Erbschaft- und Schenkungsteuer mit Gutachten senken

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, zahlt Steuer auf ihren Wert. Diesen Wert ermittelt das Finanzamt nicht mit einer Besichtigung, sondern pauschal – anhand von Bodenrichtwerten und Durchschnittsdaten. Ein renovierungsbedürftiges Haus wird dabei oft wie ein gepflegtes bewertet.

Kurz gesagt: Das Finanzamt setzt den Wert einer geerbten oder geschenkten Immobilie pauschal an. Ist der tatsächliche Wert niedriger, können Sie das nach § 198 BewG durch ein Verkehrswertgutachten nachweisen. Das Finanzamt erkennt dafür nur ein vollständiges Verkehrswertgutachten eines qualifizierten Sachverständigen an, kein Kurzgutachten. Ob sich das steuerlich lohnt, hängt vom Abstand zwischen beiden Werten und von den Freibeträgen ab.

Nach § 198 Bewertungsgesetz können Sie nachweisen, dass der tatsächliche Wert niedriger ist. Dann muss das Finanzamt diesen Wert ansetzen.

Nur das Verkehrswertgutachten zählt, kein Kurzgutachten

Das Finanzamt erkennt für den Nachweis nach § 198 BewG nur ein vollständiges Verkehrswertgutachten an. Ein Kurzgutachten ist nach den Merkblättern der Finanzverwaltung nicht ausreichend. Erwartet werden unter anderem eine persönliche Besichtigung, Lageplan und farbige Fotos, eine Wertermittlung nach ImmoWertV mit begründetem Verfahren, ein klarer Stichtag, nachprüfbare Quellen, die Bewertung der gesamten wirtschaftlichen Einheit, die konkrete Benennung erkennbarer Mängel und der Nachweis der Qualifikation. Das Kurzgutachten dient Ihrer privaten Orientierung, etwa wenn sich alle Erben einig sind und keine Behörde den Wert prüft. Mehr dazu im Ratgeber Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten.

Warum die Qualifikation entscheidet

Als Nachweis akzeptiert das Finanzamt regelmäßig nur Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger oder von Sachverständigen, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert sind. Ein Gutachten ohne diese Qualifikation kann abgelehnt werden – das Honorar wäre dann umsonst ausgegeben.

Der verantwortliche Sachverständige ist nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Unsere Gutachten erfüllen damit die gesetzlichen Anforderungen.

Wann sich der Nachweis besonders lohnt

• Sanierungs- oder Modernisierungsstau
• Wohnrecht, Nießbrauch oder andere Belastungen im Grundbuch
• Älteres Haus, ungünstiger Grundriss oder Bauschäden
• Lage schlechter als der Durchschnitt des Bodenrichtwertgebiets
• Landwirtschaftliche Anwesen, Resthöfe, Gewerbe- und Sonderimmobilien
• Hohe Immobilienwerte, etwa in München, bei denen die Freibeträge schnell ausgeschöpft sind

Auch wichtig bei Erbschaften

• Pflichtteil: Ein neutrales Gutachten verhindert Streit über den Nachlasswert.
• Erbengemeinschaft: Übernimmt ein Erbe die Immobilie, braucht es einen Wert, den alle akzeptieren.
• Schenkung mit Wohnrecht: Das vorbehaltene Wohnrecht mindert den Wert der Schenkung – das Gutachten beziffert, um wie viel.

Wir sind keine Steuerberater. Die steuerliche Beratung übernimmt Ihr Steuerberater, mit dem wir uns gern abstimmen.

So läuft der Nachweis ab

1. Grundbesitzwert prüfen: Das Finanzamt stellt den Wert in einem Bescheid fest. Prüfen Sie, ob Zustand, Rechte und Lage zum pauschalen Ansatz passen.
2. Gutachten beauftragen: Zweck, Stichtag und Unterlagen klären wir im Erstgespräch. Der Stichtag ist bei der Erbschaft der Todestag, bei der Schenkung der Tag der Ausführung.
3. Ortstermin und Gutachten: Wir besichtigen die Immobilie und erstellen das vollständige Verkehrswertgutachten.
4. Einreichen: Das Gutachten wird beim Finanzamt eingereicht, am besten über Ihren Steuerberater, der auch die Fristen im Blick hat.
5. Prüfung durch das Finanzamt: Das Finanzamt prüft das Gutachten im Einzelfall. Gibt es Rückfragen, nehmen wir dazu fachlich Stellung.

Ausführlich beschreibt das Vorgehen der Ratgeber Gegengutachten beim Finanzamt, zum Einspruch der Ratgeber Grundbesitzwert: Einspruch.

Finanzamt-Wert und Verkehrswert im Vergleich

Beispiele: Wann sich ein Gutachten rechnet

Zwei fiktive Beispiele für ein Kind als Erben, nur die Steuer auf das Haus, vereinfacht ohne Härteausgleich, frühere Erwerbe und Befreiungen wie das Familienheim. Es gilt ein Freibetrag von 400.000 € in Steuerklasse I:

Das Beispiel zeigt: Je weiter der Finanzamt-Wert über dem tatsächlichen Wert liegt und je höher die Steuerbelastung, desto eher rechnet sich das Gutachten. Mit dem Erbschaft-Check weiter oben können Sie Ihre eigene Lage vereinfacht abschätzen. Die verbindliche steuerliche Beurteilung übernimmt Ihr Steuerberater.

Typische Fehler beim Nachweis

• Kurzgutachten statt Verkehrswertgutachten: Es wird als Nachweis nicht anerkannt.
• Gutachter ohne passende Qualifikation: Das Finanzamt kann das Gutachten ablehnen.
• Falscher Stichtag: Maßgeblich ist der Todestag oder der Tag der Schenkung, nicht der Tag der Bewertung.
• Fristen übersehen: Gegen den Bescheid gilt eine Einspruchsfrist von einem Monat. Stimmen Sie sich frühzeitig mit Ihrem Steuerberater ab.
• Wohnrecht oder Nießbrauch nicht berücksichtigt: Das mindert den Wert und sollte im Gutachten gesondert beziffert sein.
• Nur ein Teil der Unterlagen: Fehlen Pläne, Grundbuchauszug oder Modernisierungsnachweise, muss das Gutachten mit Annahmen arbeiten.

Unterlagen, die wir für das Gutachten brauchen

Grundbuchauszug, Pläne und Wohnflächenberechnung, den Grundbesitzwertbescheid, Angaben zu Modernisierungen, bei Vermietung die Mietverträge sowie falls vorhanden den Energieausweis. Die vollständige Liste finden Sie im Ratgeber Unterlagen für das Verkehrswertgutachten. Viele Unterlagen fordern wir auf Wunsch selbst an.

Schenkung mit Wohnrecht oder Nießbrauch

Behalten sich Eltern bei der Übergabe an die Kinder ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vor, mindert das den Wert der Schenkung. Für das Gutachten sind dann zwei Werte wichtig: der Wert des unbelasteten Objekts und der Wert des Rechts, der von der Lebenserwartung und dem Umfang der Nutzung abhängt. Beides weisen wir getrennt aus. Wie sich das steuerlich auswirkt, klärt Ihr Steuerberater, die Beurkundung übernimmt der Notar. Hintergründe beschreiben die Ratgeber Wohnrecht bewerten, Nießbrauch bewerten und Haus an Kinder übertragen.

Gewerbeobjekt geerbt? Bei Geschäftshäusern, Hallen, Hotels oder Betriebsgrundstücken kommen Mietverträge, Leerstand und Nutzungsart hinzu. Das behandelt der Ratgeber Gewerbeimmobilie im Erbfall.

Rechtsgrundlagen und Quellen

• § 198 Bewertungsgesetz (BewG): Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
• §§ 12, 16, 19 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG): Bewertung, Freibeträge, Steuersätze
• Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
• Merkblätter der Finanzverwaltung zu Verkehrswertgutachten

Häufige Fragen

Ratgeber zum Thema: Finanzamt hat zu hoch bewertet: Gegengutachten · Haus geerbt: Was tun, und wann braucht man ein Gutachten?

Fachlich verantwortet von Oliver Nitschke, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Stand: Oktober 2026.