Wie hoch ist die marktübliche Miete für eine Halle, ein Büro oder ein Ladenlokal? Ein Mietgutachten schafft eine belastbare Grundlage für Verhandlungen und Verträge. Wir ermitteln Gewerbemieten und Pachten in ganz Bayern, für Vermieter, Mieter, Kanzleien und Unternehmen.
Kurz gesagt: Ein Mietgutachten für Gewerbe ermittelt die marktübliche Miete oder Pacht einer Fläche und legt offen, welche Vergleiche und Anpassungen dahinterstehen. Es dient Mietanpassung, Neuvermietung, Streit zwischen Vermieter und Mieter und dem Fremdvergleich für das Finanzamt. Den Preis nennen wir individuell vorab.
Wann ein Mietgutachten gebraucht wird
- Mietanpassung: Vertragsklauseln verweisen oft auf die „ortsübliche“ oder „marktübliche“ Miete
- Verlängerung oder Neuabschluss eines Mietvertrags
- Streit zwischen Vermieter und Mieter über die Miethöhe
- Verträge zwischen Angehörigen oder verbundenen Unternehmen: Das Finanzamt erkennt sie nur an, wenn sie einem Fremdvergleich standhalten
- Betriebsaufspaltung: Vermietung vom Gesellschafter an die eigene GmbH
Wie wir die Marktmiete ermitteln
Wir werten vergleichbare Mieten am Standort aus, berücksichtigen Lage, Größe, Ausstattung, Zustand und Nebenkostenregelung und leiten daraus eine nachvollziehbare Spanne und einen konkreten Wert ab. Unsere Kenntnis des gewerblichen Vermietungsmarkts fließt dabei direkt ein. Das Gutachten legt offen, welche Vergleiche herangezogen und wie sie angepasst wurden.
Wir bewerten Gewerbemieten für Hallen, Büros und Praxen, Ladenflächen sowie Pachten für Gastronomie und Hotels.
Fremdvergleich bei Verträgen unter Nahestehenden
Vermieten Eltern an die Kinder-GmbH oder ein Gesellschafter an die eigene Firma, prüft das Finanzamt, ob die Miete dem entspricht, was Fremde vereinbart hätten. Ein Mietgutachten belegt das. Es sollte vor Abschluss oder Anpassung des Vertrags vorliegen. Ob und wie sich die Miete steuerlich auswirkt, klärt Ihr Steuerberater.
Mietgutachten und Verkehrswertgutachten
Das Mietgutachten ermittelt nur die Miete. Der Wert der Immobilie ergibt sich im Ertragswertverfahren zusätzlich aus Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer und Zinssatz, siehe Verkehrswertgutachten. Für Finanzamt, Bank oder Gericht brauchen Sie bei Fragen zum Immobilienwert ein vollständiges Verkehrswertgutachten, kein Kurzgutachten. Für Wohnraum gilt anderes, dazu die Seite Mietwertgutachten Wohnen.
So läuft die Bewertung ab
- Sie schildern uns Objekt und Zweck, wir erstellen ein individuelles Angebot.
- Wir vereinbaren den Ortstermin, meist innerhalb weniger Tage. Was dort passiert, beschreibt der Beitrag Der Ortstermin.
- Wir werten Mietverträge, Unterlagen, Grundbuch und Marktdaten aus.
- Sie erhalten das schriftliche Gutachten, in der Regel 3–5 Werktage nach dem Ortstermin, sobald alle Unterlagen vorliegen.
Kosten
Gewerbeimmobilien sind sehr unterschiedlich. Größe, Nutzung und Mietverhältnisse bestimmen den Aufwand, deshalb erhalten Sie von uns ein individuelles, verbindliches Angebot, bevor Sie sich entscheiden. Allgemeine Hinweise stehen unter Honorar und Preise.
Beispiel: So entsteht eine Marktmiete
Mit fiktiven Beispielzahlen für eine Lagerhalle mit Büro im Gewerbegebiet. Sechs Vergleichsmieten aus der Umgebung dienen als Ausgangspunkt:
| Vergleichsobjekt | Miete | Besonderheit |
|---|---|---|
| A | 4,20 €/m² | Älter, niedrigere Hallenhöhe |
| B | 4,50 €/m² | Ähnlich, etwas kleiner |
| C | 4,80 €/m² | Neuerer Bau, höhere Hallenhöhe |
| D | 5,00 €/m² | Neubau, bessere Anbindung |
| E | 4,60 €/m² | Vergleichbar |
| F | 4,40 €/m² | Etwas schlechtere Lage |
| Mittelwert | 4,58 €/m² |
Der Mittelwert ist noch nicht die Marktmiete. Wir passen ihn an Lage, Größe, Ausstattung, Zustand und Nebenkostenregelung des Mietobjekts an. Ist das Objekt etwa besser angebunden als die Mehrzahl der Vergleiche, kann ein Zuschlag angemessen sein. Im Beispiel ergibt sich nach den Anpassungen eine Marktmiete von 4,60 €/m² mit einer Spanne von 4,30 bis 4,90 €/m². Das Gutachten legt offen, welche Vergleiche herangezogen und warum sie so angepasst wurden.
Welche Faktoren die Gewerbemiete bestimmen
| Faktor | Wirkung |
|---|---|
| Lage und Erreichbarkeit | Frequenz, Anbindung, Sichtbarkeit |
| Größe und Zuschnitt | Teilbarkeit, Flächeneffizienz |
| Ausstattung und Zustand | Technischer Standard, Modernisierung |
| Vertragsbedingungen | Laufzeit, Staffel, Index, Optionen, mietfreie Zeit |
| Nebenkostenregelung | Wer trägt Betriebs- und Instandhaltungskosten? |
| Nutzungsart | Halle, Büro, Praxis, Laden und Gastronomie haben eigene Märkte |
Zu den Vertragsbausteinen siehe im Lexikon Staffelmiete, Indexmiete, mietfreie Zeit und marktübliche Miete.
Welche Unterlagen helfen
- Bestehender Mietvertrag mit allen Nachträgen, falls vorhanden
- Pläne und Flächenaufstellung, bei Büros die Mietfläche nach gif MF-G, falls vereinbart
- Angaben zu Ausstattung, Modernisierungen und Nebenkosten
- Nachweise zu eigenen Vergleichsmieten, falls vorhanden
- Bei Verträgen unter Nahestehenden: Angaben zu den Beteiligten und zum Zweck
Mietgutachten in Streit und Verhandlung
Ein Mietgutachten schafft eine gemeinsame Zahl, über die verhandelt werden kann. Bei Streit zwischen Vermieter und Mieter hilft es, wenn beide das Gutachten gemeinsam beauftragen. Ob und wie die Miete vertraglich oder gerichtlich angepasst werden kann, beurteilen Anwalt und Gericht, nicht wir. Wir ermitteln die Marktmiete und legen offen, wie wir sie hergeleitet haben.
Rechtsgrundlagen und Quellen
- § 194 Baugesetzbuch (BauGB): Verkehrswert
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): Ertragswertverfahren, nachhaltig erzielbare Miete
- Daten der Gutachterausschüsse, soweit für das Segment veröffentlicht
Weiterführend: Gewerbemiete: ortsüblich.