Kurz gesagt: Logistikimmobilien bewerten wir im Ertragswertverfahren. Halle, Büro und Freiflächen werden getrennt mit der nachhaltig erzielbaren Miete angesetzt. Lichte Höhe, Tore, Boden, Anbindung und Restlaufzeit der Mietverträge bestimmen Miete und Zins. Der Preis richtet sich nach dem Objekt und wird individuell vorab genannt.
Was wir unter Logistikimmobilien verstehen
Dazu gehören moderne Distributionshallen an Autobahnen ebenso wie ältere Lagerhallen im Gewerbegebiet, Speditionshöfe mit Umschlaghalle und Werkstatt oder Kühl- und Tiefkühllager. Viele Objekte in der Oberpfalz und in Niederbayern sind mittelgroße Hallen, die von regionalen Betrieben genutzt oder an Speditionen und Händler vermietet werden. Für die Bewertung ist entscheidend, welches Marktsegment ein Objekt tatsächlich bedient.
Was den Wert bestimmt
- Lage und Verkehrsanbindung: Entfernung zur Autobahnauffahrt, Zufahrt ohne Ortsdurchfahrt, Nachtbetrieb möglich oder nicht.
- Lichte Höhe: Moderne Lagerhallen werden deutlich höher gebaut als ältere Hallen. Eine niedrige Halle kann weniger Regalebenen aufnehmen und erzielt entsprechend weniger Miete je Quadratmeter.
- Tore und Rampen: Anzahl der Überladebrücken und ebenerdigen Tore im Verhältnis zur Fläche.
- Boden: Belastbarkeit und Ebenheit, etwa für Hochregale und Schmalgangstapler.
- Stützenraster und Zuschnitt: große, stützenarme Flächen lassen sich flexibel nutzen und teilen.
- Freiflächen: Lkw-Rangier- und Stellflächen, Wechselbrückenplätze, Pkw-Stellplätze.
- Brandschutz und Technik: Sprinkleranlage, Brandabschnitte, Beleuchtung, Heizung, Dachzustand, Photovoltaik.
Welches Verfahren wir anwenden
Logistikflächen werden am Markt als Renditeobjekte gehandelt. Wir bewerten deshalb im Ertragswertverfahren. Ausgangspunkt ist die nachhaltig erzielbare Miete für Hallen-, Büro- und Freiflächen – getrennt angesetzt, weil sie sehr unterschiedlich vermietet werden. Unsere Kenntnis des regionalen Vermietungsmarkts hilft, realistische Mieten und Leerstandsrisiken einzuschätzen. Ein Objekt, das wir bewerten, vermitteln wir allerdings nicht – so bleibt das Gutachten unabhängig.
Bei eigengenutzten Hallen gehen wir genauso vor: Wir fragen, was ein Dritter für die Nutzung zahlen würde. Das Sachwertverfahren dient bei Standardhallen allenfalls zur Plausibilisierung.
Besonderheiten und Risiken
Mietverträge
Bei vermieteten Objekten prüfen wir Laufzeit, Verlängerungsoptionen, Wertsicherung, Nebenkostenregelung und wer Dach und Fach trägt. Liegt die Vertragsmiete über oder unter der Marktmiete, berücksichtigen wir den Unterschied nur für die Restlaufzeit. Ein langfristiger Vertrag mit einem soliden Mieter stabilisiert den Wert; ein Vertrag, der bald ausläuft, ist bei einer Halle mit veraltetem Standard ein Risiko.
Veraltung
Logistikhallen altern nicht nur technisch, sondern auch wirtschaftlich: Die Anforderungen der Nutzer an Höhe, Tore und Bodenqualität steigen. Eine solide gebaute, aber niedrige Halle kann deshalb eine kürzere wirtschaftliche Restnutzungsdauer haben, als ihr Bauzustand vermuten lässt. Für die Abschreibung kann ein Restnutzungsdauer-Gutachten sinnvoll sein.
Genehmigungen und Nachbarschaft
Betriebszeiten, Lärmschutzauflagen und die Nähe zu Wohngebieten entscheiden, ob ein Standort für Schichtbetrieb geeignet ist. Wir sehen uns Baugenehmigungen und Bebauungsplan an. Bei Tanklagern oder Gefahrstofflagern kommen zusätzliche Auflagen hinzu.
Typische Anlässe
- Finanzierung von Neubau, Erweiterung oder Ankauf
- Sale-and-lease-back – der Betrieb verkauft die Halle und mietet sie zurück
- Unternehmensnachfolge und Gesellschafterwechsel
- Kaufpreisaufteilung nach dem Erwerb
- Verkauf, Kauf, Erbschaft
Welche Unterlagen wir brauchen
- Grundbuchauszug, Lageplan, Baupläne und Baugenehmigungen
- Flächenaufstellung: Halle, Büro, Sozialräume, Freiflächen
- Technische Daten: Höhe, Tore, Bodenbelastbarkeit, Sprinkler
- Mietverträge mit allen Nachträgen
- Angaben zu Modernisierungen und bekannten Schäden, insbesondere am Dach
Praxistipp: Die technischen Daten stehen oft in der Baubeschreibung oder in alten Exposés. Wenn Sie diese Unterlagen vorab heraussuchen, können wir beim Ortstermin gezielt prüfen statt suchen.
Für Gewerbeimmobilien erhalten Sie ein individuelles Angebot.
Beispiel: Ertragswert einer Lagerhalle mit Büro und Freifläche
Eine Rechnung mit fiktiven Beispielzahlen: eine Lagerhalle mit 4.000 m², einem Bürotrakt mit 300 m² und 2.000 m² befestigter Freifläche.
| Schritt | Rechnung (fiktives Beispiel) | Ergebnis |
|---|---|---|
| Hallenfläche | 4.000 m² × 4,50 €/m² × 12 | 216.000 € |
| Bürofläche | 300 m² × 8,00 €/m² × 12 | 28.800 € |
| Freifläche | 2.000 m² × 1,00 €/m² × 12 | 24.000 € |
| Jahresrohertrag | Summe | 268.800 € |
| Bewirtschaftungskosten | 12 % (Mietausfallwagnis, Verwaltung, Instandhaltung) | − 32.256 € |
| Jahresreinertrag | 268.800 € − 32.256 € | 236.544 € |
| Verzinsung des Bodenwerts | Bodenwert 260.000 € × 6,5 % | 16.900 € |
| Kapitalisierung | 219.644 € × 12,20 (6,5 %, 25 Jahre) | 2.679.190 € |
| Ertragswert | 2.679.190 € + 260.000 € Bodenwert | 2.939.190 € |
| Verkehrswert (gerundet) | ohne besondere objektspezifische Merkmale | 2.940.000 € |
| Änderung gegenüber dem Beispiel | Ertragswert | Abweichung |
|---|---|---|
| Liegenschaftszins 6,0 % statt 6,5 % | 3.084.000 € | + 5 % |
| Liegenschaftszins 7,0 % | 2.804.000 € | − 5 % |
| Restnutzungsdauer 15 statt 25 Jahre | 2.325.000 € | − 21 % |
Das Beispiel zeigt, wie stark die Restnutzungsdauer wirkt. Eine Halle, die technisch noch gut ist, aber den Anforderungen der Nutzer nicht mehr entspricht, kann deshalb deutlich weniger wert sein, als ihre Substanz vermuten lässt. Siehe Restnutzungsdauer.
Moderne und ältere Logistikhallen im Vergleich
| Merkmal | Modern | Älterer Bestand |
|---|---|---|
| Lichte Höhe | Hoch, mehrere Regalebenen möglich | Niedriger, weniger Lagervolumen |
| Tore und Rampen | Viele Überladebrücken, ebenerdige Tore | Wenige Tore, teils nur Rampen |
| Boden | Hohe Belastbarkeit, eben | Geringere Belastbarkeit, Setzungen möglich |
| Brandschutz | Sprinkler, Brandabschnitte | Oft nachgerüstet oder fehlend |
| Nutzerkreis | Breit: Logistiker, Handel, Industrie | Enger: regionale Betriebe und Lagerung |
Mietverträge bei Logistikobjekten
Bei Hallen sind die Mietverträge oft auf lange Laufzeiten ausgelegt, häufig mit Verlängerungsoptionen und Indexierung. Wir prüfen, wer Dach und Fach trägt, wie Nebenkosten verteilt sind und ob Rückbau- oder Wiederherstellungspflichten bestehen. Mehr dazu im Ratgeber Mietverträge und Wert und im Lexikon unter Verlängerungsoption und Indexmiete.
So läuft die Bewertung ab
Sie schildern uns Objekt und Zweck, wir erstellen ein individuelles Angebot. Nach dem Ortstermin, bei dem wir Hallen, Büros, Tore, Freiflächen und Zustand aufnehmen, werten wir Mietverträge, Unterlagen, Grundbuch und Marktdaten aus. Sie erhalten das schriftliche Gutachten, in der Regel 3–5 Werktage nach dem Ortstermin, sobald alle Unterlagen vorliegen. Was beim Termin passiert, beschreibt der Beitrag Der Ortstermin.
Kosten
Logistikimmobilien sind sehr unterschiedlich. Größe, Nutzung und Mietverhältnisse bestimmen den Aufwand, deshalb erhalten Sie von uns ein individuelles, verbindliches Angebot, bevor Sie sich entscheiden. Allgemeine Hinweise stehen unter Honorar und Preise.
Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten?
Für Banken, Gesellschafter, Finanzamt, Streitfälle und Gerichte brauchen Sie ein vollständiges Verkehrswertgutachten; ein Kurzgutachten genügt dort nicht. Für Ihre interne Orientierung kann ein Kurzgutachten reichen.
Altlasten und Umweltthemen
Logistikstandorte liegen oft auf früher gewerblich genutzten Flächen. Wir prüfen vorhandene Hinweise, etwa im Altlastenkataster, wenn Sie uns Auskünfte vorlegen, und berücksichtigen Verdachtsmomente im Wert. Eine Bodenuntersuchung führen wir nicht durch. Siehe Altlasten und den Ratgeber Altlasten und Gewerbegrundstück.
Portfolios mit mehreren Objekten
Besitzen Sie mehrere Hallen, bewerten wir sie zu einem einheitlichen Stichtag mit einheitlicher Methodik und weisen jedes Objekt einzeln aus. Das hilft bei Finanzierung, Bilanzierung und Verkauf. Siehe Portfoliobewertung.
Rechtsgrundlagen und Quellen
- § 194 Baugesetzbuch (BauGB): Verkehrswert
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): Ertragswertverfahren, Liegenschaftszins, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer
- Baunutzungsverordnung (BauNVO) und Bebauungsplan für zulässige Nutzung und Lärmschutz
- Marktberichte und Liegenschaftszinssätze der Gutachterausschüsse, soweit für das Segment veröffentlicht