Unser Sachverständigenbüro erstellt Verkehrswert- und Kurzgutachten für Immobilien in München – für Erbschaft und Schenkung, Scheidung, Kauf und Verkauf. Die Gutachten erstellt ein nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger. Gegenüber dem Finanzamt, etwa bei Erbschaft und Schenkung, gilt nur das vollständige Verkehrswertgutachten als Nachweis, ein Kurzgutachten reicht dafür nicht.
Was den Münchner Markt prägt
München gehört zu den teuersten Immobilienmärkten Deutschlands und ist zugleich eine ausgeprägte Mieterstadt. Den Bestand prägen Gründerzeit- und Jugendstilhäuser in Schwabing, der Maxvorstadt, Haidhausen und im Lehel, Wiederaufbau- und Nachkriegsbauten in vielen Vierteln sowie große Neubauquartiere wie die Messestadt Riem oder Freiham. Zwischen den Stadtteilen, oft sogar innerhalb einer Straße, unterscheiden sich die Werte erheblich.
In zahlreichen Vierteln gelten Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB: Die Aufteilung in Eigentumswohnungen und bestimmte Modernisierungen sind dort genehmigungspflichtig. Das beeinflusst, was ein Mehrfamilienhaus wirtschaftlich wert ist.
Worauf es bei Gutachten in München ankommt
Häufig bewerten wir vermietete Eigentumswohnungen, deren Bestandsmiete deutlich unter dem Marktniveau liegt, Wohnungen mit Sanierungsstau im Gemeinschaftseigentum und Häuser mit eingetragenem Wohnrecht oder Nießbrauch. Hinzu kommen Erbbaurechte, wie sie Stadt, Kirchen und Stiftungen in München vergeben – hier hängen Wert und Beleihbarkeit stark von Restlaufzeit und Erbbauzins ab.
Weil in München schon eine Wohnung die Freibeträge der Erbschaft- und Schenkungsteuer übersteigen kann, lohnt ein Gutachten besonders dann, wenn der Wert, den das Finanzamt ansetzt, solche Belastungen nicht berücksichtigt. Auch bei Scheidung und Zugewinnausgleich braucht es bei diesen Summen einen belastbaren, neutral begründeten Wert.
München in Eckdaten
| Angabe | Wert |
|---|---|
| Einwohner | 1.603.776 (Dezember 2024 laut Wikipedia) |
| Fläche | rund 310,7 km² |
| Gliederung | 25 Stadtbezirke, 105 Stadtbezirksteile und 475 Stadtbezirksviertel |
| Bevölkerungsdichte | 4.861 Einwohner je km² (31.12.2023), laut Wikipedia die höchste Dichte aller deutschen Gemeinden |
| Wirtschaft | Hightech, Medien, Versicherungen und Banken; u. a. Siemens und BMW; einzige Börse Bayerns; Hauptsitz des Europäischen Patentamts |
| Flughafen | Flughafen München, eröffnet 1992, rund 30 km entfernt |
Quelle: Wikipedia-Artikel „München“; Zahlen nach den dort genannten Ständen.
Hohe Dichte, hohe Werte, viele Einzelfälle
In einer so dichten und teuren Stadt entscheiden Details über den Wert: Stadtbezirk, Lage im Viertel, Baujahr, Teilungserklärung, Erhaltungssatzung und Milieuschutz, Erbbaurecht. Bei Eigentumswohnungen prüfen wir Beschlüsse, Rücklagen und Sonderumlagen; bei vermieteten Objekten die Miethöhe im Vergleich zur Marktmiete; bei Gewerbe die Mietvertragslaufzeit und Nachvermietbarkeit. Wir arbeiten mit den Daten des zuständigen Gutachterausschusses und begründen jede Anpassung. Dabei ist für uns wichtig: Ein Verkehrswertgutachten ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
| Objekt | Verfahren | Prüfpunkte |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung | Vergleichswert | Teilungserklärung, Rücklage, Beschlüsse, Zustand des Gemeinschaftseigentums |
| Vermietetes Mehrfamilienhaus | Ertragswert | Mieten, Marktmiete, Instandhaltung, Bewirtschaftungskosten |
| Haus oder Villa mit Grundstück | Sachwert mit Marktanpassung | Bodenwert, Lage, Baurecht, Zustand |
| Büro- oder Geschäftsimmobilie | Ertragswert | Marktmiete, Leerstand, Laufzeiten, Mieterausbau |
Siehe Eigentumswohnung bewerten, Bürogebäude bewerten und Erbbaurecht im Lexikon.
Datengrundlage
Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München mit Geschäftsstelle im Bewertungsamt des Kommunalreferats; die Bodenrichtwerte gibt die Stadt über ein eigenes Online-Portal heraus, nicht über BORIS-Bayern.
Die Immobilie liegt nicht im Stadtgebiet, sondern im Umland? Dann finden Sie alles Wichtige auf unserer Seite Immobiliengutachter im Landkreis München.
Gewerbeimmobilien in München
Der Münchner Gewerbemarkt ist einer der größten in Deutschland und wird von Konzernzentralen, Versicherern, Technologie- und Beratungsunternehmen getragen – BMW mit Forschungszentrum und Stammwerk, Siemens und die Allianz sind hier zu Hause. Neben der Innenstadt gibt es große Bürostandorte wie die Parkstadt Schwabing, den Arnulfpark oder das Werksviertel am Ostbahnhof; die Messe München in Riem zieht Hotellerie und Dienstleister an. Seit einigen Jahren stehen vor allem ältere Büroflächen in Randlagen länger leer, und im Einzelhandel der Fußgängerzone verändert sich die Nutzung spürbar.
Wir bewerten in München Büro- und Geschäftshäuser, Wohn- und Geschäftshäuser mit Ladenflächen, Praxis- und Kanzleieinheiten sowie Handwerks- und Gewerbehöfe in den Stadtteilen. Bei Büroobjekten klären wir, ob Ausstattung und Energiestandard noch marktgängig sind und welche Miete nachhaltig erzielbar ist. Für Finanzierung, Umstrukturierung oder die steuerliche Aufteilung von Kaufpreisen schafft ein Gutachten eine belastbare Grundlage.
Wir bewerten Hallen, Büro- und Praxisgebäude, Einzelhandelsimmobilien und Hotels und Gastronomie in München. Mehr dazu auf unserer Seite Gewerbeimmobilien bewerten.
Kosten
Bei Wohnimmobilien richtet sich das Honorar nach dem Wert: Verkehrswertgutachten gibt es ab 1.580 €, Kurzgutachten für 1.180 € – jeweils inkl. MwSt., zzgl. Fahrtkosten. Ihr Honorar berechnen Sie im Honorar-Rechner. Für Gewerbeimmobilien erstellen wir Ihnen ein individuelles Angebot.
Unsere Leistungen in München
- Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien bewerten
- Gutachten bei Erbschaft und Schenkung – anerkannt nach § 198 BewG
- Gutachten bei Scheidung und Zugewinnausgleich
- Kurzgutachten und Kaufberatung vor dem Kauf
Stadtteile: Altstadt-Lehel, Maxvorstadt, Schwabing, Bogenhausen, Haidhausen, Sendling, Neuhausen-Nymphenburg, Pasing, Giesing, Trudering-Riem.
Weiterführend: Gewerbeimmobilien bewerten in Oberbayern.