Warum vermietet und leer unterschiedliche Werte ergeben
Kurz gesagt: Bei einer leeren Eigentumswohnung wird meist verglichen, was ähnliche Wohnungen kosten. Bei einer vermieteten Wohnung kommt der Mietvertrag dazu. Der Mieter nutzt die Wohnung weiter, der Käufer kann sie nicht sofort selbst beziehen und erzielt nur die vereinbarte Miete. Deshalb fragen Käufer von vermieteten Wohnungen nach dem Ertrag. Sie wollen wissen, was die Wohnung abwirft. Das ist eine Frage des Ertragswertverfahrens, nicht nur des Vergleichs. Grundlagen zur Wohnung selbst finden Sie unter Eigentumswohnung bewerten und Wertfaktoren der Eigentumswohnung.
Wie der Mietvertrag den Wert beeinflusst
| Faktor | Wirkung | Hinweis |
|---|---|---|
| Miete unter dem Markt | Mindert den Ertrag, Käufer rechnen mit Abschlag | Wie sich Mieten anpassen lassen, regelt das Mietrecht, Auskunft gibt ein Anwalt |
| Miete über dem Markt | Erhöht den Ertrag, ist aber nicht dauerhaft sicher | Gutachter setzen die nachhaltig erzielbare Miete an |
| Langjähriges Mietverhältnis | Stabiler Ertrag, aber eingeschränkte Nutzung | Selbstnutzung durch den Käufer ist nicht ohne Weiteres möglich |
| Zahlungsverhalten des Mieters | Beeinflusst das Risiko | Mietrückstände mindern die Sicherheit |
| Zustand der Wohnung | Instandhaltung und Modernisierung zählen | Vom Mieter bewohnte Wohnungen lassen sich schwerer begutachten |
| Kündigungsmöglichkeiten | Wirken auf Verwertbarkeit | Rechtliche Fragen klärt ein Rechtsanwalt |
Hausgeld, Rücklage und Gemeinschaft
Bei Eigentumswohnungen wirken weitere Größen auf den Wert: das Hausgeld, die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft, beschlossene Sanierungen und mögliche Sonderumlagen. Wer vermietet, trägt einen Teil der Kosten selbst, weil nicht alles auf den Mieter umlagefähig ist. Das mindert den Reinertrag. Eine kurze Einordnung zur Bewirtschaftung finden Sie im Lexikon unter Mietausfallwagnis. Die Beschlüsse der Gemeinschaft lesen wir in den Protokollen. Wie Eigentumsgemeinschaften funktionieren, klären Verwalter oder Rechtsanwälte.
Ertragswert oder Vergleichswert?
Bei Wohnungen gibt es oft viele Vergleichskäufe, deshalb steht das Vergleichswertverfahren häufig im Vordergrund. Bei vermieteten Wohnungen, besonders in kleinen Orten oder bei besonderen Mietverträgen, prüfen wir zusätzlich den Ertragswert und gleichen beide Ergebnisse ab. Wir nennen offen, welches Verfahren wir wofür nutzen. Ein Überblick über die Verfahren steht in den Ratgebern Vergleichswertverfahren und Sachwertverfahren.
Ein vereinfachtes Beispiel (fiktiv)
Eine Erbengemeinschaft besitzt eine Dreizimmerwohnung, die seit vielen Jahren zu einer niedrigen Miete vermietet ist. Zwei Erben wollen verkaufen, einer die Wohnung behalten und die anderen auszahlen. Das Gutachten ermittelt den Wert der Wohnung im vermieteten Zustand und zeigt den Unterschied zum Wert einer leeren Wohnung. Es berücksichtigt die niedrige Miete, den Zustand und das Hausgeld. Die Erben sehen, welcher Preis für eine vermietete Wohnung realistisch ist und welcher nur bei Leerstand erzielt würde. Wer die Wohnung behalten möchte, kann auf dieser Basis auszahlen. Die Frage, ob und wie das Mietverhältnis beendet werden kann, ist eine rechtliche und gehört zum Anwalt.
Typische Anlässe
| Anlass | Warum ein Gutachten hilft | Weiterführend |
|---|---|---|
| Erbfall und Erbengemeinschaft | Wert zum Stichtag, Auszahlung der Miterben | Erbengemeinschaft |
| Scheidung | Neutraler Wert für Zugewinn oder Auszahlung | Immobilie bei Scheidung |
| Verkauf an Kapitalanleger | Preis aus Ertrag und Markt begründen | Kapitalanlage und vermietete Objekte |
| Schenkung oder Übertragung | Wertbasis für die Familie | Haus an Kinder übertragen |
| Finanzierung | Wertnachweis für die Bank | Finanzierung und Beleihung |
Unterlagen für die Bewertung
- Grundbuchauszug, Teilungserklärung und Aufteilungsplan
- Mietvertrag mit Nachträgen, Nachweise zu Mieterhöhungen
- Hausgeldabrechnungen und Wirtschaftsplan
- Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Beschlüsse zu Sanierungen
- Stand der Instandhaltungsrücklage
- Energieausweis und Angaben zu Modernisierungen
Was Käufer vermieteter Wohnungen prüfen
Wer eine vermietete Wohnung kauft, rechnet mit der Rendite. Er prüft die Miete im Vergleich zum Markt, das Hausgeld, die Rücklage der Gemeinschaft, anstehende Sanierungen und die Möglichkeit, die Miete anzupassen. Zusätzlich fragt er, wie lange das Mietverhältnis voraussichtlich bleibt. Je klarer diese Punkte belegt sind, desto sicherer der Preis. Mehr zur Bedeutung von Faktor und Rendite im Ratgeber Kaufpreisfaktor und Rendite.
Besonderheiten bei der Besichtigung
Bei vermieteten Wohnungen hängt vieles an der Mitwirkung des Mieters. Der Ortstermin muss abgestimmt werden, und nicht immer ist ein Zutritt möglich. Wir erklären dem Eigentümer, wie die Terminabsprache funktioniert, und nennen Annahmen im Gutachten, falls ein Zutritt fehlt. Wie ein Ortstermin abläuft, steht im Ratgeber Ortstermin beim Gutachten.
Vermietete Wohnung im Erbfall
Erben übernehmen den Mietvertrag. Für Auszahlung und Pflichtteil zählt der Wert zum Stichtag im vermieteten Zustand. Wollen Erben später selbst einziehen oder verkaufen, sind mietrechtliche Fragen zu klären. Das ist keine Bewertungsfrage, sondern gehört zum Anwalt. Siehe Pflichtteil und Immobilie und Haus geerbt: Was tun?.
Was wir nicht leisten
Wir ermitteln den Wert. Wir beraten nicht zu Mietrecht, Kündigung oder Mieterhöhung und geben keine Steuerauskunft. Das klären Anwälte und Steuerberater. Wenn der Mieter den Zutritt verweigert, nennen wir das im Gutachten und arbeiten mit Annahmen.
Weiterführend: Instandhaltungsrücklage und Sonderumlage, Gewerbeeinheit und Teileigentum.
Häufige Fragen
Wird eine vermietete Wohnung günstiger bewertet als eine leere?
Bewerten Sie die Wohnung mit oder ohne Mietvertrag?
Wie wirkt sich das Hausgeld auf den Wert aus?
Was ist, wenn der Mieter den Zutritt verweigert?
Kann ich vermietete Wohnungen an Kapitalanleger verkaufen?
Was ist, wenn Mieter und Wohnung zum Erbe gehören?
Reicht eine Online-Bewertung für eine vermietete Wohnung?
Weiterlesen
- Eigentumswohnung bewerten
- Wertfaktoren der Eigentumswohnung
- Kapitalanlage und vermietete Objekte
- Mehrfamilienhaus bewerten
- Erbengemeinschaft
- Ertragswertverfahren verständlich erklärt
Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.