Eine Eigentumswohnung ist mehr als vier Wände: Ihr Wert hängt vom Zustand des ganzen Hauses ab und davon, wie solide die Eigentümergemeinschaft wirtschaftet. Wir bewerten Eigentumswohnungen in ganz Bayern, vom kleinen Apartment bis zur Wohnung in der großen Anlage, mit Blick auf Wohnung und Gemeinschaftseigentum.
Kurz gesagt: Eine Eigentumswohnung wird meist im Vergleichswertverfahren bewertet, also aus tatsächlich gezahlten Preisen vergleichbarer Wohnungen. Dazu gehört immer der Blick aufs Gemeinschaftseigentum: Zustand des Hauses, Erhaltungsrücklage und anstehende Sanierungen. Ein Verkehrswertgutachten kostet 1.580 € bis 3.570 € inklusive Mehrwertsteuer, je nach Wert der Wohnung.
Was den Wert einer Wohnung bestimmt
- Lage in der Stadt und im Haus: Etage, Aufzug, Ausrichtung, Balkon, Garten
- Größe und Grundriss: Kleine Wohnungen erzielen je Quadratmeter oft höhere Preise
- Ausstattung und Zustand der Wohnung
- Zustand des Gemeinschaftseigentums: Dach, Fassade, Heizung, Leitungen
- Erhaltungsrücklage und geplante Maßnahmen: Anstehende Sanierungen können zu Sonderumlagen führen
- Sondernutzungsrechte: Garten, Stellplatz, Kellerabteil
- Vermietung: Laufende Mietverträge und Miethöhe
Warum das Gemeinschaftseigentum so wichtig ist
Ein Käufer kauft nicht nur die Wohnung, sondern einen Anteil am ganzen Haus. Steht eine teure Fassaden- oder Heizungssanierung an und ist die Erhaltungsrücklage knapp, drohen Sonderumlagen. Das drückt den Preis. Deshalb lesen wir Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Protokolle der Eigentümerversammlungen. Dort zeigt sich, ob größere Maßnahmen beschlossen oder absehbar sind und wie viel Geld die Gemeinschaft zurückgelegt hat.
Welche Unterlagen wir brauchen
Neben Grundbuchauszug und Grundriss vor allem die Teilungserklärung, den Wirtschaftsplan, die letzte Hausgeldabrechnung und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Bei vermieteten Wohnungen kommen Mietvertrag und Nebenkostenabrechnung hinzu. Alles Weitere steht unter Unterlagen für das Verkehrswertgutachten.
Welches Verfahren wir anwenden
Eigentumswohnungen bewerten wir meist im Vergleichswertverfahren auf Grundlage tatsächlich gezahlter Preise vergleichbarer Wohnungen, die wir beim Gutachterausschuss und aus Marktdaten ableiten. Bei vermieteten Wohnungen ziehen wir zusätzlich das Ertragswertverfahren heran, weil Käufer dort auf die Rendite schauen. Für die Wohnfläche gilt: Wir übernehmen sie aus den vorgelegten Unterlagen und weisen das im Gutachten aus.
Vermietet oder selbst genutzt
Eine vermietete Wohnung ist oft weniger wert als eine bezugsfreie. Eigennutzer fallen als Käufer weitgehend aus, und die Miete kann unter dem Marktniveau liegen. Bei einer Wohnung mit Wohnrecht gilt Ähnliches. Wie groß der Unterschied ist, hängt vom Einzelfall ab; im Gutachten legen wir offen, wie wir ihn ermittelt haben.
Typische Anlässe
- Erbschaft und Schenkung, auch mit Blick auf den Nachweis gegenüber dem Finanzamt
- Scheidung und Zugewinn
- Miteigentum und Trennung
- Verkauf oder Kauf der Wohnung
Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten?
Für das Finanzamt, bei Streit und vor Gericht brauchen Sie ein vollständiges Verkehrswertgutachten; ein Kurzgutachten genügt dort nicht. Wollen Sie nur für sich wissen, welcher Preis realistisch ist, etwa vor einem Verkauf, reicht das Kurzgutachten. Die Entscheidungshilfe finden Sie im Ratgeber Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten.
So läuft die Bewertung ab
- Sie schildern uns Objekt und Zweck, wir nennen Ihnen den Festpreis.
- Wir vereinbaren den Ortstermin, meist innerhalb weniger Tage, und besichtigen das Objekt. Was dort passiert, beschreibt der Beitrag Der Ortstermin.
- Wir werten Unterlagen, Grundbuch und Marktdaten aus.
- Sie erhalten das schriftliche Gutachten, in der Regel 3–5 Werktage nach dem Ortstermin.
Kosten
Das Honorar richtet sich nach dem Wert der Immobilie: Das Verkehrswertgutachten kostet zwischen 1.580 € (bis 150.000 €) und 3.570 € (bis 1 Mio. €), das Kurzgutachten 1.180 €, jeweils inkl. MwSt. und zzgl. Fahrtkosten. Den Preis erhalten Sie vorab verbindlich. Ihr Honorar berechnen Sie im Honorar-Rechner.
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Im Wohnungseigentum gehört Ihnen das Sondereigentum, also die Wohnung selbst mit ihren Räumen, und ein Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Dazu zählen Grundstück, Dach, Fassade, Treppenhaus, tragende Wände und die zentrale Haustechnik. Welche Teile wozu gehören, regelt die Teilungserklärung. Auch Terrasse, Gartenteile oder Stellplätze sind oft nur Sondernutzungsrechte am gemeinschaftlichen Grundstück. Das ändert die Bewertung: Ein Sondernutzungsrecht ist in der Regel anders zu bewerten als ein Grundstück im Alleineigentum.
Welche Unterlagen wir lesen und was daraus folgt
| Unterlage | Was wir daraus ablesen |
|---|---|
| Teilungserklärung | Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Miteigentumsanteil, Sondernutzungsrechte |
| Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung | Höhe des Hausgelds, Kostenstruktur, Zuführung zur Erhaltungsrücklage |
| Protokolle der Eigentümerversammlungen | Beschlossene und geplante Maßnahmen, Sonderumlagen, Streit in der Gemeinschaft |
| Stand der Erhaltungsrücklage | Ob Rücklagen für anstehende Arbeiten reichen |
| Grundbuchauszug | Rechte und Lasten, Eigentumsverhältnisse |
| Energieausweis | Energetischer Zustand des Gebäudes |
| Mietvertrag (bei Vermietung) | Miete, Laufzeit, Besonderheiten |
Beispiel: Vergleichswert einer Wohnung
Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert aus Preisen vergleichbarer Wohnungen ab. Die folgende Rechnung nutzt fiktive Beispielzahlen; im Gutachten stammen die Vergleichspreise aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses oder aus anderen belastbaren Quellen.
| Schritt | Beispiel |
|---|---|
| Vier vergleichbare Verkäufe | 3.100, 3.300, 3.200 und 3.400 €/m² |
| Mittelwert | 3.250 €/m² |
| Anpassung an die Wohnung (zum Beispiel Etage, Balkon, Zustand, Lage im Haus) | per Saldo −1 % → 3.218 €/m² |
| Wohnfläche laut Unterlagen | 85 m² |
| Vergleichswert | 3.218 €/m² × 85 m² = 273.487 € |
| Verkehrswert (gerundet) | 273.000 € |
Wichtig: Die Qualität der Vergleichsfälle bestimmt die Qualität des Ergebnisses. Wir prüfen, ob Baujahr, Größe, Lage und Zustand wirklich vergleichbar sind, und weisen Abweichungen aus. Siehe Vergleichswertverfahren.
Worauf Käufer und Gutachter besonders achten
- Höhe der Erhaltungsrücklage im Verhältnis zur Größe der Anlage und zum Alter des Hauses
- Beschlossene Sonderumlagen und deren Verteilung, falls sie vor dem Stichtag beschlossen wurden
- Anstehende Maßnahmen an Dach, Fassade, Heizung und Aufzug
- Zustand der Wohnung selbst: Bäder, Böden, Fenster, Heizkörper
- Lage im Haus: Erdgeschoss, Dachgeschoss, Lärmseite, Aufzug
- Verhältnis von Hausgeld zu Wohnfläche: Hohe laufende Kosten wirken am Markt wertmindernd
Teileigentum, Garage und Stellplatz
Zu einer Wohnung gehört oft ein Keller oder ein Stellplatz. Ist er im Grundbuch als eigenes Teileigentum eingetragen, bewerten wir ihn getrennt und weisen den Wert aus. Ist er ein Sondernutzungsrecht, fließt er als Zuschlag in die Wohnungsbewertung ein.
Eigentumswohnung im Erbfall, bei Scheidung und im Streit
Bei einer Wohnung geht es im Familienkreis oft um dieselben Fragen wie beim Haus: Was ist sie am Stichtag wert, wer übernimmt sie, wie hoch ist die Auszahlung? Ein vollständiges Verkehrswertgutachten legt den Wert so offen, dass jeder Beteiligte ihn nachvollziehen kann. Das hilft, wenn mehrere Erben oder Ehepartner sich einigen müssen und niemand dem Wert der anderen Seite traut.
Gehört die Wohnung einer Erbengemeinschaft, muss zusätzlich geklärt sein, wer im Grundbuch steht, ob Rechte eingetragen sind und ob die Wohnung vermietet ist. Das prüfen wir mit dem Grundbuchauszug und den Unterlagen. Weitere Informationen finden Sie auf den Seiten Erbschaft und Schenkung und Scheidung sowie im Ratgeber Eigentumswohnung: Wert-Faktoren.
Online-Preisangaben und tatsächlicher Wert
Quadratmeterpreise aus Portalen zeigen Angebote, nicht abgeschlossene Verkäufe. Sie unterscheiden außerdem nicht zwischen Erdgeschoss und Dachgeschoss, Neubau und Altbau, mit oder ohne Sonderumlage. Für eine erste Orientierung sind sie nützlich, als Beleg für Finanzamt, Gericht oder Erben jedoch nicht. Wann welche Bewertung genügt, erklärt der Ratgeber Online-Bewertung oder Gutachten.
Rechtsgrundlagen und Quellen
- § 194 Baugesetzbuch (BauGB): Verkehrswert
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): Vergleichs- und Ertragswertverfahren
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Teilungserklärung
- Kaufpreissammlung und Marktberichte der Gutachterausschüsse in Bayern
Weiterführend: Vermietete Eigentumswohnung bewerten.