Ein Grundstück ist mehr als Fläche mal Bodenrichtwert. Bebaubarkeit, Erschließung und Zuschnitt können den Wert deutlich verändern. Wir bewerten bebaute und unbebaute Grundstücke in ganz Bayern, für Eigentümer, Erben, Käufer und Gemeinden.
Kurz gesagt: Der Wert eines Grundstücks ergibt sich aus dem Bodenrichtwert, angepasst an Größe, Zuschnitt, Lage, Erschließung und Baurecht. Entscheidend ist vor allem, ob und wie das Grundstück bebaut werden darf. Das Verkehrswertgutachten kostet 1.580 € bis 3.570 € inklusive Mehrwertsteuer und ist für Finanzamt, Gericht und Streitfälle die geeignete Form.
Was wir bewerten
- Baugrundstücke in Baugebieten und im unbeplanten Innenbereich
- Bauerwartungsland und Rohbauland
- Garten- und Hinterlandflächen
- Gewerbegrundstücke, siehe Gewerbegrundstück bewerten
- Landwirtschaftliche Flächen und Wald als Teil eines Anwesens
Was den Wert bestimmt
- Planungsrecht: Bebauungsplan, Innen- oder Außenbereich, zulässige Bebauung
- Erschließung: Straße, Kanal, Wasser, Strom, und ob Beiträge noch offen sind
- Größe und Zuschnitt im Verhältnis zum Richtwertgrundstück
- Lage: Hanglage, Lärm, Überschwemmungsgebiet, Aussicht
- Rechte und Lasten: Leitungs- und Wegerechte, Erbbaurecht, Baulasten
- Altlasten oder Verdacht darauf
Vom Bodenrichtwert zum Grundstückswert
Grundlage ist der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses. Er gilt für ein Richtwertgrundstück mit bestimmten Merkmalen wie Größe, Nutzung und Erschließungszustand. Ihr Grundstück weicht davon fast immer ab. Wir passen den Richtwert deshalb an: bei kleinerer oder größerer Fläche, ungünstigem Zuschnitt, abweichender Bebaubarkeit, besonderer Lage oder fehlender Erschließung. Wo genügend Verkäufe vorliegen, nutzen wir zusätzlich das Vergleichswertverfahren. Die Anpassungen legen wir im Gutachten offen, damit Sie und Dritte sie nachprüfen können.
Besondere Fälle
- Bauerwartungsland: Hier hängt der Wert davon ab, wie wahrscheinlich und wie bald eine Bebauung möglich ist. Wir prüfen Flächennutzungsplan und Stand der Planung.
- Teilfläche abtrennen: Bei großen Grundstücken kann ein Teil separat bebaubar sein. Das prüfen wir mit Blick auf Erschließung und Zuwegung.
- Rechte Dritter: Leitungsrechte oder ein Wegerecht schränken die Nutzung ein und mindern den Wert.
- Erbbaurecht: Das Grundstück gehört einem anderen, siehe Gutachten Erbbaurecht.
Typische Anlässe
- Erbschaft und Schenkung, auch für den Nachweis eines niedrigeren Werts gegenüber dem Finanzamt
- Verkauf, Teilung oder Ankauf von Bauland
- Auseinandersetzung unter Miteigentümern, siehe Miteigentum und Trennung
- Entschädigung bei Enteignung, siehe Gutachten Enteignung
Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten?
Für das Finanzamt, bei Streit und vor Gericht brauchen Sie ein vollständiges Verkehrswertgutachten; ein Kurzgutachten genügt dort nicht. Wollen Sie nur für sich wissen, welcher Preis realistisch ist, etwa vor einem Verkauf, reicht das Kurzgutachten. Die Entscheidungshilfe finden Sie im Ratgeber Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten.
So läuft die Bewertung ab
- Sie schildern uns Objekt und Zweck, wir nennen Ihnen den Festpreis.
- Wir vereinbaren den Ortstermin, meist innerhalb weniger Tage, und besichtigen das Objekt. Was dort passiert, beschreibt der Beitrag Der Ortstermin.
- Wir werten Unterlagen, Grundbuch und Marktdaten aus.
- Sie erhalten das schriftliche Gutachten, in der Regel 3–5 Werktage nach dem Ortstermin.
Kosten
Das Honorar richtet sich nach dem Wert der Immobilie: Das Verkehrswertgutachten kostet zwischen 1.580 € (bis 150.000 €) und 3.570 € (bis 1 Mio. €), das Kurzgutachten 1.180 €, jeweils inkl. MwSt. und zzgl. Fahrtkosten. Den Preis erhalten Sie vorab verbindlich. Ihr Honorar berechnen Sie im Honorar-Rechner.
Entwicklungszustand: Wie baureif ist die Fläche?
Die ImmoWertV unterscheidet vier Entwicklungszustände. Sie bestimmen, welchen Teil des Bodenrichtwerts ein Grundstück erreicht:
| Entwicklungszustand | Bedeutung | Wirkung auf den Wert |
|---|---|---|
| Baureifes Land | Bebaubar, Erschließung gesichert | Voller Bodenrichtwert, angepasst an Größe und Zuschnitt |
| Rohbauland | Für Bebauung vorgesehen, aber noch nicht erschlossen oder noch nicht bebaubar | Abschlag für fehlende Erschließung und Zeit bis zur Bebaubarkeit |
| Bauerwartungsland | Bebauung ist absehbar, etwa laut Flächennutzungsplan | Deutlicher Abschlag, abhängig von Wahrscheinlichkeit und Zeitpunkt |
| Land- und forstwirtschaftliche Fläche | Nutzung als Acker, Wiese oder Wald | Wert nach Ertrag und Marktpreisen für diese Flächen |
Mehr zum Begriff im Lexikon unter Entwicklungszustand.
Baurecht: Bebauungsplan, Innenbereich, Außenbereich
Ob und wie ein Grundstück bebaut werden darf, richtet sich nach dem Baugesetzbuch:
- Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (§ 30 BauGB) gelten dessen Festsetzungen zu Art und Maß der Nutzung.
- Im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) muss sich ein Vorhaben in die Umgebung einfügen.
- Im Außenbereich (§ 35 BauGB) ist Bauen nur in engen Ausnahmen zulässig.
Welche Einordnung gilt, klären wir aus Bebauungsplan, Flächennutzungsplan und Auskünften der Gemeinde. Eine verbindliche Auskunft über die Bebaubarkeit gibt nur die Bauaufsicht; wir bewerten auf Grundlage der erkennbaren Rechtslage und weisen Annahmen aus.
Beispiel: Vom Richtwert zum Grundstückswert
Mit fiktiven Beispielzahlen; reale Umrechnungsfaktoren stammen aus den Daten des Gutachterausschusses:
| Schritt | Beispiel |
|---|---|
| Bodenrichtwert (Richtwertgrundstück 600 m²) | 150 €/m² |
| Anpassung für größere Fläche (900 m²), zum Beispiel Faktor 0,93 | 139,50 €/m² |
| Anpassung für ungünstigen Zuschnitt, zum Beispiel Faktor 0,95 | 132,53 €/m² |
| Bodenwert | 132,53 €/m² × 900 m² = 119.272 € |
| Offene Erschließungsbeiträge (falls noch zu zahlen) | − 8.000 € |
| Verkehrswert (gerundet) | 111.000 € |
Der Beispielwert zeigt: Das Grundstück erreicht den Richtwert selten genau. Wie weit es abweicht, begründen wir im Gutachten. Mehr zu den Beiträgen im Lexikon unter Erschließungsbeitrag.
Unterlagen für die Grundstücksbewertung
- Grundbuchauszug und Flurkarte oder Lageplan
- Bebauungsplan oder Auskunft der Gemeinde zum Baurecht
- Nachweise über Erschließung und gezahlte oder offene Beiträge
- Baulastenverzeichnis, falls Baulasten bestehen
- Bei Teilflächen: Teilungsplan oder Vermessung
Fehlt eine Unterlage, nennen wir nach der ersten Sichtung, was nachgereicht werden sollte. Einzelne Auskünfte holen wir auf Wunsch selbst ein.
Typische Fehler bei der Einschätzung
- Bodenrichtwert mal Fläche: Das ignoriert Zuschnitt, Größe und Erschließung.
- Baurecht angenommen: Wer ohne Prüfung von Bebaubarkeit ausgeht, überschätzt den Wert leicht.
- Hinterland als Bauland gerechnet: Hintere Grundstücksteile sind oft nur bei gesicherter Zufahrt bebaubar.
- Beiträge vergessen: Offene Erschließungsbeiträge mindern den Wert.
Bewertung von Grundstücken mit Rechten Dritter
Dienstbarkeiten, Wegerechte, Leitungsrechte oder ein Erbbaurecht verändern, was der Eigentümer mit dem Grundstück tun kann. Ein Geh- und Fahrtrecht für den Nachbarn schränkt die Nutzung eines Zuwegungsstreifens ein, ein Leitungsrecht kann die Bebaubarkeit mindern. Wir lesen die Eintragungen im Grundbuch und, wo vorhanden, die zugrunde liegenden Urkunden und bewerten die Wirkung auf den Verkehrswert einzeln. Was solche Rechte bedeuten, erklärt der Ratgeber Dienstbarkeiten im Grundbuch, zum Erbbaurecht steht Näheres im Ratgeber Erbbaurecht.
Landwirtschaftliche Flächen und Hofstellen
Äcker, Wiesen und Wald werden nach eigenen Maßstäben bewertet, in der Regel über Vergleichspreise und Erträge. Gehört eine Hofstelle dazu, betrachten wir Wohnhaus, Wirtschaftsgebäude und Flächen zusammen und prüfen, ob und wie sie weitergenutzt werden können. Mehr zu Höfen auf der Seite Bauernhof und Resthof bewerten.
Wann sich ein Gutachten für ein Grundstück lohnt
- bei Erbschaft und Schenkung, wenn der Wert für das Finanzamt nachgewiesen werden soll
- bei Verkauf oder Ankauf von Bauland, wenn ein belastbarer Preis fehlt
- bei Streit zwischen Miteigentümern über Teilung oder Auszahlung
- bei Enteignung oder Entschädigung, siehe Gutachten Enteignung
- wenn eine Teilfläche abgetrennt werden soll
Ablauf der Grundstücksbewertung im Überblick
Wir klären zuerst Zweck und Stichtag, holen den Grundbuchauszug und die Pläne und prüfen das Baurecht. Beim Ortstermin besichtigen wir das Grundstück, achten auf Zuschnitt, Höhenlage, Zufahrt und Bewuchs und dokumentieren die Umgebung. Danach leiten wir den Bodenwert aus dem Bodenrichtwert und, wo möglich, aus Vergleichspreisen ab, bewerten Rechte und Lasten und fassen alles im Gutachten zusammen. Liegen alle Unterlagen vor, ist das Gutachten in der Regel 3–5 Werktage nach dem Ortstermin fertig.
Rechtsgrundlagen und Quellen
- § 194 Baugesetzbuch (BauGB): Verkehrswert; §§ 30, 34, 35 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): Entwicklungszustand, Bodenwert, Vergleichswertverfahren
- Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse in Bayern