Wenn sich Miteigentümer nicht einigen, kann jeder die Versteigerung der gemeinsamen Immobilie beantragen. Für alle Beteiligten ist das meist die teuerste Lösung. Ein neutraler Wert ist oft der Schlüssel, um sie zu vermeiden.
Was ist eine Teilungsversteigerung?
Gehört eine Immobilie mehreren Personen gemeinsam, etwa einer Erbengemeinschaft oder getrennten Ehepartnern, kann jeder Miteigentümer beim Amtsgericht die Versteigerung beantragen, um die Gemeinschaft aufzulösen (§§ 180 ff. Zwangsversteigerungsgesetz). Die Zustimmung der anderen ist dafür nicht nötig. Der Erlös wird anschließend unter den Beteiligten verteilt.
Warum sie meist Geld kostet
- Versteigerungen erzielen oft weniger als einen freien Verkauf
- Gerichtskosten und Gutachterkosten des Gerichts gehen vom Erlös ab
- Das Verfahren dauert häufig ein Jahr oder länger
- Der Streit zwischen den Beteiligten verschärft sich oft zusätzlich
Der Weg über das Gutachten
Die meisten Streitigkeiten drehen sich um eine Frage: Was ist die Immobilie wert? Ein neutrales, von allen Beteiligten gemeinsam beauftragtes Verkehrswertgutachten beantwortet sie und ist häufig die Grundlage dafür, dass ein Miteigentümer die anderen auszahlt oder man sich auf einen gemeinsamen Verkauf einigt. Ein gemeinsam beauftragtes Gutachten spart Kosten und verhindert, dass zwei gegensätzliche Parteigutachten gegeneinander stehen.
Die Optionen im Überblick
| Weg | Das spricht dafür | Das spricht dagegen |
|---|---|---|
| Einer übernimmt und zahlt die anderen aus | Das Haus bleibt in der Familie, kein Verlust durch Versteigerung | Braucht Finanzierung und einen akzeptierten Wert |
| Gemeinsamer freihändiger Verkauf | Meist höherer Erlös als in der Versteigerung | Alle müssen zustimmen |
| Teilungsversteigerung | Auch gegen den Willen der anderen möglich | Oft niedrigerer Erlös, Kosten, lange Dauer |
Bei der ersten und zweiten Variante hilft ein belastbarer Wert besonders, bei der dritten dient er zur Prüfung des vom Gericht festgesetzten Werts. Wie bei einer Erbengemeinschaft der Streit um den Wert vermieden wird, beschreibt der Ratgeber Erbengemeinschaft: Streit um den Wert vermeiden.
Wenn es doch zur Versteigerung kommt
Im Verfahren setzt das Gericht einen Verkehrswert fest, meist auf Grundlage eines eigenen Gutachtens. Halten Sie diesen Wert für falsch, kann ein eigenes Gutachten Grundlage für eine Stellungnahme sein. Mehr dazu unter Zwangsversteigerung. Die rechtlichen Schritte besprechen Sie bitte mit Ihrem Anwalt.
Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten?
Wollen sich alle Beteiligten einigen und prüft weder Gericht noch Finanzamt den Wert, kann ein Kurzgutachten genügen. Bei Streit, bei einer drohenden Teilungsversteigerung oder wenn der Wert vor Gericht verwendet werden soll, brauchen Sie ein vollständiges Verkehrswertgutachten. Ein Kurzgutachten genügt dort nicht.
Kosten
Das Honorar richtet sich nach dem Wert der Immobilie: Das Verkehrswertgutachten kostet zwischen 1.580 € (bis 150.000 €) und 3.570 € (bis 1 Mio. €), das Kurzgutachten 1.180 €, jeweils inkl. MwSt. und zzgl. Fahrtkosten. Den Preis erhalten Sie vorab verbindlich. Bei gemeinsamer Beauftragung teilen sich die Beteiligten die Kosten. Ihren Preis berechnen Sie im Honorar-Rechner unter Honorar und Preise.
Der Ablauf im Überblick
| Schritt | Was geschieht | Wo ein Wert hilft |
|---|---|---|
| Antrag | Ein Miteigentümer beantragt beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung | Vorher klären, ob eine Einigung auf Basis eines neutralen Werts möglich ist |
| Anordnung | Das Gericht ordnet das Verfahren an; die anderen Miteigentümer werden beteiligt | Ein eigenes Gutachten zeigt, ob die Vorstellungen auseinanderliegen |
| Verkehrswert | Das Gericht beauftragt einen Sachverständigen und setzt den Verkehrswert fest | Prüfung des gerichtlich festgesetzten Werts auf Plausibilität und Aktualität |
| Termin | Bieter geben Gebote ab; der Zuschlag geht an das höchste zulässige Gebot | Bietlimit für Miteigentümer, die selbst ersteigern wollen |
| Verteilung | Der Erlös wird nach Abzug der Kosten unter den Beteiligten verteilt | Grundlage für die Frage, ob eine Einigung vorher mehr gebracht hätte |
Die Schritte zeigen den groben Gang; die rechtliche Gestaltung und Fristen klärt Ihr Anwalt.
Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäuser in der Gemeinschaft
Auch Gewerbeobjekte und vermietete Häuser gehören manchmal mehreren Eigentümern, etwa nach einem Erbfall oder bei einer aufgelösten Partnerschaft. Dort kommen Mietverträge, Mieteinnahmen und laufende Kosten hinzu. Wir bewerten solche Objekte im Ertragswertverfahren und weisen aus, wie sich Mieten, Laufzeiten und Leerstand auf den Wert auswirken. Das hilft bei der Frage, ob ein Miteigentümer übernimmt, ob verkauft wird oder ob die Gemeinschaft aufgeteilt wird. Siehe auch Gewerbeimmobilien bewerten.
Häufige Fragen
Kann ich eine Teilungsversteigerung verhindern?
Wer kann die Teilungsversteigerung beantragen?
Wie hilft mir ein Gutachten dabei, mich zu einigen?
Soll ich das Gutachten allein oder gemeinsam beauftragen?
Reicht ein Kurzgutachten?
Wie lange dauert das Gutachten?
Kann ich eine Teilungsversteigerung stoppen?
Wer bezahlt das Gutachten im gerichtlichen Verfahren?
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Ratgeber zum Thema: Erbengemeinschaft: Streit um den Wert vermeiden · Geschwister auszahlen: der faire Immobilienwert