Leerstand ist nicht gleich Leerstand
Kurz gesagt: Leerstand mindert den Wert in der Regel nicht durch die ausgefallene Miete allein, sondern durch die Zeit bis zur Neuvermietung, die dafür nötigen Kosten und das Risiko, dass die Fläche am Markt schwer vermietbar ist. Der Sachverständige trennt deshalb kurzfristigen von strukturellem Leerstand.
Wie ein Sachverständiger vorgeht
- Marktübliche Miete bestimmen: Was wäre für die Fläche nachhaltig erzielbar, wenn sie vermietet wäre? Grundlage sind Mieten vergleichbarer Flächen vor Ort, nicht die Wunschmiete des Eigentümers.
- Leerstandsdauer einschätzen: Wie lange dauert die Neuvermietung in dieser Lage und für diese Nutzung?
- Kosten ansetzen: Mietfreie Zeiten oder Incentives, Maklerkosten, Umbau oder Mieterausbau, laufende Kosten ohne Einnahmen.
- Risiko einordnen: Passt die Fläche noch zur Nachfrage? Lage, Zuschnitt, Energiestandard und Stellplätze entscheiden darüber, ob eine Fläche vermietbar bleibt.
Die Ergebnisse fließen als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV) in den Ertragswert ein oder werden über das Mietausfallwagnis berücksichtigt.
Kurzer und struktureller Leerstand
| Kurzfristiger Leerstand | Struktureller Leerstand | |
|---|---|---|
| Ursache | Mieterwechsel, Umbau, Auslauf eines Vertrags | Fläche passt nicht mehr zur Nachfrage |
| Bewertung | Abzug für Vermarktungsdauer und Kosten | niedrigere nachhaltige Miete, höheres Risiko, ggf. Umnutzungskosten |
| Wirkung auf den Wert | zeitlich begrenzt | dauerhaft, oft erheblich |
Ein vereinfachtes Beispiel
Alle Zahlen sind frei gewählte Beispielwerte, keine Marktdaten.
Ein Büroteil mit 600 m² steht leer. Die marktübliche Miete läge bei 9 € je m² und Monat, also 5.400 € im Monat. Der Sachverständige rechnet mit zwölf Monaten Vermarktung, drei mietfreien Monaten für den neuen Mieter, einer Maklerprovision von drei Monatsmieten und einem Mieterausbau von 150 € je m²:
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Ausfall in zwölf Monaten Vermarktung | 64.800 € |
| drei mietfreie Monate | 16.200 € |
| Maklerprovision (3 Monatsmieten) | 16.200 € |
| Mieterausbau 600 m² × 150 € | 90.000 € |
| Summe (vor Abzinsung) | 187.200 € |
Diese Kosten werden, soweit sie nicht bereits im Ertragswert enthalten sind, berücksichtigt. Dazu kommen die Betriebskosten, die bei Leerstand der Eigentümer trägt, weil kein Mieter sie zahlt. Je länger der Leerstand dauert oder je schwächer die Nachfrage, desto höher fällt der Abzug aus.
Was Eigentümer tun können
Vor einer Bewertung hilft es, Mietverträge, Flächenaufstellung, bisherige Vermarktungsversuche und Angebote von Interessenten bereitzuhalten. Sie zeigen dem Sachverständigen, wie der Markt auf die Fläche reagiert. Eine Auswertung der Mietverträge im Bestand erklärt der Ratgeber Gewerbeimmobilie und Mietverträge.
Leerstand je nach Nutzungsart
| Nutzungsart | Typische Ursachen von Leerstand | Was die Vermietbarkeit bestimmt |
|---|---|---|
| Büro | Mieterwechsel, Flächenbedarf sinkt, Ausstattung veraltet | Lage, Zuschnitt, Energiestandard, Stellplätze |
| Einzelhandel | Frequenz sinkt, Kaufkraft, Konkurrenz durch Onlinehandel | Lauflage, Fläche, Schaufenster, Branche |
| Halle und Lager | Mieter zieht aus, Spezialausbau | Raumhöhe, Tore, Tragfähigkeit, Anbindung |
| Hotel und Gastronomie | Betreiberwechsel, Investitionsstau | Betreiberlage, Zustand, Nachfrage in der Region |
| Praxis und Gesundheit | Praxisaufgabe, Fachausbau | Siehe Ärztehaus und MVZ |
Teilleerstand in Mischobjekten
Bei Gebäuden mit mehreren Nutzungen, etwa Handel im Erdgeschoss und Büros darüber, bewerten wir die Teile einzeln. Ein leerer Laden wirkt anders als eine leere Bürofläche. Wir betrachten, welche Flächen schnell wieder vermietbar sind und welche strukturelle Probleme haben. Das zeigt sich im Ertragswert über unterschiedliche Abschläge je Nutzungsteil. Zum Zusammenspiel mit den bestehenden Mietern siehe Mietverträge und Wert.
Revitalisierung und Umnutzung
Bei dauerhaftem Leerstand kann sich eine Umnutzung lohnen, etwa von Büro zu Praxis, von Handel zu Gewerbe oder von Lagerflächen zu Atelier- und Werkstattflächen. Eine Umnutzung hängt vom Baurecht ab, kostet Zeit und Geld und ist nicht überall möglich. Im Gutachten beschreiben wir, welche Nutzungen realistisch sind, und setzen Umbaukosten nur an, soweit sie plausibel und marktüblich sind. Einen Bauplan oder eine Kostenschätzung eines Architekten ersetzt das nicht.
Nachweise, die den Leerstand erklären
- Dokumentierte Vermarktungsversuche (Inserate, Maklerkorrespondenz, Anfragen)
- Angebote und Absagen von Interessenten, soweit vorhanden
- Mieterlisten der letzten Jahre mit Auszugsterminen
- Hinweise auf bauliche oder rechtliche Hindernisse bei der Vermietung
Weiterführend: Mieterausbau und Anschlussvermietung und Mieterinsolvenz und Mietausfall.
Weiterführend: Fitnessstudio und Freizeitimmobilie bewerten.
Weiterführend: Abriss und Liquidationswert.
Häufige Fragen
Wird Leerstand mit der entgangenen Miete multipliziert?
Was ist ein Mietausfallwagnis?
Wie bewerten Sie ein teilweise leer stehendes Bürogebäude?
Lohnt sich ein Gutachten vor dem Verkauf bei Leerstand?
Ab wann gilt Leerstand als strukturell?
Kann Umnutzung den Wert einer leeren Fläche steigern?
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Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.