Wann das Ertragswertverfahren angewendet wird
Immer dann, wenn Käufer eine Immobilie vor allem als Kapitalanlage sehen: bei Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern, Büro- und Handelsimmobilien, Hallen und Hotels. Die ImmoWertV regelt das Verfahren in den §§ 27 ff. Neben dem allgemeinen Ertragswertverfahren, das den Boden getrennt behandelt, gibt es das vereinfachte Verfahren und das periodische Ertragswertverfahren, etwa bei Gewerbeimmobilien mit schwankenden Mieten.
Die Berechnung
- Rohertrag: die marktüblich erzielbare Jahresmiete (Nettokaltmiete). Liegen die tatsächlichen Mieten deutlich darüber oder darunter, wird das gesondert berücksichtigt.
- Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis, soweit sie nicht auf Mieter umgelegt werden.
- Reinertrag: Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten.
- Bodenwertverzinsung: Der Anteil des Reinertrags, der auf den Boden entfällt (Bodenwert × Liegenschaftszinssatz), wird abgezogen, denn der Boden nutzt sich nicht ab.
- Gebäudeertragswert: Der verbleibende Gebäudereinertrag wird über die Restnutzungsdauer mit dem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert (Barwertfaktor).
- Ertragswert: Gebäudeertragswert + Bodenwert, anschließend Berücksichtigung besonderer Merkmale.
Vereinfachtes Beispiel: Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen
| Position | Betrag |
|---|---|
| Rohertrag: 420 m² × 8,00 €/m² × 12 | 40.320 € |
| − Bewirtschaftungskosten (ca. 20 %) | − 8.064 € |
| Reinertrag | 32.256 € |
| − Bodenwertverzinsung: 90.000 € × 3,5 % | − 3.150 € |
| Gebäudereinertrag | 29.106 € |
| × Barwertfaktor (35 Jahre, 3,5 %) ≈ 20,0 | 582.120 € |
| + Bodenwert | 90.000 € |
| Ertragswert (gerundet) | 672.000 € |
Alle Zahlen sind frei gewählt und dienen nur der Veranschaulichung.
Der Liegenschaftszinssatz: die entscheidende Stellschraube
Der Liegenschaftszinssatz zeigt, mit welcher Verzinsung Käufer am Markt für eine bestimmte Objektart rechnen. Er wird vom Gutachterausschuss aus Kaufpreisen abgeleitet. Schon ein halber Prozentpunkt Unterschied verändert den Wert erheblich. Deshalb muss er zur Region und zur Objektart passen. Im Beispiel oben:
| Liegenschaftszinssatz | Ertragswert |
|---|---|
| 3,0 % | ≈ 725.000 € |
| 3,5 % | ≈ 672.000 € |
| 4,0 % | ≈ 625.000 € |
Gleiche Annahmen wie im Beispiel, nur der Zinssatz ändert sich. Mehr dazu: Liegenschaftszins und Marktanpassung.
Restnutzungsdauer und Modernisierung
Die Restnutzungsdauer ist die Zeit, in der das Gebäude noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ergibt sich aus dem Baujahr und aus Modernisierungen. Wer Heizung, Dach, Fenster und Leitungen erneuert hat, verlängert sie. Das erhöht den Barwertfaktor und damit den Wert. Details im Beitrag Restnutzungsdauer und Modernisierung.
Ertragswert, Sachwert oder Vergleichswert: Welches Verfahren wann?
Die ImmoWertV kennt drei Verfahren. Welches gilt, richtet sich danach, wie der Markt das Objekt preist. Ein Verfahren allein genügt selten. In der Regel wird das Ergebnis mit einem zweiten Verfahren oder mit Marktdaten gegengeprüft.
| Verfahren | Typische Objekte | Grundidee |
|---|---|---|
| Ertragswertverfahren | Mehrfamilienhäuser, Geschäftshäuser, Büros, Hallen, Hotels | Wert folgt aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen |
| Sachwertverfahren | Ein- und Zweifamilienhäuser, eigengenutzte Gebäude | Wert folgt aus Bodenwert und Herstellungskosten, angepasst an den Markt |
| Vergleichswertverfahren | Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Grundstücke | Wert folgt aus Preisen vergleichbarer Verkäufe |
Ertragswert bei Gewerbeimmobilien
Bei Gewerbeimmobilien ist das Ertragswertverfahren fast immer das maßgebliche Verfahren. Die Rechnung ist dieselbe wie bei einem Mehrfamilienhaus, aber die Annahmen sind schwieriger: Mietverträge laufen unterschiedlich lang, Mieter haben unterschiedliche Bonität, und Leerstand wirkt stärker. Außerdem gibt es keine Mietspiegel wie im Wohnbereich, die marktübliche Miete muss aus Vergleichsmieten abgeleitet werden. Für Gewerbeobjekte lohnt deshalb der Blick in die Spezialratgeber:
- Gewerbehalle bewerten: Ertragswert im Rechenbeispiel
- Mietverträge und ihr Einfluss auf den Wert
- Leerstand bewerten
- Betriebskosten bei Gewerbemiete
- Wertsicherung bei Gewerbemiete
Typische Fehler bei der Ertragswertrechnung
- Tatsächliche statt marktübliche Miete: Wer nur die Ist-Miete ansetzt, übersieht, ob sie dauerhaft haltbar ist.
- Zu niedrige Bewirtschaftungskosten: Vergessene Instandhaltung oder zu geringes Mietausfallwagnis lassen den Ertrag zu hoch erscheinen.
- Falscher Liegenschaftszins: Er muss zur Objektart und Region passen, siehe Liegenschaftszins und Marktanpassung.
- Restnutzungsdauer zu lang angesetzt: Modernisierungen verlängern sie nur im belegten Umfang.
- Bodenwert vergessen: Der Boden wird getrennt verzinst und nicht abgeschrieben.
- Online-Rechner als Ersatz: Sie nutzen Durchschnittswerte, keine objektbezogenen Annahmen. Wann das genügt und wann nicht, erklärt Online-Bewertung oder Gutachten.
Kontrolle mit dem Kaufpreisfaktor
Als Plausibilitätsprüfung eignet sich der Kaufpreisfaktor, also das Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete. Er zeigt, wie viele Jahresmieten der Markt für eine Objektart zahlt. Weicht er stark von den Werten im Markt ab, lohnt eine Prüfung der Annahmen. Mehr dazu in Kaufpreisfaktor und im Ratgeber Kaufpreisfaktor und Rendite.
Was wir in der Praxis prüfen
- Mietverträge, Mieterliste und Mietentwicklung
- Abweichung zwischen tatsächlicher und marktüblicher Miete
- Leerstand, Fluktuation und Zustand der Wohnungen
- Nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen und anstehende Instandsetzungen
- Zukünftige Entwicklung der Lage
Mehr zur Anwendung bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien.
Fragen zu Ihrem Fall? Wir sagen Ihnen ehrlich am Telefon, was nötig ist: 09605 / 66 92 588 oder Anfrage senden.
Zum Ausprobieren: Mit dem Ertragswert-Rechner berechnen Sie einen vorläufigen Ertragswert für eine Gewerbeimmobilie und sehen, wie stark Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer wirken.
Häufige Fragen
Welche Miete wird angesetzt, die tatsächliche oder die marktübliche?
Warum ist der Ertragswert oft niedriger als die Summe der Wohnungspreise?
Wer legt den Liegenschaftszinssatz fest?
Was sind Bewirtschaftungskosten?
Kann ich das Ertragswertverfahren selbst anwenden?
Reicht für das Finanzamt ein Kurzgutachten im Ertragswertverfahren?
Wann ist das Ertragswertverfahren das richtige Verfahren?
Gibt es das Ertragswertverfahren auch für Gewerbeimmobilien?
Kann ich den Ertragswert mit einer Formel selbst berechnen?
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Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.