In der Zwangsversteigerung legt das Amtsgericht einen Verkehrswert fest, der oft auf einer Besichtigung von außen beruht und zum Termin Monate alt sein kann. Wer mitbieten will, sollte sich eine eigene, aktuelle Einschätzung holen. Wir prüfen den Wert unabhängig, für Bieter, Eigentümer und Gläubiger in ganz Bayern.
Wie das gerichtliche Gutachten entsteht
Das Vollstreckungsgericht beauftragt einen Sachverständigen, der den Verkehrswert des Objekts ermittelt. Das Gericht setzt ihn dann fest. Häufig ist der Zutritt zum Haus nicht möglich, sodass das Gutachten nur auf der Außenansicht und auf Annahmen beruht. Dazu kommt: Zwischen Gutachten und Termin liegt oft viel Zeit, und der Markt verändert sich. Das gerichtliche Gutachten können Sie in der Regel beim Gericht einsehen.
Für Bieter
- Prüfung des gerichtlichen Gutachtens auf Plausibilität und Aktualität
- Eigene Einschätzung von Lage, Zustand und Sanierungsbedarf, soweit zugänglich auch von innen
- Prüfung von Rechten und Lasten, die bestehen bleiben, etwa ein Wohnrecht
- Festlegung Ihres Höchstgebots, damit Sie im Termin nicht über Ihr Limit gehen
Wichtig für die Kalkulation: Sie ersteigern die Immobilie so, wie sie ist. Mängel, bestehende Mietverhältnisse und Rechte im Grundbuch gehen auf Sie über. Rechnen Sie außerdem die Nebenkosten, die Bietsicherheit und eine mögliche Finanzierung ein. Details zur Praxis beschreibt der Ratgeber Zwangsversteigerung: Gutachten lesen und Bietlimit festlegen.
Für Eigentümer und Gläubiger
Halten Sie den festgesetzten Verkehrswert für falsch, kann ein eigenes Gutachten Grundlage für eine Stellungnahme gegenüber dem Gericht sein. Der Verkehrswert ist Maßstab für die Wertgrenzen im Verfahren, deshalb lohnt sich eine genaue Prüfung. Auch Gläubiger, die wissen wollen, ob sich ein Gebot lohnt, bekommen von uns eine nachvollziehbare Einschätzung. Die rechtlichen Schritte besprechen Sie bitte mit Ihrem Anwalt. Auf Wunsch stimmen wir uns direkt mit der Kanzlei ab.
Alternative: freihändiger Verkauf oder Einigung
Gerade Eigentümer sollten prüfen, ob ein freihändiger Verkauf mehr bringt als die Versteigerung. Ein belastbarer Wert hilft, Angebote einzuordnen. Bei Miteigentum gibt es die Teilungsversteigerung, die sich unter Umständen durch Einigung vermeiden lässt.
Welches Gutachten passt
Für Ihre private Kaufentscheidung reicht meist ein Kurzgutachten (1.180 € inkl. MwSt.). Gegenüber Gericht oder Behörden empfehlen wir ein Verkehrswertgutachten. Ein Kurzgutachten ist kein Nachweis gegenüber Behörden. Ob das Gericht ein privates Gutachten berücksichtigt, entscheidet es im Einzelfall.
Versteigerungstermine stehen fest. Melden Sie sich idealerweise drei bis vier Wochen vorher.
Kosten und Dauer
Das Kurzgutachten kostet 1.180 €, das Verkehrswertgutachten je nach Wert ab 1.580 €, jeweils inkl. MwSt. und zzgl. Fahrtkosten. Den Preis erhalten Sie vorab verbindlich. Wegen des Termins nennen wir Ihnen bei der Anfrage den frühestmöglichen Besichtigungstermin. Ihr Honorar berechnen Sie im Honorar-Rechner.
Gewerbeobjekte in der Zwangsversteigerung
Bei Gewerbeimmobilien lohnt sich der Blick über das gerichtliche Gutachten hinaus. Mietverträge, Sonderausbau, Zubehör und mögliche Altlasten entscheiden, was ein Ersteher später tatsächlich nutzen oder weitervermieten kann. Auch die Finanzierung ist anspruchsvoller, weil Banken bei Gewerbeobjekten Mieterbonität und Restlaufzeiten prüfen.
| Prüfpunkt | Frage vor dem Termin | Wirkung auf das Gebot |
|---|---|---|
| Mietverträge | Welche Mieter, Laufzeiten, Optionen und Rückstände gibt es? | Die nachhaltige Miete bestimmt den Ertragswert |
| Leerstand | Wie lange und zu welchen Kosten wäre eine Neuvermietung realistisch? | Leerstand und Haltekosten mindern das Gebot |
| Sonderausbau | Ist die Halle oder das Gebäude für andere Nutzer geeignet? | Je spezieller der Ausbau, desto kleiner der Markt |
| Zubehör und Einrichtung | Was gehört laut Gerichtsunterlagen zur Immobilie? | Die rechtliche Einordnung klärt Ihr Anwalt |
| Altlastenhinweise | Gibt es Einträge im Kataster oder Hinweise im Gutachten? | Unsicherheit führt zu Abschlägen oder Vorbehalten |
| Baurecht | Passt die Nutzung zur Genehmigung und zum Bebauungsplan? | Ungenehmigte Nutzung kann den Wert und die Verwendbarkeit mindern |
Wir bewerten die Immobilie und prüfen die Annahmen des gerichtlichen Gutachtens; eine Bodenuntersuchung oder eine Bewertung des Betriebs gehört nicht dazu. Mehr dazu unter Gewerbeimmobilien bewerten und Gewerbeimmobilie kaufen: Wert vor dem Kauf prüfen.
Häufige Fragen
Kann ich die Immobilie vor der Versteigerung besichtigen?
Wie aktuell ist das gerichtliche Gutachten?
Welche Rechte bleiben bei der Versteigerung bestehen?
Reicht ein Kurzgutachten, bevor ich biete?
Können Eigentümer den gerichtlichen Verkehrswert anfechten?
Wie schnell bekomme ich einen Termin?
Prüfen Sie Gewerbeobjekte vor der Versteigerung?
Bewerten Sie Maschinen und Betriebseinrichtung?
Ratgeber zum Thema: Zwangsversteigerung: Gutachten lesen und Bietlimit festlegen