Im Handel hängt der Wert stärker als anderswo an der Lage und an der Frage, ob die Fläche auch nach dem aktuellen Mieter noch gefragt ist. Wir bewerten Ladenlokale, Geschäftshäuser und Fachmärkte in ganz Bayern, für Eigentümer, Erben, Investoren und Banken.
Kurz gesagt: Einzelhandelsimmobilien bewerten wir im Ertragswertverfahren mit der nachhaltig erzielbaren Miete, nicht mit der Vertragsmiete. Lage, Frequenz, Mieter und Restlaufzeit des Vertrags bestimmen Miete und Liegenschaftszins. Wo die Vertragsmiete über dem Marktniveau liegt, zählt der Mehrertrag nur für die Restlaufzeit. Der Preis richtet sich nach dem Objekt, den nennen wir individuell vorab.
Was den Wert bestimmt
- Lage und Frequenz: Innenstadt, Nahversorgungslage oder Stadtrand
- Mietvertrag: Laufzeit, Miethöhe, Umsatzmiete, Optionen, Bonität des Mieters
- Fläche: Schaufensterfront, Zuschnitt, Nebenflächen, Anlieferung
- Nachvermietbarkeit: Gibt es am Standort Nachfrage, wenn der Mieter auszieht?
- Umnutzungspotenzial: etwa in Wohnungen, Büros oder Gastronomie
Wie wir bewerten
Grundlage ist das Ertragswertverfahren. In vielen Innenstädten der Region hat sich der Markt für Ladenflächen in den letzten Jahren verändert. Wir setzen deshalb nicht die vertraglich vereinbarte, sondern die nachhaltig erzielbare Miete an und berücksichtigen bestehende Verträge gesondert. Der Liegenschaftszins spiegelt das Risiko wider: Gute Lagen mit bonitätsstarken Mietern werden anders bewertet als Randlagen mit kurzen Restlaufzeiten.
Innenstadt, Nahversorger, Fachmarkt
- Innenstadtlage: Hier zählen Passantenfrequenz und die Konkurrenz durch den Onlinehandel. Läden in 1a-Lagen halten sich besser als in Nebenlagen. Oft ist die Umnutzung eine Alternative.
- Nahversorgung: Supermärkte und Discounter sind durch langfristige Verträge und stabile Frequenz geprägt. Mehr dazu unter Supermarkt und Fachmarkt bewerten.
- Geschäftshaus mit Wohnungen: siehe Wohn- und Geschäftshaus bewerten.
Welche Unterlagen wir brauchen
- Mietverträge, bei Umsatzmieten die Regelung zur Umsatzbeteiligung
- Grundbuchauszug, Pläne und Flächenaufstellung
- Angaben zu Stellplätzen, Anlieferung und Werbeanlagen
- Nebenkostenabrechnungen, Angaben zu Modernisierungen
- Bei Nahversorgern: Informationen zu Mietern und Verbundstandorten
Was bei Handelsflächen den Wert prägt
- Lauflage und Sichtbarkeit: Frequenz, Schaufensterfront und Erreichbarkeit.
- Mieter und Branche: Ein Lebensmittelmarkt als Nahversorger wird anders eingeschätzt als ein Fachgeschäft in Randlage.
- Vertragsstruktur: Staffel-, Index- oder Umsatzmieten wirken sich auf die Nachhaltigkeit der Miete aus, siehe Wertsicherung bei Gewerbemieten.
- Drittverwendbarkeit: Lässt sich die Fläche umnutzen oder neu vermieten, wenn der Mieter geht?
- Planungsrecht: Großflächiger Einzelhandel ist baurechtlich besonders geregelt.
Typische Anlässe
- Verkauf, Kauf und Finanzierung
- Erbschaft und Schenkung
- Mieterwechsel und Neuvermietung
- Bilanzierung und Gesellschafterwechsel
Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten?
Für Finanzamt, Banken, Gesellschafter, Streitfälle und Gerichte brauchen Sie ein vollständiges Verkehrswertgutachten; ein Kurzgutachten genügt dort nicht. Für Ihre interne Orientierung kann ein Kurzgutachten reichen. Mehr im Ratgeber Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten.
So läuft die Bewertung ab
- Sie schildern uns Objekt und Zweck, wir erstellen ein individuelles Angebot.
- Wir vereinbaren den Ortstermin, meist innerhalb weniger Tage. Was dort passiert, beschreibt der Beitrag Der Ortstermin.
- Wir werten Mietverträge, Unterlagen, Grundbuch und Marktdaten aus.
- Sie erhalten das schriftliche Gutachten, in der Regel 3–5 Werktage nach dem Ortstermin, sobald alle Unterlagen vorliegen.
Kosten
Gewerbeimmobilien sind sehr unterschiedlich. Größe, Nutzung und Mietverhältnisse bestimmen den Aufwand, deshalb erhalten Sie von uns ein individuelles, verbindliches Angebot, bevor Sie sich entscheiden. Allgemeine Hinweise stehen unter Honorar und Preise.
Beispiel: Ladenlokal mit überhöhter Vertragsmiete
Eine Rechnung mit fiktiven Beispielzahlen: ein Ladenlokal mit 250 m², Marktmiete 18,00 €/m², Vertragsmiete 22,00 €/m² und vier Jahren Restlaufzeit.
| Schritt | Rechnung (fiktives Beispiel) | Ergebnis |
|---|---|---|
| Jahresrohertrag zur Marktmiete | 250 m² × 18,00 €/m² × 12 | 54.000 € |
| Bewirtschaftungskosten | 15 % | − 8.100 € |
| Jahresreinertrag | 54.000 € − 8.100 € | 45.900 € |
| Verzinsung des Bodenwerts | Bodenwert 150.000 € × 6,0 % | 9.000 € |
| Kapitalisierung | 36.900 € × 13,76 (6,0 %, 30 Jahre) | 507.922 € |
| Ertragswert zur Marktmiete | 507.922 € + 150.000 € Bodenwert | 657.922 € |
| Mehrertrag aus dem Vertrag | 250 m² × 4,00 € × 12 = 12.000 €/Jahr × 3,47 (4 Jahre, 6,0 %) | + 41.581 € |
| Verkehrswert (gerundet) | 657.922 € + 41.581 € | 700.000 € |
Das Beispiel zeigt, warum die Restlaufzeit so wichtig ist: Der Mehrertrag zählt nur, solange der Vertrag läuft und der Mieter zahlungsfähig bleibt. Nach Ablauf gilt die Marktmiete. Bei Vertragsmieten unter dem Markt wird der Unterschied entsprechend abgezogen.
Wie empfindlich der Wert reagiert
| Änderung gegenüber dem Beispiel | Ertragswert zur Marktmiete | Abweichung |
|---|---|---|
| Liegenschaftszins 5,5 % statt 6,0 % | 697.000 € | + 6 % |
| Liegenschaftszins 7,0 % | 589.000 € | − 10 % |
| Restnutzungsdauer 20 statt 30 Jahre | 573.000 € | − 13 % |
Lagearten im Handel
| Lageart | Merkmale | Was wir besonders prüfen |
|---|---|---|
| Innenstadt, Haupteinkaufslage | Hohe Passantenfrequenz, viele Filialisten | Mieterwechsel, Leerstand in der Nachbarschaft, Mietentwicklung |
| Innenstadt, Nebenlage | Geringere Frequenz, oft Fachgeschäfte und Dienstleister | Nachvermietbarkeit und mögliche Umnutzung |
| Nahversorgung im Wohngebiet | Stabiler Bedarf, langfristige Verträge | Mieterbonität, Konkurrenz, Einzugsgebiet |
| Fachmarkt- oder Streulage | Autokunden, Parkplätze, großflächige Nutzung | Planungsrecht, Verbundstandort, Zustand der Gebäude |
Umsatzmiete, Staffelmiete und Indexmiete
Handelsmieten enthalten häufig variable Bestandteile. Bei einer Umsatzmiete hängt ein Teil der Miete vom Umsatz des Mieters ab. Wir prüfen, welche Mindestmiete gesichert ist, wie belastbar die Umsatzannahmen sind und ob der Umsatzanteil dauerhaft zu erwarten ist. Bei Staffelmiete und Indexmiete bewerten wir, was davon nachhaltig ist. Ein Index schützt den Ertrag nur dann, wenn die Anpassung am Markt auch durchsetzbar ist.
Wenn der Mieter auszieht
Besonders wichtig ist die Frage nach der Nachvermietbarkeit. Wir schauen auf Zuschnitt, Schaufensterfront und Erreichbarkeit der Fläche und prüfen, ob sie ohne größere Umbauten zu vermieten wäre. Alternativ kommen Gastronomie, Büro, Praxis oder Wohnnutzung in Betracht, wenn das Planungsrecht es erlaubt. Aus der Antwort ergeben sich Leerstandszeit, Umbaukosten und Zinssatz. Siehe Leerstand bei Gewerbeimmobilien.
Geschäftshaus mit Laden und Wohnungen
Viele Innenstadtgebäude sind gemischt genutzt: im Erdgeschoss ein Laden, darüber Wohnungen oder Büros. Wir bewerten die Teile nach ihrer Nutzung mit jeweils eigener Miete, eigenem Risiko und eigener Laufzeit und führen sie im Ertragswert zusammen. Besonders wichtig ist der Zustand des Gebäudes insgesamt, weil Dach, Fassade und Leitungen alle Einheiten betreffen. Mehr dazu auf der Seite Wohn- und Geschäftshaus bewerten.
Wofür Gutachten im Handel gebraucht werden
- Verkauf oder Ankauf eines Geschäftshauses oder Ladenlokals
- Neuverhandlung eines Mietvertrags: Was ist die marktübliche Miete?
- Finanzierung und Refinanzierung
- Erbengemeinschaft und Unternehmensnachfolge
- Prüfung einer Umnutzung, wenn der Mieter geht
Wenn es nur um die Miete geht, kann ein Mietgutachten für Gewerbeflächen die passende Leistung sein.
Rechtsgrundlagen und Quellen
- § 194 Baugesetzbuch (BauGB): Verkehrswert
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): Ertragswertverfahren, Liegenschaftszins, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer
- §§ 34, 35 Baugesetzbuch (BauGB) und Baunutzungsverordnung (BauNVO), soweit Einzelhandel baurechtlich geregelt ist
- Marktberichte und Liegenschaftszinssätze der Gutachterausschüsse, soweit für das Segment veröffentlicht
Weiterführend: Wohn- und Geschäftshaus bewerten.
Weiterführend: Gewerbeeinheit und Teileigentum.