltig erzielbare Miete, nicht automatisch die Vertragsmiete. |
| Jahresreinertrag | Rohertrag − Bewirtschaftungskosten | Kosten, die der Eigentümer trägt: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis. |
| Reinertrag des Gebäudes | Reinertrag − Bodenwert × Liegenschaftszins | Der Boden wird getrennt verzinst, weil er nicht abgenutzt wird. |
| Vervielfältiger | ((1 + Zins)^n − 1) ÷ (Zins × (1 + Zins)^n) | Der Barwertfaktor für n Jahre Restnutzungsdauer bei gegebenem Liegenschaftszins. |
| Vorläufiger Ertragswert | Reinertrag des Gebäudes × Vervielfältiger + Bodenwert | Noch ohne Marktanpassung und objektspezifische Merkmale. |
Ein fiktives Rechenbeispiel
Eine Lagerhalle mit Büroanteil hat 2.400 m² Mietfläche, die Miete beträgt 4,80 € je m² und Monat, das Grundstück hat 6.000 m² bei 45 € Bodenrichtwert. Die Restnutzungsdauer liegt bei 25 Jahren, der Liegenschaftszins bei 6,0 %, die Bewirtschaftungskosten bei 12 %. Daraus ergeben sich ein Rohertrag von 138.240 €, ein Reinertrag von 121.651 €, nach Verzinsung des Bodenwerts von 270.000 € ein Gebäudereinertrag von 105.451 €. Mit dem Vervielfältiger von rund 12,78 ist das Gebäude etwa 1.348.000 € wert, zusammen mit dem Boden etwa 1.618.000 €. Die ausführliche Herleitung steht im Ratgeber Gewerbeimmobilie: Ertragswert-Beispiel. Die Zahlen sind frei gewählt und sagen nichts über Ihr Objekt.
Was der Rechner nicht berücksichtigt
- Marktanpassung: Das Rechenergebnis wird im Gutachten am Markt geprüft und gegebenenfalls angepasst. Siehe Liegenschaftszins und Marktanpassung.
- Objektspezifische Merkmale: Instandhaltungsstau, Leerstand, Altlasten, Rechte und Lasten oder eine Vertragsmiete über oder unter der Marktmiete verändern den Wert.
- Restnutzungsdauer: Sie hängt von Alter, Modernisierungen und Zustand ab, siehe Restnutzungsdauer und Modernisierung.
- Mietverträge: Laufzeit, Optionen und Staffeln wirken auf den Wert, siehe Gewerbeimmobilie und Mietverträge.
- Eingangsgrößen: Liegenschaftszins und Miete sind Annahmen. Schon kleine Änderungen verschieben das Ergebnis um mehrere hunderttausend Euro.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist
Der Rechner zeigt, wie stark Zins und Restnutzungsdauer wirken. Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie kaufen, verkaufen, finanzieren oder übertragen wollen oder wenn eine Bank, ein Gericht oder das Finanzamt einen belastbaren Wert verlangt, braucht es eine Bewertung nach ImmoWertV. Für Behörden und Gerichte erstellen wir ein vollständiges Verkehrswertgutachten; ein Kurzgutachten wird dort nicht akzeptiert. Das Honorar für Gewerbeimmobilien nennen wir als individuelles Angebot. Kennzahlen für den Kauf finden Sie im Kaufpreisfaktor- und Renditerechner. Begriffe erklärt das Lexikon: Ertragswertverfahren, Liegenschaftszins, Vervielfältiger und Restnutzungsdauer.
Häufige Fragen
Ist das Ergebnis ein Verkehrswert?
Woher bekomme ich den Liegenschaftszins?
Warum wird der Boden getrennt verzinst?
Welche Miete gebe ich ein?
Eignet sich der Rechner für Wohnhäuser oder Hotels?
Weiterlesen
- Gewerbeimmobilien bewerten
- Ertragswert-Beispiel
- Ertragswertverfahren
- Kaufpreisfaktor-Rechner
- Honorar und Preise
Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.