Büroimmobilien werden nach ihrer nachhaltigen Vermietbarkeit bewertet. Leerstand, Flächenzuschnitt und technischer Standard spielen dabei eine große Rolle. Wir bewerten Bürogebäude, Praxisräume und Verwaltungsgebäude in ganz Bayern, für Eigentümer, Erben, Käufer und Banken.
Kurz gesagt: Bürogebäude bewerten wir im Ertragswertverfahren: nachhaltig erzielbare Miete abzüglich Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert über die Restnutzungsdauer, plus Bodenwert. Leerstand, Flächeneffizienz, Technik und Mietvertragslage entscheiden darüber, welche Miete und welcher Zins angesetzt werden. Für Bank, Finanzamt und Gesellschafter brauchen Sie ein vollständiges Verkehrswertgutachten; den Preis nennen wir individuell vorab.
Was den Wert bestimmt
- Marktmiete für Büro- oder Praxisflächen am Standort
- Leerstand und Vermietungsstand, Laufzeiten der Mietverträge, Bonität der Mieter
- Flächeneffizienz: teilbare Flächen, Grundrisse, Nebenflächen
- Technik: Aufzug, Barrierefreiheit, Klimatisierung, IT-Infrastruktur, Energieeffizienz
- Stellplätze und Erreichbarkeit
Der Büromarkt abseits der Metropolen
In kleineren Städten und im ländlichen Raum gibt es oft nur wenige Vermietungen und kaum Vergleichsmieten. Wir ziehen deshalb Mietdaten aus der Umgebung heran, aus unserer Erfahrung mit dem Gewerbemarkt und aus Gutachterausschussdaten, und legen offen, wie wir sie angepasst haben. Auch die Frage, ob eine Fläche in der jetzigen Form noch gefragt ist, gehört dazu. Büros im Altbau oder mit ungünstigem Zuschnitt lassen sich schlechter vermieten, was sich in Leerstandsrisiko und Zinssatz niederschlägt.
Arztpraxen und Kanzleien
Bei Praxisräumen kommen besondere Ausbauten hinzu, etwa Installationen, Strahlenschutz oder barrierefreie Zugänge. Ob diese Ausbauten für Nachfolger einen Wert haben, hängt stark vom Standort und der Nachfrage ab. Für Praxisübergaben bewerten wir die Immobilie, nicht die Praxis selbst. Siehe auch Praxisimmobilie bewerten.
Wie wir bewerten
Bewertet wird im Ertragswertverfahren: marktübliche Miete, abzüglich Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert über die Restnutzungsdauer, plus Bodenwert. Bei laufenden Mietverträgen mit abweichender Miete berücksichtigen wir den Unterschied zur Marktmiete gesondert. Wer die marktübliche Miete selbst belegen möchte, findet unter Mietgutachten für Gewerbeflächen eine eigene Leistung.
Welche Unterlagen wir brauchen
- Mietverträge mit allen Nachträgen, Mieterliste und Mietaufstellung
- Grundbuchauszug, Teilungserklärung bei Teileigentum
- Grundrisse, Flächenberechnung, Baugenehmigung, Energieausweis
- Nebenkostenabrechnungen und Angaben zu nicht umlagefähigen Kosten
- Angaben zu Modernisierungen, Brandschutz und Leerstand
Was bei Büros häufig den Ausschlag gibt
- Flächeneffizienz: Schnitt, Raumtiefe und Flexibilität entscheiden, wie gut sich Flächen neu vermieten lassen.
- Technische Ausstattung: Lüftung, Kühlung, Datenanbindung, Barrierefreiheit und Aufzug.
- Stellplätze: Zu wenige Stellplätze können die Vermietbarkeit spürbar einschränken.
- Mieterstruktur: Ein Hauptmieter bedeutet Klumpenrisiko, mehrere kleine Mieter bedeuten mehr Fluktuation.
- Leerstand: Er wird nicht nur abgezogen, sondern über Vermarktungsdauer und Anreize bewertet, siehe Leerstand bei Gewerbeimmobilien.
Typische Anlässe
- Verkauf, Kauf und Finanzierung
- Erbschaft, Schenkung und Unternehmensnachfolge
- Entnahme aus dem Betriebsvermögen
- Gesellschafterwechsel und Bilanzierung
Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten?
Für Finanzamt, Banken, Gesellschafter, Streitfälle und Gerichte brauchen Sie ein vollständiges Verkehrswertgutachten; ein Kurzgutachten genügt dort nicht. Für Ihre interne Orientierung kann ein Kurzgutachten reichen. Mehr im Ratgeber Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten.
So läuft die Bewertung ab
- Sie schildern uns Objekt und Zweck, wir erstellen ein individuelles Angebot.
- Wir vereinbaren den Ortstermin, meist innerhalb weniger Tage. Was dort passiert, beschreibt der Beitrag Der Ortstermin.
- Wir werten Mietverträge, Unterlagen, Grundbuch und Marktdaten aus.
- Sie erhalten das schriftliche Gutachten, in der Regel 3–5 Werktage nach dem Ortstermin, sobald alle Unterlagen vorliegen.
Kosten
Gewerbeimmobilien sind sehr unterschiedlich. Größe, Nutzung und Mietverhältnisse bestimmen den Aufwand, deshalb erhalten Sie von uns ein individuelles, verbindliches Angebot, bevor Sie sich entscheiden. Allgemeine Hinweise stehen unter Honorar und Preise.
Beispiel: Ertragswert eines Bürogebäudes
Eine Rechnung mit fiktiven Beispielzahlen. Sie zeigt den Rechenweg, nicht den Wert eines bestimmten Objekts. Die angesetzten Zinssätze und Mieten sind frei gewählt.
| Schritt | Rechnung (fiktives Beispiel) | Ergebnis |
|---|---|---|
| Jahresrohertrag Büro | 1.200 m² × 9,00 €/m² × 12 | 129.600 € |
| Jahresrohertrag Stellplätze | 20 × 40 € × 12 | 9.600 € |
| Bewirtschaftungskosten | 20 % (inkl. Mietausfallwagnis) | − 27.840 € |
| Jahresreinertrag | 139.200 € − 27.840 € | 111.360 € |
| Verzinsung des Bodenwerts | Bodenwert 300.000 € × 5,5 % | 16.500 € |
| Reinertrag der baulichen Anlagen | 111.360 € − 16.500 € | 94.860 € |
| Kapitalisierung | 94.860 € × 14,53 (5,5 %, 30 Jahre Restnutzungsdauer) | 1.378.671 € |
| Ertragswert | 1.378.671 € + 300.000 € Bodenwert | 1.678.671 € |
| Verkehrswert (gerundet) | ohne besondere objektspezifische Merkmale | 1.680.000 € |
Wie empfindlich ein Büro-Ertragswert reagiert
Dasselbe fiktive Beispiel, jeweils mit einer geänderten Annahme:
| Änderung | Ertragswert | Abweichung |
|---|---|---|
| Liegenschaftszins 5,0 % statt 5,5 % | 1.781.000 € | + 6 % |
| Liegenschaftszins 6,0 % | 1.585.000 € | − 6 % |
| Liegenschaftszins 6,5 % | 1.500.000 € | − 11 % |
| Marktmiete 8,00 €/m² statt 9,00 €/m² | 1.511.000 € | − 10 % |
| Restnutzungsdauer 20 statt 30 Jahre | 1.434.000 € | − 15 % |
Deshalb begründen wir Marktmiete, Zins und Restnutzungsdauer im Gutachten einzeln. Der Liegenschaftszins kommt, wo vorhanden, aus den Daten der Gutachterausschüsse, bei fehlenden Daten aus der Marktbeobachtung mit offengelegter Herleitung.
Vertragsmiete und Marktmiete bei Büros
Büromietverträge enthalten häufig Besonderheiten, die den tatsächlichen Ertrag von der Nominalmiete trennen. Wir prüfen:
- Mietfreie Zeiten und Incentives, die zu Beginn vereinbart wurden und die Miete im Ergebnis senken
- Mieterausbau: Wer hat den Ausbau bezahlt, und bleibt er bei Vertragsende?
- Staffel- und Indexmieten und ihre Auswirkung auf den nachhaltigen Ertrag
- Verlängerungsoptionen und Kündigungsrechte, siehe Verlängerungsoption
- Die Mietfläche nach gif MF-G oder anderer Vereinbarung, die oft von der Nutzfläche nach DIN 277 abweicht
Liegt die Vertragsmiete über oder unter der marktüblichen Miete, berücksichtigen wir den Unterschied für die Restlaufzeit des Vertrags gesondert.
Teilleerstand und Vermietungsstand
Ein Bürogebäude, das teilweise leer steht, wird nicht einfach mit dem Ertrag der vermieteten Fläche bewertet. Wir fragen, wie lange die Neuvermietung der freien Flächen dauern dürfte, welche Anreize nötig sind und ob die Flächen in der jetzigen Form noch gefragt sind. Daraus ergeben sich Abschläge für Vermarktungsdauer und Ausbaukosten. Siehe Leerstand bei Gewerbeimmobilien und Leerstandsquote.
Aktuelle Anforderungen an Büroflächen
Nutzer achten heute stärker auf Energiekosten, flexible Grundrisse, gute Anbindung und Stellplätze. Für die Bewertung bedeutet das: Ältere Gebäude mit ungünstigem Zuschnitt oder hohem Energiebedarf können eine kürzere wirtschaftliche Restnutzungsdauer haben, als ihr Bauzustand vermuten lässt. Wir erfassen den erkennbaren Zustand und die Ausstattung, führen aber keine technische Gebäudeprüfung oder Energieberatung durch.
Büro im Teileigentum
Gehört nur eine Büroeinheit in einem größeren Gebäude, handelt es sich um Teileigentum. Dann zählen neben der Einheit selbst die Teilungserklärung, der Zustand des Gemeinschaftseigentums, die Rücklage und das Hausgeld. Wir lesen Wirtschaftsplan und Protokolle der Eigentümerversammlungen und prüfen, ob größere Maßnahmen anstehen. Stellplätze und Nebenräume sind oft eigene Sondereigentumsrechte oder Sondernutzungsrechte und werden gesondert ausgewiesen.
Wofür Bürogutachten gebraucht werden
- Verkauf oder Ankauf eines Bürogebäudes, auch als Entscheidungsgrundlage für Gesellschafter
- Finanzierung und Refinanzierung gegenüber der Bank
- Übertragung zwischen Gesellschaft und Gesellschafter oder zwischen Betriebsvermögen und Privatvermögen
- Erbschaft, Schenkung und Unternehmensnachfolge
- Bilanzierung, Kaufpreisaufteilung und Gesellschafterwechsel
Rechtsgrundlagen und Quellen
- § 194 Baugesetzbuch (BauGB): Verkehrswert
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): Ertragswertverfahren, Liegenschaftszins, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer
- Gesellschaftsrechtliche und steuerliche Fragen klären Ihre Berater; wir ermitteln den Wert
- Marktberichte und Liegenschaftszinssätze der Gutachterausschüsse, soweit für das Segment veröffentlicht
Weiterführend: Büro zu Wohnen: Umnutzung bewerten, Mieterausbau und Anschlussvermietung, Energetischer Zustand.