Kurz gesagt: Produktionsimmobilien bewerten wir nach ihrer Drittverwendbarkeit: Im Ertragswertverfahren mit der Miete, die ein beliebiger Nutzer zahlen würde, bei stark spezialisierten Werken ergänzend im Sachwertverfahren mit deutlichen Abschlägen. Maschinen und Anlagen sind nicht Teil des Grundstückswerts. Den Preis nennen wir individuell vorab.
Was eine Produktionsimmobilie ausmacht
Produktionsimmobilien sind selten Standardobjekte. Typisch ist ein Gelände mit mehreren Hallen aus verschiedenen Jahrzehnten, einem Bürotrakt, Sozialräumen, Werkstätten, Freiflächen und technischen Anlagen. Vieles davon wurde für einen bestimmten Fertigungsablauf geplant. Für den Eigentümer ist das Gelände deshalb oft mehr wert als für jeden anderen – und genau diese Lücke muss ein Gutachten ehrlich darstellen.
Was den Wert bestimmt
- Drittverwendbarkeit: Lässt sich das Gebäude ohne großen Umbau von einem anderen Betrieb nutzen – oder als Lager, Logistikfläche oder in Teilen vermieten? Je spezieller, desto kleiner der Kreis möglicher Käufer.
- Technische Eckdaten: lichte Höhe, Stützenraster, Bodenbelastbarkeit, Kranbahnen, Tore, Energieanschlüsse (Leistung, Gas, Druckluft), Brandschutz.
- Gebäudeteile unterschiedlichen Alters: Jeder Bauabschnitt hat seinen eigenen Zustand und seine eigene Restnutzungsdauer. Wir bewerten sie getrennt, statt einen Durchschnitt zu bilden.
- Grundstück und Reserven: Freiflächen, Erweiterungsmöglichkeiten, Teilbarkeit, Zufahrten für Lkw.
- Lage: Anbindung an Autobahn und Bundesstraßen, Arbeitskräfteangebot, Nachbarschaft zu Wohnbebauung (Lärm, Betriebszeiten).
- Umwelt und Boden: frühere Nutzungen, Tanks, Öl- und Chemikalienlager, Altlastenverdacht.
Welches Verfahren wir anwenden
Wo sich für ein Objekt eine marktübliche Miete ableiten lässt, bewerten wir im Ertragswertverfahren. Maßgeblich ist dann nicht die Miete, die der eigene Betrieb „zahlen könnte“, sondern die Miete, die ein beliebiger Nutzer am Standort für diese Flächen zahlen würde. Für stark spezialisierte, eigengenutzte Werke gibt es oft keine verlässlichen Mieten und kaum Verkaufsfälle. Dann ziehen wir das Sachwertverfahren heran – mit deutlichen Abschlägen für Alter, Bauschäden und die eingeschränkte Marktgängigkeit.
In beiden Fällen gilt: Nicht jede Anlage gehört zur Immobilie. Maschinen, Produktionsanlagen und Betriebsvorrichtungen sind in der Regel nicht Teil des Grundstückswerts. Wir grenzen im Gutachten ab, was wir bewertet haben und was nicht – das ist gerade bei Bilanz- und Steuerfragen wichtig.
Besonderheiten und Risiken
Altlasten
Auf Industriegrundstücken ist ein Altlastenverdacht eher die Regel als die Ausnahme. Nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz kann neben dem Verursacher auch der Grundstückseigentümer für eine Sanierung herangezogen werden. In Bayern führen die Landratsämter und kreisfreien Städte Auskünfte aus dem Altlastenkataster. Wir fragen diese Auskunft ab, dokumentieren Verdachtsmomente und berücksichtigen sie im Wert. Wo Kosten beziffert werden müssen, braucht es ein Bodengutachten eines Fachbüros.
Genehmigungen
Viele Produktionsbetriebe laufen mit Genehmigungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz oder wasserrechtlichen Erlaubnissen. Diese hängen an Betrieb und Anlage und gehen nicht automatisch auf jeden Nachfolger über. Umgekehrt kann ein genehmigter Standort in einem Industriegebiet für bestimmte Nutzer gerade deshalb interessant sein. Wir prüfen außerdem, ob alle Gebäudeteile baurechtlich genehmigt sind – Anbauten ohne Genehmigung sind bei gewachsenen Standorten keine Seltenheit.
Vermietung an die eigene Firma
Häufig gehört das Grundstück dem Unternehmer privat oder einer Besitzgesellschaft und ist an die Betriebs-GmbH vermietet. Ob die Miete marktüblich ist, prüfen wir auf Wunsch gesondert mit einem Mietgutachten. Steuerliche Folgen, etwa bei einer Betriebsaufspaltung, stimmen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater ab.
Typische Anlässe
- Unternehmensnachfolge und Übergabe an die nächste Generation
- Finanzierung und Beleihung – etwa für Erweiterungen
- Restnutzungsdauer älterer Werkshallen für die Abschreibung
- Verkauf, Sale-and-lease-back oder Standortverlagerung
- Insolvenz und Verwertung
Welche Unterlagen wir brauchen
- Grundbuchauszug, Flurkarte, Lageplan
- Baupläne, Baugenehmigungen, Flächen- und Rauminhaltsaufstellung je Gebäudeteil
- Baujahre und Modernisierungen je Bauabschnitt
- Bestehende Mietverträge, auch mit verbundenen Unternehmen
- Bekannte Bodenuntersuchungen, Tankprüfberichte, Auskünfte zu Altlasten
- Immissionsschutzrechtliche Genehmigungen, soweit vorhanden
Praxistipp: Stellen Sie vor dem Ortstermin eine Liste zusammen, welche Einbauten zum Gebäude gehören und welche zur Betriebsausstattung. Das spart Rückfragen und verhindert, dass Maschinenfundamente oder Krananlagen doppelt oder gar nicht erfasst werden.
Für Gewerbeimmobilien erhalten Sie ein individuelles Angebot.
Beispiel: Ertragswert und Sachwert bei einem Werk
Mit fiktiven Beispielzahlen für ein Produktionsgelände. Zeigt, wie zwei Verfahren zu unterschiedlichen Ergebnissen führen und wie sie gegeneinander abgewogen werden.
| Schritt | Ertragswertverfahren | Sachwertverfahren |
|---|---|---|
| Grundlage | Marktmiete für Hallen, Büro und Freifläche, kapitalisiert | Bodenwert plus Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung |
| Ergebnis vor Marktanpassung | 1.900.000 € | 3.100.000 € |
| Marktanpassung | – | Faktor 0,60 wegen eingeschränkter Marktgängigkeit |
| Ergebnis | 1.900.000 € | 1.860.000 € |
| Würdigung | Hohe Aussagekraft, wenn Mieten ableitbar sind | Plausibilisierung, Aussagekraft begrenzt |
Im Beispiel liegen beide Ergebnisse nahe beieinander. Das stützt den Wert. Weichen sie weit ab, klären wir die Ursache: überhöhte Herstellungskosten, zu niedrige Miete, Sonderbauten ohne Markt. Das Gutachten legt die Abwägung offen. Mehr dazu im Lexikon unter Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren.
Was zur Immobilie gehört und was nicht
| Bestandteil | Gehört zur Immobilie? | Hinweis |
|---|---|---|
| Hallen, Büros, Sozialräume | Ja | |
| Fundamente für Maschinen | Teilweise | Hängt davon ab, ob sie dem Gebäude dienen oder nur der Maschine |
| Kranbahnen | Meist ja, wenn fest eingebaut | Wert nur, wenn ein Dritter sie braucht |
| Maschinen und Produktionsanlagen | Nein, in der Regel Betriebsvorrichtungen | Gesondert zu bewerten, nicht Teil unseres Gutachtens |
| Technische Gebäudeausrüstung | Ja | Heizung, Lüftung, Elektro, soweit Gebäude betreffend |
| Freiflächen und Befestigungen | Ja | Zustand und Nutzbarkeit prüfen |
Wofür Industriegutachten gebraucht werden
- Finanzierung und Refinanzierung des Betriebs
- Unternehmensnachfolge und Gesellschafterwechsel
- Bilanzierung und Kaufpreisaufteilung
- Entnahme aus dem Betriebsvermögen
- Sale-and-lease-back, siehe Sale-and-lease-back
- Insolvenz und Verwertung, siehe Gutachten Insolvenz
So läuft die Bewertung ab
Sie schildern uns Objekt und Zweck, wir erstellen ein individuelles Angebot. Nach dem Ortstermin, bei dem wir alle Gebäude und Freiflächen aufnehmen, werten wir Pläne, Genehmigungen, Verträge und Marktdaten aus. Sie erhalten das schriftliche Gutachten, in der Regel 3–5 Werktage nach dem Ortstermin, sobald alle Unterlagen vorliegen; bei großen Geländen nennen wir vorab einen eigenen Zeitplan. Für Banken, Gesellschafter, Finanzamt und Gerichte brauchen Sie ein vollständiges Verkehrswertgutachten.
Rechtsgrundlagen und Quellen
- § 194 Baugesetzbuch (BauGB): Verkehrswert
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): Ertrags- und Sachwertverfahren, Marktanpassung, Restnutzungsdauer
- Daten der Gutachterausschüsse, soweit für das Segment veröffentlicht