Gewerbeimmobilien werden nicht nach Quadratmeterpreisen aus dem Wohnungsmarkt bewertet, sondern nach dem, was sie nachhaltig erwirtschaften. Dafür braucht es Erfahrung mit Mieten, Nutzungen und Käufern im gewerblichen Markt – die bringen wir aus der täglichen Praxis mit.
Was wir bewerten
Außerdem: Konversionsflächen, Tankstellen, Sonderimmobilien sowie Rechte und Dienstbarkeiten an Gewerbegrundstücken.
Typische Anlässe
- Unternehmensnachfolge und Übertragung an die nächste Generation
- Entnahme aus dem Betriebsvermögen, Betriebsaufgabe
- Gesellschafterwechsel oder Auseinandersetzung unter Gesellschaftern
- Finanzierung, Bankgespräche, Sicherheiten
- Kauf, Verkauf, Insolvenz und Verwertung
- Streit um die Höhe der Miete oder Pacht
- Wertermittlung vor dem Ankauf einer Renditeimmobilie
- Bewertung von Bestandsobjekten für Fonds und Family Offices
- Land- und forstwirtschaftliche Flächen und Betriebe bewerten
- Immobilien mit Photovoltaik- und Energieanlagen bewerten
- Grundstückswert bei Projekt- und Baulandentwicklung
- Immobilien einer Gesellschaft beim Anteils- oder Beteiligungskauf bewerten
- Verkaufspreis einer Gewerbeimmobilie vor dem Verkauf ermitteln
- Bewertung mehrerer Objekte auf einen gemeinsamen Stichtag
Für Fonds, Family Offices und Investoren
Neben Unternehmen, Banken und Kanzleien bewerten wir Gewerbeobjekte für Fonds, Family Offices und weitere Investoren: Bewertung für Fonds und Family Offices, Wertermittlung vor dem Ankauf, Portfolio- und Bestandsbewertung und Bewertung bei Projektentwicklung. Wir liefern nachvollziehbare Wertgutachten mit einheitlicher Methodik und behandeln Objekte und Auftraggeber vertraulich.
Wie der Wert entsteht
Grundlage ist in der Regel das Ertragswertverfahren: Welche Miete ist nachhaltig erzielbar, welche Bewirtschaftungskosten fallen an, welche Restnutzungsdauer hat das Gebäude, und mit welcher Rendite rechnen Käufer am Markt? Für die benötigten Unterlagen – Mietverträge, Flächenaufstellung, Baujahre einzelner Gebäudeteile – erhalten Sie von uns eine Checkliste.
Eine Immobilie, die wir bewerten, vermitteln wir nicht. So bleibt das Gutachten unabhängig.
Beispiele aus der Praxis finden Sie in unseren Referenzen mit bewerteten Gewerbeimmobilien.
Worin sich Gewerbe von Wohnen unterscheidet
Bei Wohnimmobilien orientiert sich der Markt an Vergleichspreisen. Gewerbeimmobilien werden dagegen nach dem bewertet, was sie nachhaltig einbringen. Daraus ergeben sich andere Fragen:
- Mieter und Verträge: Laufzeit, Bonität, Indexierung und Optionen entscheiden über die Sicherheit des Ertrags, siehe Gewerbeimmobilie und Mietverträge und Wertsicherung im Gewerbemietvertrag.
- Drittverwendbarkeit: Taugt das Gebäude auch für einen anderen Nutzer, wenn der heutige ausfällt? Das beeinflusst Risiko und Restwert.
- Leerstand: Er wird nicht pauschal abgezogen, sondern nach Dauer, Kosten und Nachfrage eingeordnet, siehe Gewerbeimmobilie mit Leerstand.
- Betreiberimmobilien: Bei Hotels, Pflegeheimen oder Tankstellen zählt, welche Pacht ein durchschnittlicher Betreiber zahlen kann, siehe Hotel und Gasthof bewerten.
- Bodenwert und Baurecht: Bei Betriebsgrundstücken bestimmen Bebauungsplan, Erweiterungsflächen und Erschließung einen großen Teil des Werts.
Ein Rechenbeispiel für den Ertragswert einer Halle finden Sie im Ratgeber Gewerbehalle bewerten: Ertragswert im Beispiel.
Weitere Ratgeber zum Thema: Kaufpreisfaktor und Rendite, Altlasten bei Gewerbegrundstücken, Baurecht und Entwicklungszustand und Betriebsimmobilie bei der Nachfolge.
Besonderheiten je Objektart
- Hallen und Lager: Hallenhöhe, Tore, Rangierflächen und Anbindung bestimmen die Nachfrage. Bei Spezialausstattung zählt, ob Nachnutzer sie brauchen.
- Büros und Praxen: Flächeneffizienz, Technik, Stellplätze und die Mieterstruktur. Außerhalb der Metropolen sind Büromärkte kleiner, Leerstand wirkt stärker.
- Einzelhandel: Lage und Frequenz, Mietvertragsform (fest, Staffel, Umsatz) und die Rolle des Ankermieters bei Fachmärkten und Nahversorgern.
- Hotels und Gasthöfe: Bewertet wird die Immobilie über die nachhaltig tragbare Pacht, nicht der Betrieb. Inventar und Konzession sind getrennt zu betrachten.
- Pflege- und Sozialimmobilien: Betreiberbonität, Pachtlaufzeit, Auflagen und die Möglichkeit einer Nachnutzung.
- Tankstellen und Kfz-Betriebe: Lage, Pachtverträge und die Frage nach Altlasten, siehe Altlasten bei Gewerbegrundstücken.
- Wohn- und Geschäftshäuser: Zwei Mietmärkte in einem Haus, mit getrennter Betrachtung von Wohnen und Gewerbe.
Für wen wir Gewerbegutachten erstellen
Unsere Auftraggeber sind Unternehmer und Eigentümer, die eine Betriebsimmobilie bewerten lassen, ebenso Banken, Steuerberater, Rechtsanwälte und Gerichte, die einen neutralen Wert brauchen. Dazu kommen Investoren, Fonds und Family Offices, die vor einem Ankauf oder zur Bestandsbewertung eine unabhängige Einschätzung benötigen. Wir arbeiten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, begründen jede Annahme nachvollziehbar und unterscheiden klar zwischen dem, was wir bewerten, und dem, was Rechtsanwalt, Steuerberater oder Fachgutachter beurteilen.
Was ein Gutachten nicht leistet: Wir erstellen keine Schadens- oder Bauschadensgutachten, keine Bodenuntersuchungen und keine Unternehmensbewertungen und geben keine Rechts- oder Steuerberatung. Wo solche Fragen auftauchen, benennen wir sie im Gutachten und arbeiten bei Bedarf mit Fachleuten zusammen.
Die wichtigsten Wertfaktoren bei Gewerbeimmobilien
Der Wert einer Gewerbeimmobilie ergibt sich aus dem Zusammenspiel mehrerer Faktoren. Wir prüfen sie bei jedem Objekt einzeln, denn dieselbe Halle kann in einer anderen Lage oder mit einem anderen Mieter einen ganz anderen Wert haben.
- Miete und Mietvertrag: Höhe, Laufzeit, Indexierung, Optionen und Kündigungsrechte bestimmen, wie sicher der Ertrag ist. Wichtig ist der Vergleich der Vertragsmiete mit der marktüblichen Miete.
- Mieter und Branche: Bonität und Abhängigkeit von einem einzigen Mieter wirken auf das Risiko. Bei Betreibern, etwa Hotels oder Pflegeheimen, kommt es auf die Tragfähigkeit der Pacht an.
- Lage und Erreichbarkeit: Bei Handel zählen Frequenz und Sichtbarkeit, bei Logistik die Anbindung an Autobahn und Bundesstraße, bei Büros Erreichbarkeit für Mitarbeiter und Kunden.
- Gebäude und Zustand: Baujahr, Ausstattung, Flächeneffizienz und Instandhaltungsbedarf. Daraus folgt die Restnutzungsdauer.
- Grundstück und Baurecht: Bebauungsplan, Erweiterungsmöglichkeiten, Erschließung, mögliche Altlasten. Siehe Baurecht und Entwicklungszustand.
- Markt und Zinsniveau: Käufer verlangen Renditen, die sich mit den Zinsen verändern. Das fließt über den Liegenschaftszins in den Wert ein.
Welches Verfahren bei welchem Objekt
Die ImmoWertV kennt drei Verfahren. Welches Verfahren geeignet ist, hängt von Art und Nutzung des Objekts ab. Häufig werden mehrere Verfahren zur gegenseitigen Prüfung herangezogen.
| Verfahren | Typische Objekte | Grundidee |
|---|---|---|
| Ertragswertverfahren | Vermietete Büros, Handel, Hallen, Geschäftshäuser, Hotels (Pacht) | Wert aus nachhaltigem Ertrag und Rendite |
| Sachwertverfahren | Eigengenutzte Betriebsgebäude, Spezialimmobilien | Wert aus Boden und Herstellungskosten, angepasst an den Markt |
| Vergleichswertverfahren | Unbebaute Gewerbegrundstücke, Teileigentum | Wert aus Kaufpreisen vergleichbarer Objekte |
Wie stark Annahmen den Wert verändern
Gewerbeimmobilien reagieren empfindlich auf Annahmen. Schon kleine Änderungen bei Miete, Liegenschaftszins oder Restnutzungsdauer verschieben das Ergebnis deutlich. Im Ratgeber Gewerbehalle: Ertragswert im Beispiel rechnen wir eine Halle mit frei gewählten Zahlen durch: Zwischen der günstigsten und der ungünstigsten Annahme liegen dort rund 570.000 € bei gleicher Miete. Deshalb begründet ein Gutachten jede Annahme nachvollziehbar und weist aus, welche davon den Wert am stärksten beeinflussen.
Diese Unterlagen helfen bei der Bewertung
Je vollständiger die Unterlagen, desto belastbarer das Gutachten. Hilfreich sind:
- aktuelle Grundbuchauszüge und Teilungserklärung (falls vorhanden)
- alle Mietverträge samt Nachträgen, Mieterliste und Mietaufstellung
- Pläne, Flächenberechnung, Baugenehmigungen und Energieausweis
- Nebenkostenabrechnungen und Angaben zu nicht umlagefähigen Kosten
- Rechnungen oder Angaben zu Modernisierungen und anstehenden Investitionen
- Auskünfte zu Altlasten, Baulasten oder Rechten Dritter, soweit bekannt
Fehlt etwas, nennen wir Ihnen nach der ersten Sichtung, was nachgereicht werden sollte. Eine unvollständige Unterlage verzögert nur, sie verhindert das Gutachten nicht.
Häufige Missverständnisse
- „Die Miete bestimmt den Wert." Nur die nachhaltig erzielbare Miete zählt. Eine überhöhte Vertragsmiete wird nach Vertragsende nicht fortgeschrieben.
- „Der Buchwert ist der Verkehrswert." Der Buchwert folgt der Bilanz, der Verkehrswert dem Markt am Stichtag.
- „Die Bank bewertet ohnehin." Banken nutzen einen eigenen Beleihungswert, der vorsichtiger ist und einem anderen Zweck dient.
- „Ein Angebot ist ein Wert." Ein Kaufangebot zeigt, was ein Interessent zahlen würde. Ein Gutachten leitet den Wert aus Markt und Objekt ab.
- „Kennzahlen reichen." Faktor und Rendite helfen bei der Einordnung, ersetzen aber keine Bewertung, siehe Kaufpreisfaktor und Rendite.
Rechner: Mit dem Kaufpreisfaktor- und Renditerechner prüfen Sie ein vermietetes Objekt vorab auf Faktor und Anfangsrendite. Der Ertragswert-Rechner zeigt den vorläufigen Ertragswert nach dem Rechenweg der ImmoWertV.
Gewerbeimmobilien nach Region
Der Gewerbemarkt ist von Region zu Region verschieden. Zu allen sieben Regierungsbezirken haben wir eigene Seiten mit Standorten, Branchen und Wertfaktoren:
- Gewerbeimmobilien in der Oberpfalz
- Gewerbeimmobilien in Oberfranken
- Gewerbeimmobilien in Mittelfranken
- Gewerbeimmobilien in Niederbayern
- Gewerbeimmobilien in Schwaben
- Gewerbeimmobilien in Unterfranken
- Gewerbeimmobilien in Oberbayern
Gewerbebewertung in Bayern und der Oberpfalz
Unser Büro sitzt in Weiherhammer in der nördlichen Oberpfalz. Wir bewerten Gewerbeobjekte in ganz Bayern, vom Handwerksbetrieb im Landkreis über die Halle im Gewerbegebiet bis zum Geschäftshaus in der Innenstadt. Den lokalen Markt kennen wir aus der täglichen Praxis, die Daten der Gutachterausschüsse und das örtliche Baurecht werten wir objektbezogen aus. Eine Übersicht der Regionen finden Sie unter Immobiliengutachter in Bayern.
Fachbegriffe rund um Gewerbeimmobilien
Die wichtigsten Begriffe aus Mietvertrag, Markt und Baurecht, kurz und verständlich erklärt:
- Staffelmiete
- Indexmiete
- Mietfläche nach gif
- Umsatzmiete
- Verlängerungsoption
- Mietfreie Zeit
- Mieterausbau
- Leerstandsquote
- Kaufpreisfaktor
- Bruttoanfangsrendite
- Nettoanfangsrendite
- Betriebsimmobilie
- Spezialimmobilie
- Sale-and-lease-back
- Share Deal
- Pacht
- Grundflächenzahl
- Gewerbegebiet
- Bestandsschutz
- Erschließungsbeitrag
- Altlasten
- Entwicklungszustand
- Bruttogrundfläche
- Erbbauzins
- Due Diligence
- Portfoliobewertung
So läuft eine Gewerbebewertung ab
- Anfrage und Angebot: Sie schildern Objekt und Zweck, wir erstellen ein verbindliches Angebot.
- Unterlagen: Sie erhalten eine Checkliste mit Mietverträgen, Flächenaufstellung, Plänen und Grundbuchauszug.
- Ortstermin: Wir besichtigen das Objekt, erfassen den Zustand zerstörungsfrei und klären die Nutzung vor Ort.
- Auswertung: Markt, Mieten und Bodenwerte werden ausgewertet und das Verfahren angewandt.
- Gutachten: Fertig in der Regel 3–5 Werktage nach dem Ortstermin, nach interner Qualitätskontrolle.
Auch zur Verwendung: Für Finanzamt und Gericht ist ein vollständiges Verkehrswertgutachten nötig, ein Kurzgutachten genügt dafür nicht.
Den Mietvertrag richtig lesen: Was er für den Wert bedeutet
Bei vermieteten Gewerbeobjekten bestimmt der Mietvertrag, welcher Ertrag dauerhaft erwartet werden kann. Wir lesen deshalb jeden Vertrag auf die Punkte, die den Wert tatsächlich verändern:
| Vertragspunkt | Warum er den Wert beeinflusst |
|---|---|
| Restlaufzeit und Optionen | Je länger ein Mietvertrag läuft, desto sicherer ist der Ertrag. Bei kurzer Restlaufzeit ist offen, ob und zu welcher Miete weitervermietet wird. |
| Miethöhe im Vergleich zum Markt | Liegt die vertragliche Miete über oder unter der marktüblichen, wirkt das auf den Ertragswert. Maßstab ist die nachhaltig erzielbare Miete, siehe Mietgutachten Gewerbe. |
| Anpassungsregeln | Indexmiete oder Staffelmiete bestimmen, wie sich der Ertrag entwickelt. Fehlt eine Regel, bleibt die Miete bis zur nächsten Verhandlung gleich. |
| Umlage der Nebenkosten | Was der Mieter trägt, mindert die Kosten des Eigentümers. Was nicht umgelegt werden kann, geht in die Bewirtschaftungskosten ein. |
| Instandhaltung und Schönheitsreparaturen | Ist die Instandhaltung von Dach und Fach beim Eigentümer, belastet das den Ertrag. Mieterseitige Pflichten sind nur wirksam, wenn der Vertrag sie klar regelt. |
| Mieterbonität und Branche | Ein zahlungsstarker Mieter senkt das Ausfallrisiko, ein stark spezialisierter Mieter erhöht es. Das fließt in das Mietausfallwagnis ein. |
Fehlen Verträge oder sind sie lückenhaft, sagen wir das im Gutachten offen und nennen die Annahmen, die wir stattdessen getroffen haben.
Leerstand, Drittverwendung und Restnutzungsdauer
Drei Fragen entscheiden bei Gewerbeobjekten oft mehr als der Quadratmeterpreis. Erstens: Wie hoch ist der Leerstand und wie nachhaltig ist er? Eine kurze Leerstandsphase nach einem Mieterwechsel wird anders bewertet als ein Objekt, das seit Jahren nicht vermietet ist, siehe Leerstandsquote. Zweitens: Lässt sich das Gebäude auch anders nutzen, wenn der aktuelle Mieter geht? Diese Drittverwendungsfähigkeit ist bei Spezialimmobilien wie Hallen mit besonderer Ausstattung, Produktionsgebäuden oder Gastronomieobjekten oft begrenzt. Drittens: Wie lange kann das Gebäude noch wirtschaftlich genutzt werden? Die Restnutzungsdauer hängt von Baujahr, Instandhaltung und Modernisierung ab und wirkt über den Vervielfältiger direkt auf den Ertragswert.
So wirken Annahmen im Ertragswert – ein fiktives Beispiel
Das folgende Beispiel zeigt nur die Rechenlogik. Alle Zahlen sind fiktive Beispielzahlen und keine Marktwerte.
| Schritt | Beispielwert (fiktiv) |
|---|---|
| Jahresrohertrag (nachhaltige Miete) | 120.000 € |
| abzüglich Bewirtschaftungskosten (Beispiel: 15 %) | – 18.000 € |
| Jahresreinertrag | 102.000 € |
| abzüglich Verzinsung des Bodenwerts (Beispiel: Bodenwert 300.000 € × 5 %) | – 15.000 € |
| Reinertrag der baulichen Anlagen | 87.000 € |
| × Vervielfältiger (Beispiel: 5 % Zins, 25 Jahre Restnutzungsdauer ≈ 14,09) | ≈ 1.225.800 € |
| + Bodenwert | 300.000 € |
| Ertragswert (vor Marktanpassung und Sonderposten) | ≈ 1.525.800 € |
Ändert sich im selben Beispiel nur der Zinssatz von 5 % auf 6 %, sinkt der Vervielfältiger bei 25 Jahren Restnutzungsdauer auf rund 12,78 und der Ertragswert fällt deutlich. Deshalb begründen wir den Liegenschaftszins im Gutachten und stützen uns, soweit verfügbar, auf die Daten des örtlichen Gutachterausschusses.
Welche Unterseite passt zu Ihrem Objekt?
| Objekt oder Anlass | Weiterführende Seite |
|---|---|
| Büro- und Verwaltungsgebäude | Bürogebäude bewerten |
| Ladengeschäft, Fachmarkt, Geschäftshaus | Einzelhandelsimmobilie bewerten |
| Lager, Produktion, Werkstatt | Gewerbehalle bewerten |
| Logistik und Umschlag | Logistikimmobilie bewerten |
| Hotel, Gasthof, Gastronomie | Hotel und Gastronomie bewerten |
| Pflegeheim und Sozialimmobilie | Pflegeheim bewerten |
| Unbebautes Gewerbegrundstück | Gewerbegrundstück bewerten |
| Verkauf einer Gewerbeimmobilie | Gutachten zum Verkaufspreis |
| Miete neu festlegen oder prüfen | Mietgutachten Gewerbe |
Die genannten Verfahren und Begriffe folgen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Die Beispielzahlen sind frei gewählt.
Ratgeber für Käufer, Verkäufer und Investoren
- Gewerbeimmobilie kaufen: Den Wert vor dem Kauf prüfen
- Beleihungswert und Bankgutachten bei Gewerbe
- Sale-and-lease-back: Wert und Rückmiete
- Share Deal oder Asset Deal
- Portfoliobewertung für mehrere Objekte
Kosten
Gewerbeimmobilien unterscheiden sich stark in Größe, Nutzung und Mietverhältnissen – entsprechend unterschiedlich ist der Aufwand. Deshalb erhalten Sie von uns vorab ein individuelles, verbindliches Angebot. Angebot anfordern
Weiterführend: Wohn- und Geschäftshaus bewerten, Fitnessstudio und Freizeitimmobilie bewerten.