Wer enterbt wurde, hat Anspruch auf den Pflichtteil, und der richtet sich nach dem Wert des Nachlasses. Bei Immobilien entscheidet das Gutachten über viel Geld. Wir ermitteln den Wert neutral, rückwirkend zum richtigen Stichtag und nachvollziehbar, für Erben und Pflichtteilsberechtigte.
Warum der Wert so wichtig ist
Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils und wird in Geld ausgezahlt. Gehört eine Immobilie zum Nachlass, hängt die Höhe des Anspruchs direkt von ihrem Wert zum Zeitpunkt des Erbfalls ab (§ 2311 BGB). Erben haben ein Interesse an einem niedrigen, Pflichtteilsberechtigte an einem hohen Wert. Ein neutrales Gutachten schafft eine sachliche Grundlage.
Anspruch auf ein Gutachten
Pflichtteilsberechtigte können vom Erben nicht nur Auskunft über den Nachlass verlangen, sondern auch, dass der Wert von Nachlassgegenständen ermittelt wird (§ 2314 BGB). Die Kosten dafür trägt grundsätzlich der Nachlass. Welche Rechte im Einzelfall bestehen, klärt Ihr Anwalt.
Welcher Stichtag gilt?
Maßgeblich ist grundsätzlich der Todestag des Erblassers. Wir bewerten also rückwirkend, so wie der Markt und die Immobilie zu diesem Tag waren. Spätere Veränderungen, etwa Modernisierungen nach dem Erbfall oder eine Marktentwicklung, bleiben außen vor. Bei Schenkungen zu Lebzeiten (Pflichtteilsergänzung) kann zusätzlich der Zeitpunkt der Schenkung relevant sein. Wie der Stichtag wirkt, beschreibt der Ratgeber Pflichtteil und Immobilie: Welcher Wert gilt?
Was wir für Sie bewerten
- Häuser, Wohnungen, Grundstücke und Gewerbeimmobilien im Nachlass
- Rückwirkend zum Todestag des Erblassers
- Bei Schenkungen zu Lebzeiten zusätzlich zum Zeitpunkt der Schenkung
- Mit Berücksichtigung von Wohnrechten und Nießbrauch
Für wen wir tätig werden
Für Erben, für Pflichtteilsberechtigte oder, am besten, für beide gemeinsam. Ein gemeinsam beauftragtes Gutachten spart Kosten und verhindert, dass zwei gegensätzliche Parteigutachten gegeneinander stehen. Auf Wunsch stimmen wir uns direkt mit den beteiligten Kanzleien ab, siehe Für Anwälte und Steuerberater.
Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten?
Beim Pflichtteil geht es fast immer um unterschiedliche Interessen. Dann brauchen Sie ein vollständiges Verkehrswertgutachten, das jeder Prüfung standhält; ein Kurzgutachten genügt dafür nicht. Nur wenn sich alle Beteiligten über den Wert einig sind und keine Behörde und kein Gericht ihn prüft, kann ein Kurzgutachten reichen.
Ablauf und Unterlagen
Wir brauchen Grundbuchauszug, Pläne, Angaben zu Modernisierungen und, falls vorhanden, Mietverträge. Da der Erblasser oft nicht mehr befragt werden kann, kennzeichnen wir fehlende Angaben im Gutachten als Annahme. Den Ortstermin vereinbaren wir mit dem Erben oder dem Eigentümer; was dort passiert, beschreibt der Beitrag Der Ortstermin. Das Gutachten liegt in der Regel 3–5 Werktage nach dem Ortstermin vor.
Kosten
Das Honorar richtet sich nach dem Wert der Immobilie: Das Verkehrswertgutachten kostet zwischen 1.580 € (bis 150.000 €) und 3.570 € (bis 1 Mio. €), das Kurzgutachten 1.180 €, jeweils inkl. MwSt. und zzgl. Fahrtkosten. Den Preis erhalten Sie vorab verbindlich. Ihren Preis berechnen Sie im Honorar-Rechner unter Honorar und Preise.
Typische Streitpunkte beim Immobilienwert
| Streitpunkt | Warum er den Wert verändert | Wie ein Gutachten hilft |
|---|---|---|
| Stichtag | Der Wert am Todestag kann vom heutigen Marktwert abweichen | Rückwirkende Bewertung auf den maßgeblichen Tag |
| Zustand | Sanierungsstau mindert, Modernisierung erhöht den Wert | Zustand zum Stichtag, soweit aus Unterlagen und Besichtigung erkennbar |
| Wohnrecht oder Nießbrauch | Belastungen mindern den Wert für den Erwerber | Gesonderte Bewertung der Rechte |
| Vermietung | Mieten und Laufzeiten beeinflussen den Ertragswert | Ertragswertverfahren mit nachhaltiger Miete |
| Nebengebäude und Grundstücksteile | Nutzbarkeit und Baurecht sind oft unklar | Getrennte Betrachtung der Bestandteile |
Gewerbe- und Betriebsimmobilien im Nachlass
Gehört eine Halle, ein Geschäftshaus oder ein Betriebsgrundstück zum Nachlass, kommt es auf Mietverträge, Restlaufzeiten, Sonderausbau und Drittverwendbarkeit an. Wir bewerten die Immobilie, nicht das Unternehmen. Gehört das Gebäude einer Gesellschaft, ist zuerst zu klären, was zum Nachlass zählt; das ist eine Rechtsfrage für Ihren Anwalt oder Steuerberater. Siehe auch Betriebsimmobilie in der Nachfolge bewerten.
Häufige Fragen
Wer bezahlt das Gutachten beim Pflichtteil?
Reicht ein Kurzgutachten?
Welcher Stichtag gilt für den Pflichtteil?
Kann ich als Pflichtteilsberechtigter den Erben zum Gutachten zwingen?
Wird ein Wohnrecht im Pflichtteil berücksichtigt?
Können wir das Gutachten gemeinsam beauftragen?
Kann ich als Pflichtteilsberechtigter selbst ein Gutachten beauftragen?
Wird der Zustand nach dem Erbfall berücksichtigt?
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