Bei Hallen entscheidet vor allem eine Frage über den Wert: Kann auch ein anderer Nutzer etwas damit anfangen? Wir bewerten Lagerhallen, Produktionsgebäude und Werkstätten in ganz Bayern, für Eigentümer, Erben, Käufer und Banken.
Kurz gesagt: Hallen bewerten wir im Ertragswertverfahren mit der Miete, die ein Dritter am Markt für vergleichbare Flächen zahlen würde; bei eigengenutzten Spezialbauten ziehen wir ergänzend das Sachwertverfahren heran. Entscheidend ist die Drittverwendungsfähigkeit: Hallenhöhe, Tore, Boden, Anbindung und Zustand bestimmen, ob auch ein anderer Nutzer die Halle brauchen kann. Der Preis richtet sich nach dem Objekt und wird vorab individuell genannt.
Was den Wert einer Halle bestimmt
- Drittverwendbarkeit: Standardhallen sind am Markt gefragt, Spezialbauten für einen einzelnen Betrieb deutlich weniger
- Technische Daten: lichte Höhe, Stützenraster, Bodenbelastbarkeit, Tore, Rampen, Kranbahnen
- Bauteile unterschiedlichen Alters: Oft sind Hallen über Jahrzehnte erweitert worden. Jede Erweiterung hat ihre eigene Restnutzungsdauer.
- Freiflächen: Hof, Rangier- und Lagerflächen, Stellplätze
- Lage: Anbindung an Autobahn und Bundesstraßen, Nachbarschaft, Erweiterungsmöglichkeiten
- Energie und Dach: Dämmung, Heizung, Zustand des Dachs, Photovoltaik
- Altlasten bei früherer gewerblicher Nutzung
Wie wir bewerten
Grundlage ist das Ertragswertverfahren mit der marktüblich erzielbaren Hallenmiete. Bei eigengenutzten Spezialimmobilien ziehen wir das Sachwertverfahren ergänzend heran. Unsere Erfahrung im gewerblichen Immobilienmarkt hilft, realistische Mieten und Käuferinteresse einzuschätzen.
Spezialbau oder Standardhalle?
Eine Halle mit Kranbahn, Spezialfundamenten oder auf einen Produktionsprozess zugeschnittener Technik ist für den Eigentümer wertvoll, für einen Käufer aber oft nicht. Wir fragen deshalb, was ein anderer Nutzer zahlen würde, und berücksichtigen, ob Rückbau oder Umbau nötig wären. Bei eigengenutzten Hallen ohne Mietvertrag setzen wir die Miete an, die am Markt für vergleichbare Hallen erzielbar wäre. Mehr zu Logistik und Produktion unter Logistikimmobilie bewerten und Produktion und Industrie bewerten.
Was bei Hallen den Ausschlag gibt
- Hallenhöhe und Stützenraster: Sie bestimmen, welche Nutzer die Halle anmieten können.
- Tore, Rampen und Hofflächen: Logistik und Produktion brauchen Rangierflächen.
- Bodentragfähigkeit und Kranbahn: Besondere Ausstattung hilft nur, wenn sie zur Nachfrage passt.
- Anbindung: Autobahn, Bundesstraße und Mitarbeitererreichbarkeit.
- Dach und Hülle: Alter und Zustand von Dach und Fassade beeinflussen den Instandhaltungsbedarf.
Wie das Beispiel aussieht
Eine durchgerechnete Halle mit allen Schritten finden Sie im Ratgeber Gewerbehalle: Ertragswert im Beispiel. Grundstücksfragen wie Altlasten und Baurecht behandeln die Beiträge zu Altlasten und Baurecht.
Typische Anlässe
- Unternehmensnachfolge und Betriebsübergabe
- Entnahme aus dem Betriebsvermögen
- Finanzierung und Bankgespräche
- Insolvenz und Verwertung
- Verkauf, Kauf, Sale-and-lease-back
Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten?
Für Finanzamt, Banken, Gesellschafter, Streitfälle und Gerichte brauchen Sie ein vollständiges Verkehrswertgutachten; ein Kurzgutachten genügt dort nicht. Für Ihre interne Orientierung kann ein Kurzgutachten reichen. Mehr im Ratgeber Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten.
So läuft die Bewertung ab
- Sie schildern uns Objekt und Zweck, wir erstellen ein individuelles Angebot.
- Wir vereinbaren den Ortstermin, meist innerhalb weniger Tage. Was dort passiert, beschreibt der Beitrag Der Ortstermin.
- Wir werten Mietverträge, Unterlagen, Grundbuch und Marktdaten aus.
- Sie erhalten das schriftliche Gutachten, in der Regel 3–5 Werktage nach dem Ortstermin, sobald alle Unterlagen vorliegen.
Kosten
Gewerbeimmobilien sind sehr unterschiedlich. Größe, Nutzung und Mietverhältnisse bestimmen den Aufwand, deshalb erhalten Sie von uns ein individuelles, verbindliches Angebot, bevor Sie sich entscheiden. Allgemeine Hinweise stehen unter Honorar und Preise.
Hallentypen im Überblick
| Typ | Typische Merkmale | Drittverwendbarkeit |
|---|---|---|
| Standard-Lagerhalle | Stützenarm, ausreichende Höhe, Tore und Rampen, gute Anbindung | Hoch: für Handel, Logistik und Gewerbe nutzbar |
| Ältere Lagerhalle | Niedrige Höhe, enges Raster, wenige Tore | Mittel: nutzbar für leichtere Lagerung und Werkstätten, geringere Miete |
| Produktionshalle | Kranbahn, Fundamente für Maschinen, Medienversorgung | Je nach Ausstattung: gering, wenn auf einen Prozess zugeschnitten |
| Werkstatt- oder Handwerkerhalle | Kleinere Einheiten, Büro- und Sozialräume | Mittel bis hoch bei teilbaren Einheiten |
| Kühl- und Tiefkühlhalle | Dämmung und Anlagentechnik für Kühlung | Gering, nur für passende Nutzer |
Was der Hallenzustand für Wert und Restnutzungsdauer bedeutet
Bei Hallen zählen vor allem Dach und Hülle. Ein altes Dach mit Undichtigkeiten, ein Dach mit Asbestverdacht oder eine überalterte Dämmung verändern Instandhaltungsbedarf und Restnutzungsdauer. Wir halten erkennbare Mängel bei der Besichtigung fest und berücksichtigen sie im Wert, führen aber keine technische Untersuchung durch. Bei Verdacht auf Schadstoffe im Baumaterial empfehlen wir eine Untersuchung durch ein Fachbüro. Hallen entstehen oft in Bauabschnitten; jeder Bauteil hat dann sein eigenes Alter und seine eigene Restnutzungsdauer, siehe Restnutzungsdauer.
Eigengenutzte Halle und Betriebsimmobilie
Gehört die Halle dem Betrieb, der sie nutzt, gibt es keinen Mietvertrag, an dem sich der Ertrag ablesen ließe. Wir setzen dann die marktübliche Miete für vergleichbare Hallen an und prüfen, ob der Bau auf den Betrieb zugeschnitten ist. Ist er es, kann das Sachwertverfahren ergänzend herangezogen werden, mit einem Abschlag für den fehlenden Drittmarkt. Mehr dazu im Lexikon unter Betriebsimmobilie und Spezialimmobilie sowie im Ratgeber Betriebsimmobilie in der Nachfolge.
Sale-and-lease-back mit Hallen
Verkauft ein Betrieb seine Halle und mietet sie zurück, braucht beide Seiten einen belastbaren Wert und eine marktgerechte Miete. Wir prüfen, ob die vereinbarte Miete marktüblich ist, weil davon der Kaufpreis abhängt. Siehe Sale-and-lease-back.
Photovoltaik auf dem Hallendach
Eine Photovoltaikanlage kann den Ertrag erhöhen, gehört aber nicht immer dem Eigentümer des Gebäudes. Wir klären, wem die Anlage gehört, wie sie vergütet wird und welche Laufzeit besteht. Je nach Konstruktion wird sie als Teil der Immobilie oder gesondert bewertet. Mehr auf der Seite Photovoltaik und Energieanlagen.
Welche Daten Sie vorab bereitlegen sollten
- Lichte Höhe, Stützenraster und Hallenfläche je Bauabschnitt
- Anzahl und Art der Tore und Rampen
- Bodenbelastbarkeit und Kranbahnen
- Baujahre der Bauabschnitte und Erweiterungen
- Zustand und Alter von Dach, Fassade, Heizung
- Mietverträge, Pachtverträge, Photovoltaik-Verträge
- Altlastenverdacht oder frühere Nutzungen, soweit bekannt
Erweiterung und Baurecht
Wie viel Fläche auf dem Grundstück noch gebaut werden darf, bestimmt der Bebauungsplan mit Grundflächenzahl und zulässiger Nutzung. Eine ungenutzte Erweiterungsmöglichkeit kann den Wert erhöhen, wenn sie realistisch nutzbar ist: Zufahrt, Erschließung, Abstände zur Nachbarschaft und Genehmigungsfähigkeit müssen stimmen. Wir prüfen Bebauungsplan und Bestand und weisen aus, welche Annahmen wir getroffen haben. Mehr im Lexikon unter Grundflächenzahl, Gewerbegebiet und Bestandsschutz.
Altlasten bei Hallengrundstücken
Auf Grundstücken mit früherer gewerblicher Nutzung kann es Bodenverunreinigungen geben. Wir recherchieren, soweit möglich, und berücksichtigen Verdachtsmomente im Wert. Eine Bodenuntersuchung gehört nicht zu unserer Leistung; bei konkretem Verdacht empfehlen wir ein Fachbüro. Siehe Altlasten.
Rechtsgrundlagen und Quellen
- § 194 Baugesetzbuch (BauGB): Verkehrswert
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): Ertragswertverfahren, Liegenschaftszins, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer
- Baunutzungsverordnung (BauNVO) und Bebauungsplan für die zulässige Nutzung im Gewerbegebiet
- Marktberichte und Liegenschaftszinssätze der Gutachterausschüsse, soweit für das Segment veröffentlicht
Weiterführend: Fitnessstudio und Freizeitimmobilie bewerten.