Grundbesitzwertbescheid zu hoch – was Sie tun können

Der Ablauf beim Finanzamt

1. Nach einer Erbschaft oder Schenkung fordert das Finanzamt eine Erklärung zur Feststellung des Bedarfswerts an. Die Frist dafür steht im Anschreiben.
2. Das Lagefinanzamt, also das Finanzamt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt, ermittelt den Grundbesitzwert und erlässt einen Feststellungsbescheid.
3. Dieser Wert ist für den späteren Erbschaft- oder Schenkungsteuerbescheid bindend.

Wichtig: Einwände gegen den Wert der Immobilie müssen gegen den Feststellungsbescheid erhoben werden, nicht erst gegen den Steuerbescheid. Dann ist es zu spät.

Frist: ein Monat

Gegen den Feststellungsbescheid kann innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch eingelegt werden. Als bekannt gegeben gilt ein Bescheid per Post in der Regel am dritten Tag nach Aufgabe zur Post. Das Gutachten muss dann nicht sofort vorliegen: Der Einspruch kann zunächst fristwahrend eingelegt und die Begründung nachgereicht werden. Die genaue Vorgehensweise klären Sie mit Ihrem Steuerberater. Verpassen Sie die Frist, wird der Wert in der Regel bestandskräftig.

Wann sich der Einspruch lohnt

• Die Immobilie hat Sanierungsstau, Bauschäden oder eine veraltete Ausstattung
• Ein Wohnrecht oder Nießbrauch wurde nicht oder zu gering berücksichtigt
• Das Grundstück ist sehr groß, ungünstig geschnitten oder teilweise nicht bebaubar
• Die Lage ist schlechter als der Durchschnitt der Bodenrichtwertzone
• Das Gebäude ist vermietet, und die Miete liegt dauerhaft unter dem Durchschnitt
• Die Immobilie liegt in einem Gebiet mit schwacher Nachfrage, in dem sich Häuser nur mit Abschlägen verkaufen lassen

Welches Gutachten das Finanzamt akzeptiert

Nach § 198 Bewertungsgesetz können Sie einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Dafür dienen regelmäßig Gutachten von Sachverständigen, die öffentlich bestellt und vereidigt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 von einer akkreditierten Stelle zertifiziert sind (§ 198 Abs. 2 BewG). Unsere Gutachten erstellt ein nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger.

Wichtig: Das Finanzamt erkennt nur ein vollständiges Verkehrswertgutachten an. Sogenannte Kurzgutachten sind als Nachweis nicht ausreichend. Die Finanzämter erwarten unter anderem:

• eine Besichtigung des Objekts mit Dokumentation und farbigen Fotos
• ein nachvollziehbares Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV für den richtigen Stichtag
• Lageplan, Quellenangaben und die Bewertung der gesamten wirtschaftlichen Einheit
• konkrete Benennung festgestellter Mängel
• Unterschrift und Nachweis der Qualifikation des Sachverständigen

Die Beweislast liegt beim Steuerpflichtigen. Mehr dazu im Beitrag Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten und unter Gegengutachten zum Finanzamt.

So gehen wir vor

1. Sie schicken uns Bescheid, Grundbuchauszug und vorhandene Unterlagen. Wir prüfen vorab, ob ein Gutachten Aussicht auf einen niedrigeren Wert hat.
2. Wir besichtigen die Immobilie und erstellen das Gutachten zum Stichtag.
3. Sie reichen es über Ihren Steuerberater oder selbst beim Finanzamt ein.

Ob sich das Gutachten rechnet, zeigt Ihnen unser Erbschaft-Rechner in 30 Sekunden. Die Honorare finden Sie unter Honorar und Preise. Ob und wie Sie die Kosten steuerlich geltend machen können, klärt Ihr Steuerberater.

Häufige Fragen

Weiterlesen

• Erbschaft & Schenkung
• Wohnrecht bewerten – so mindert es den Wert der Immobilie
• Bodenrichtwert und Bodenwert – der Unterschied

Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Fachlich verantwortet von Oliver Nitschke, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Stand: Oktober 2026.