Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens in Euro je Quadratmeter für eine Zone mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen (§ 196 Baugesetzbuch). Er wird vom örtlichen Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet und mindestens alle zwei Jahre neu ermittelt. Der Wert bezieht sich auf ein fiktives Grundstück in der Zone, das Richtwertgrundstück.
In Bayern sind die Gutachterausschüsse bei den Landratsämtern und kreisfreien Städten angesiedelt. Dort können Bodenrichtwerte abgefragt werden, vielerorts auch online über das Bodenrichtwertinformationssystem. Die Auskunft ist für Privatpersonen meist kostenlos oder sehr günstig.
Was im Bodenrichtwert steckt
Zu jedem Richtwert gehören Angaben zum Richtwertgrundstück. Sie sind für die Einordnung genauso wichtig wie die Zahl selbst:
- Entwicklungszustand: baureifes Land, Rohbauland, Bauerwartungsland oder land- und forstwirtschaftliche Fläche
- Art der Nutzung: Wohnen, Mischgebiet, Gewerbe
- Maß der Nutzung: etwa die Geschossflächenzahl oder die Zahl der Vollgeschosse
- Grundstückstiefe oder -größe des Richtwertgrundstücks
- Erschließung: erschließungsbeitragsfrei oder noch beitragspflichtig
Bodenrichtwert ist nicht gleich Bodenwert
Der Bodenrichtwert gilt für ein Grundstück mit genau diesen Merkmalen. Weicht Ihr Grundstück davon ab, wird der Wert angepasst:
- Größe: Sehr große Grundstücke erzielen je Quadratmeter meist weniger.
- Zuschnitt: Schmale, tiefe oder verwinkelte Grundstücke sind schwerer zu bebauen.
- Hinterland: Gartenflächen ohne eigene Bebaubarkeit werden deutlich niedriger angesetzt.
- Erschließung: Sind Erschließungsbeiträge noch offen, mindert das den Wert.
- Lage innerhalb der Zone: Lärm, Hanglage, Überschwemmungsgebiet oder besonders gute Aussicht.
- Rechte und Lasten: Wegerechte, Leitungsrechte oder ein Erbbaurecht.
- Altlasten und Baugrund: Bodenverunreinigungen oder schwieriger Untergrund.
Vereinfachtes Beispiel
| Position | Betrag |
|---|---|
| Bodenrichtwert der Zone | 140 €/m² |
| Grundstück 1.100 m², Richtwertgrundstück 600 m²: Abschlag Größe | − 15 % |
| Zuschlag Südhang, Aussicht | + 5 % |
| Angepasster Bodenwert je m² | ≈ 126 €/m² |
| × 1.100 m² | ≈ 139.000 € |
Alle Zahlen sind frei gewählt und dienen nur der Veranschaulichung. Ohne Anpassung ergäbe sich rechnerisch 154.000 €.
Bodenrichtwert und Grundsteuer
Viele verwechseln den Bodenrichtwert mit der Grundsteuer. In Bayern wird die Grundsteuer nach dem Flächenmodell berechnet, also nach Grundstücks- und Gebäudefläche. Der Bodenrichtwert spielt dafür keine Rolle. In anderen Bundesländern fließt er in die Grundsteuer ein, deshalb finden sich im Netz widersprüchliche Angaben.
Warum das für die Erbschaftsteuer wichtig ist
Das Finanzamt setzt bei der Bewertung für die Erbschaft- und Schenkungsteuer den Bodenrichtwert in der Regel ohne diese Anpassungen an. Gerade bei großen, ungünstig geschnittenen oder belasteten Grundstücken liegt der steuerliche Wert deshalb oft zu hoch. Mit einem zertifizierten Gutachten lässt sich der tatsächliche Wert nachweisen. Gegenüber dem Finanzamt zählt dabei nur das vollständige Verkehrswertgutachten, ein Kurzgutachten reicht dafür nicht. Mehr dazu: Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten.
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Häufige Fragen
Wie oft werden Bodenrichtwerte aktualisiert?
Kann ich den Bodenrichtwert einfach mit der Grundstücksfläche multiplizieren?
Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?
Ist der Bodenrichtwert der Preis, den ich beim Verkauf erzielen kann?
Gilt der Bodenrichtwert auch für bebaute Grundstücke?
Zählt der Bodenrichtwert für die Grundsteuer in Bayern?
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Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.