Hofstellen gehören zu den schwierigsten Bewertungsobjekten: große Grundstücke, viele Nebengebäude, oft im Außenbereich. Durchschnittswerte helfen hier kaum. Unser Büro liegt in der ländlich geprägten nördlichen Oberpfalz, und Hofstellen, Resthöfe und ehemalige Bauernhäuser gehören für uns zum Alltag, in der Oberpfalz, in Niederbayern, in Franken und im Allgäu.
Warum Resthöfe besonders sind
- Außenbereich: Viele Hofstellen liegen außerhalb von Ortschaften. Was dort gebaut, umgebaut oder umgenutzt werden darf, ist baurechtlich eng begrenzt.
- Nebengebäude: Scheunen, Stallungen und Maschinenhallen können wertvoll sein, oder nur noch Abrisskosten verursachen.
- Große Flächen: Hofflächen, Gärten und angrenzende Wiesen haben sehr unterschiedliche Werte.
- Wenige Vergleichsverkäufe: Gerade im ländlichen Raum gibt es kaum direkt vergleichbare Objekte.
- Rechte: Häufig bestehen Altenteilsrechte, Wohnrechte oder Wegerechte.
Wie wir einen Hof bewerten
Wir trennen die Bestandteile des Anwesens und bewerten sie einzeln: das Wohnhaus, die Nebengebäude und die Flächen. Das Wohnhaus bewerten wir meist im Sachwertverfahren, da es kaum Vergleichsverkäufe gibt. Für die Nebengebäude fragen wir, ob sie noch genutzt werden können, ob eine Umnutzung rechtlich möglich ist oder ob sie den Wert nur mindern. Für Acker, Grünland und Wald setzen wir die jeweiligen Bodenrichtwerte gesondert an, siehe auch Land- und Forstwirtschaft. Bei Grundstücken im Außenbereich prüfen wir, was baurechtlich zulässig ist, denn danach richtet sich, wie viel der Markt zahlt.
Warum ein Gutachten bei Erbschaften oft viel bringt
Das Finanzamt bewertet solche Anwesen pauschal. Der Zustand alter Nebengebäude, die eingeschränkte Nutzbarkeit im Außenbereich und die schwierige Vermarktung fließen dabei kaum ein. Genau hier liegt der tatsächliche Wert oft deutlich unter dem steuerlichen Ansatz. Ein zertifiziertes Verkehrswertgutachten kann das nachweisen. Ein Kurzgutachten genügt dafür nicht. Ob sich der Aufwand lohnt, hängt vom Einzelfall ab.
Typische Anlässe
- Hofübergabe an die nächste Generation, siehe Gutachten Hofübergabe
- Erbfall und Auszahlung weichender Erben
- Verkauf eines Resthofs oder Bauernhauses
- Umnutzung oder Teilung der Hofstelle
Welche Unterlagen wir brauchen
Grundbuchauszug, Lageplan, Flurkarten, Gebäudepläne, Angaben zu Baujahren und Umbauten sowie Unterlagen zu Altenteil und Pachtverträgen. Weitere Hinweise unter Unterlagen für das Verkehrswertgutachten.
Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten?
Für Finanzamt, Banken, Gesellschafter, Streitfälle und Gerichte brauchen Sie ein vollständiges Verkehrswertgutachten; ein Kurzgutachten genügt dort nicht. Für Ihre interne Orientierung kann ein Kurzgutachten reichen. Mehr im Ratgeber Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten.
So läuft die Bewertung ab
- Sie schildern uns Objekt und Zweck, wir nennen Ihnen den Festpreis.
- Wir vereinbaren den Ortstermin, meist innerhalb weniger Tage. Was dort passiert, beschreibt der Beitrag Der Ortstermin.
- Wir werten Mietverträge, Unterlagen, Grundbuch und Marktdaten aus.
- Sie erhalten das schriftliche Gutachten, in der Regel 3–5 Werktage nach dem Ortstermin, sobald alle Unterlagen vorliegen.
Kosten
Das Honorar richtet sich nach dem Wert der Immobilie: Das Verkehrswertgutachten kostet zwischen 1.580 € (bis 150.000 €) und 3.570 € (bis 1 Mio. €), das Kurzgutachten 1.180 €, jeweils inkl. MwSt. und zzgl. Fahrtkosten. Den Preis erhalten Sie vorab verbindlich. Bei großen Hofstellen mit vielen Gebäuden nennen wir Ihnen vorab ein individuelles Angebot. Ihren Preis berechnen Sie im Honorar-Rechner unter Honorar und Preise.
Bestandteile einer Hofstelle und ihre Bewertung
| Bestandteil | Verfahren | Worauf es ankommt |
|---|---|---|
| Wohnhaus | Sachwert mit Marktanpassung | Baujahr, Umbauten, Heizung, Dämmung, Nutzbarkeit |
| Scheune, Stall, Maschinenhalle | Sachwert oder Abbruchkosten | Zustand, Statik, Nutzbarkeit, Umnutzung |
| Hofraum und Garten | Bodenwert nach Entwicklungszustand | Lage im Innen- oder Außenbereich |
| Acker, Grünland, Wald | Bodenrichtwerte | Größe, Zuschnitt, Pachtverträge |
| Altenteil und Wohnrecht | Gesonderte Bewertung der Belastung | Umfang, Berechtigter, Lebenserwartung |
Umnutzung und gewerbliche Nachnutzung
Viele Hofstellen werden nicht mehr landwirtschaftlich genutzt. Für Ferienwohnungen, Lagerflächen, Werkstätten oder Direktvermarktung ist entscheidend, was baurechtlich zulässig ist; im Außenbereich ist der Spielraum eng. Wir bewerten den Zustand, wie er baurechtlich vorgefunden wird, und zeigen auf, welche Umnutzung nur mit Genehmigung möglich wäre. Eine Genehmigungsprüfung selbst ersetzt das nicht. Den landwirtschaftlichen Betrieb als Unternehmen bewerten wir nicht, nur die Immobilie. Siehe auch Ferienimmobilie bewerten und Gewerbehalle bewerten.
Weiterführend: Hofstelle umnutzen.