Teileigentum: was das ist
Kurz gesagt: Teileigentum ist das Sondereigentum an Räumen, die nicht zum Wohnen dienen, etwa Laden, Büro, Praxis, Lager, Gaststätte oder Garage. Es ist mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum verbunden. Für die Bewertung zählen deshalb zwei Dinge: die Einheit selbst mit ihrer Miete und ihrem Zustand und die Regeln der Gemeinschaft, in die sie eingebunden ist.
Gemeinsam mit Wohnungen im selben Haus bilden Gewerbeeinheiten oft ein Wohn- und Geschäftshaus in Aufteilung. Anders als bei einem ungeteilten Wohn- und Geschäftshaus entscheiden hier die Eigentümergemeinschaft und die Teilungserklärung mit.
Worauf es bei Gewerbeeinheiten ankommt
| Punkt | Warum er den Wert beeinflusst | Wo er steht |
|---|---|---|
| Zweckbestimmung | Sie legt fest, wofür die Einheit genutzt werden darf, zum Beispiel Laden oder Büro. Eine andere Nutzung kann der Zustimmung der Gemeinschaft bedürfen. | Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung |
| Sondernutzungsrechte | Terrassen, Werbeflächen, Stellplätze oder Kellerräume mit eigenem Nutzungsrecht erhöhen den Wert | Teilungserklärung, Aufteilungsplan |
| Kostenverteilung | Aufzug, Fassade oder Heizung werden nach einem Schlüssel verteilt, der von den Flächenanteilen abweichen kann | Gemeinschaftsordnung, Wirtschaftsplan |
| Lärm- und Nutzungskonflikte | Öffnungszeiten, Lieferverkehr, Gerüche oder Kundenverkehr können mit den Wohnungen kollidieren | Hausordnung, Protokolle |
| Veräußerungsbeschränkung | Manche Gemeinschaften verlangen für den Verkauf die Zustimmung des Verwalters | Teilungserklärung |
| Zustand des Gemeinschaftseigentums | Sanierungen bei Dach, Fassade und Haustechnik treffen auch die Gewerbeeinheit, siehe Instandhaltungsrücklage | Protokolle, Rücklagenstand |
| Mietvertrag | Laufzeit, Optionen und Staffeln bestimmen den nachhaltigen Ertrag, siehe Mietverträge und Wert | Mietvertrag mit Nachträgen |
So bewerten wir eine Gewerbeeinheit
Bewertet wird in der Regel im Ertragswertverfahren: Aus der nachhaltig erzielbaren Miete der Einheit abzüglich der nicht umlagefähigen Kosten ergibt sich der Reinertrag, der mit dem Liegenschaftszins über die Restnutzungsdauer kapitalisiert wird. Der Wert des Bodens ist über den Miteigentumsanteil in der Einheit enthalten. Was die Einheit von einem ganzen Gebäude unterscheidet, sind die Zusatzpunkte der Gemeinschaft: Rücklage, anstehende Maßnahmen, Nutzungsbeschränkungen und die Frage, wie leicht sich die Einheit an einen anderen Nutzer vermieten oder verkaufen lässt.
Typische Einheiten und ihre Besonderheiten
- Laden im Erdgeschoss: Lage und Frequenz zählen, ebenso die Frage, ob die Zweckbestimmung eine andere Ladennutzung zulässt. Siehe Einzelhandelsimmobilie bewerten.
- Büro- und Praxisflächen: Barrierefreiheit, Aufzug, Stellplätze und Ausbaustand sind wichtig. Siehe Praxisimmobilie bewerten.
- Gastronomie: Hier gibt es häufiger Nutzungskonflikte mit Wohnungen. Ob die Nutzung zulässig ist, zeigen Teilungserklärung und Baugenehmigung.
- Stellplätze und Garagen: Eigene Teileigentumsrechte mit eigenem Wert. Siehe Parkhaus und Stellplätze bewerten.
- Lager und Werkstatt: Zufahrt, Lieferverkehr und die Verträglichkeit mit dem Wohnumfeld bestimmen die Nutzbarkeit.
Ein vereinfachtes Beispiel (fiktiv)
Zwei gleich große Ladeneinheiten im selben Haus haben dieselbe Miete. In der einen ist laut Teilungserklärung jede Ladennutzung erlaubt, in der anderen nur „Laden ohne Gastronomie“. Wird ein Mieter gesucht, hat die erste Einheit mehr Möglichkeiten. Dazu hat sie ein Sondernutzungsrecht für eine Außenfläche. Beide Einheiten bringen heute denselben Ertrag, aber die erste ist leichter nachzuvermieten und deshalb in der Regel mehr wert. Diese Unterschiede erkennt man nur in den Unterlagen der Gemeinschaft, nicht in der Miete.
Welche Unterlagen wir brauchen
- Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan
- Mietvertrag mit Nachträgen und Mieterliste für die Einheit
- Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen der letzten drei Jahre
- Protokolle der Eigentümerversammlungen und Beschluss-Sammlung
- Flächenangaben, Baugenehmigungen und Nutzungsänderungen
Eine allgemeine Liste steht im Ratgeber Unterlagen für das Verkehrswertgutachten.
Was wir nicht leisten
Wir bewerten die Einheit, wir beurteilen nicht rechtlich, ob eine Nutzung zulässig ist, und prüfen keine Beschlüsse. Das klären Anwalt und Verwaltung. Der Gutachter hält fest, was in den Unterlagen steht, und trifft dazu gekennzeichnete Annahmen. Das Honorar nennen wir bei Gewerbeeinheiten als individuelles Angebot.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum?
Darf ich meine Gewerbeeinheit anders nutzen als in der Teilungserklärung steht?
Wirkt sich der Zustand des Hauses auf meine Gewerbeeinheit aus?
Wie bewerten Sie Stellplätze und Garagen?
Welche Unterlagen brauche ich als Eigentümer einer Gewerbeeinheit?
Weiterlesen
- Gewerbeimmobilien bewerten
- Instandhaltungsrücklage und Sonderumlage
- Wohn- und Geschäftshaus bewerten
- Mietverträge und Wert
- Praxisimmobilie bewerten
- Einzelhandelsimmobilie bewerten
Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.