Kurz gesagt: Praxisimmobilien bewerten wir im Ertragswertverfahren, die Immobilie und nicht die Praxis. Entscheidend sind Standort, Barrierefreiheit, Flächenzuschnitt, Praxisausbau und die Frage, ob ein Nachfolger oder ein anderer Nutzer die Flächen braucht. Den Preis nennen wir individuell vorab.
Welche Objekte wir bewerten
- Einzelne Praxiseinheiten in Wohn- und Geschäftshäusern, oft als Teileigentum
- Ärztehäuser und Gesundheitszentren mit mehreren Praxen, Apotheke und Therapieflächen
- Immobilien, in denen ein medizinisches Versorgungszentrum (MVZ) betrieben wird
- Eigene Praxisgebäude, häufig mit Wohnung des Arztes im gleichen Haus
Wir bewerten die Immobilie – nicht die Praxis. Der Wert des Patientenstamms, der Kassenzulassung und der Einrichtung gehört zum Praxiswert und wird von darauf spezialisierten Praxisbewertern ermittelt.
Was den Wert bestimmt
- Standort und Versorgungslage: Einzugsgebiet, Erreichbarkeit, Nähe zu anderen Praxen, Apotheke und Krankenhaus. Ob sich ein Nachfolger niederlassen kann, hängt auch von der Bedarfsplanung der Kassenärztlichen Vereinigung ab.
- Barrierefreiheit: ebenerdiger Zugang oder Aufzug, Türbreiten, barrierefreies WC. Fehlt das, schränkt es die Nutzbarkeit für Praxen erheblich ein.
- Praxisausbau: Installationen, Sterilisation, Labor, Röntgen und Strahlenschutz. Ob Nachfolger diese Ausbauten brauchen, ist fachrichtungsabhängig.
- Flächenzuschnitt: Empfang, Wartebereich, Behandlungsräume, Nebenräume – und die Frage, wie aufwendig ein Umbau für eine andere Fachrichtung oder eine Büronutzung wäre.
- Stellplätze: für Patienten oft entscheidend, gerade auf dem Land.
- Mietverträge: Laufzeit, Miethöhe, Optionen, Nachfolgeregelungen, Rückbauverpflichtungen.
Welches Verfahren wir anwenden
Praxisflächen bewerten wir im Ertragswertverfahren. Wir setzen die Miete an, die für die Flächen am Standort nachhaltig erzielbar ist – für Praxen, aber auch mit Blick auf alternative Nutzungen wie Büro oder Therapie. Bei einer einzelnen Praxiseinheit im Teileigentum kommen wie bei Wohnungen Teilungserklärung, Hausgeld und der Zustand des Gemeinschaftseigentums hinzu. Wird das Praxisgebäude selbst genutzt, fragen wir, was ein Dritter als Miete zahlen würde. Hilfreich ist dazu gegebenenfalls ein eigenes Mietgutachten.
Besonderheiten und Risiken
Nachvermietung nach Praxisaufgabe
Viele Praxen – gerade im ländlichen Raum – finden schwer einen Nachfolger. Endet die Praxis, stehen Spezialflächen leer, deren Ausbau für andere Nutzer wenig wert ist. Umgekehrt sind barrierefreie Praxisflächen in guter Lage in Städten gefragt, etwa von MVZ, Therapeuten oder Pflegediensten. Wir bewerten dieses Nachvermietungsrisiko standortbezogen.
Umsatzsteuer
Ärzte erbringen überwiegend umsatzsteuerfreie Leistungen. Bei der Vermietung an Ärzte ist ein Verzicht auf die Steuerbefreiung deshalb in der Regel nicht möglich, und der Vermieter kann aus Bau- und Instandhaltungskosten meist keine Vorsteuer ziehen. Das beeinflusst die Wirtschaftlichkeit des Objekts. Die Auswirkungen im Einzelfall stimmen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater ab.
Genehmigung als Praxis
Wurde eine Wohnung ohne Nutzungsänderung in eine Praxis umgewandelt, kann das baurechtlich und in der Eigentümergemeinschaft Probleme bereiten. Wir prüfen, ob die Praxisnutzung genehmigt bzw. nach Teilungserklärung zulässig ist.
Typische Anlässe
- Praxisübergabe: Der Nachfolger kauft oder mietet die Räume – oder der abgebende Arzt behält die Immobilie und vermietet sie. Siehe Unternehmensnachfolge.
- Entnahme aus dem Betriebsvermögen bei Praxisaufgabe
- Finanzierung eines Ärztehauses oder Praxiskaufs
- Scheidung, Erbschaft und Schenkung
Welche Unterlagen wir brauchen
- Grundbuchauszug, bei Teileigentum Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Grundrisse und Flächenaufstellung, Baugenehmigung bzw. Nutzungsänderung
- Mietverträge mit Nachträgen
- Angaben zu Praxisausbauten: wer sie bezahlt hat und wem sie gehören
- Modernisierungen, Energieausweis
Praxistipp: Klären Sie bei Mietverträgen, wem die Einbauten gehören und ob der Mieter sie bei Auszug zurückbauen muss. Das ist für den Wert oft wichtiger als die Frage, was der Ausbau einmal gekostet hat.
Für Gewerbeimmobilien erhalten Sie ein individuelles Angebot.
Beispiel: Praxisfläche und Alternativnutzung
Mit fiktiven Beispielzahlen: eine Praxis mit 180 m² als Teileigentum und vier Stellplätzen (35 € pro Monat). Bewirtschaftungskosten 20 %, Bodenwertanteil 60.000 €, Zins 5,5 %, 30 Jahre Restnutzungsdauer.
| Praxis (Miete 11,00 €/m²) | Alternativ Büro (9,00 €/m²) | |
|---|---|---|
| Jahresrohertrag | 25.440 € | 21.120 € |
| Ertragswert | 307.829 € | 257.601 € |
| Unterschied | – | − 16 % |
Die Tabelle zeigt, warum die Nutzbarkeit für andere Fachrichtungen oder als Büro für die Bewertung wichtig ist: Gibt es nur einen kleinen Kreis möglicher Mieter, muss mit einer niedrigeren Miete oder längerem Leerstand gerechnet werden. Bei guten Praxisflächen in Zentren mit Ärztehaus-Charakter kann die Nachfrage dagegen hoch sein.
Praxisausbau und Nachfolge
| Ausbau | Wert für den Nachfolger |
|---|---|
| Standardpraxis (Empfang, Behandlungsräume, Sanitär) | Meist übertragbar auf andere Fachrichtungen |
| Labor, Sterilisation, Röntgen und Strahlenschutz | Nur für passende Fachrichtungen von Wert, sonst Rückbaukosten |
| Barrierefreier Zugang, Aufzug | Wichtig für die Genehmigungsfähigkeit und Nachfrage |
| Besondere Installationen (Wasser, Druckluft, Lüftung) | Je nach Fachrichtung, bei Aufgabe oft ohne Wert |
Hinweis: Wir bewerten die Immobilie. Der Wert des Patientenstamms, der Zulassung und der Einrichtung gehört zum Praxiswert, den spezialisierte Praxisbewerter ermitteln. Wir stimmen uns bei Praxisübergaben gern mit Ihrem Berater ab.
Praxis im Teileigentum
Gehört die Praxis zu einem Haus mit mehreren Einheiten, kommen Teilungserklärung, Hausgeld, Erhaltungsrücklage und der Zustand des Gemeinschaftseigentums hinzu. Wir lesen Wirtschaftsplan und Protokolle der Eigentümerversammlungen. Auch Sondernutzungsrechte an Stellplätzen oder Zugängen prüfen wir. Mehr unter Eigentumswohnung bewerten; die Hinweise zum Gemeinschaftseigentum gelten sinngemäß.
So läuft die Bewertung ab
Sie schildern uns Objekt und Zweck, wir erstellen ein individuelles Angebot. Nach dem Ortstermin werten wir Mietverträge, Pläne, Teilungserklärung und Marktdaten aus. Sie erhalten das schriftliche Gutachten, in der Regel 3–5 Werktage nach dem Ortstermin, sobald alle Unterlagen vorliegen. Für Banken, Finanzamt, Gesellschafter und Gerichte brauchen Sie ein vollständiges Verkehrswertgutachten.
Rechtsgrundlagen und Quellen
- § 194 Baugesetzbuch (BauGB): Verkehrswert
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): Ertragswertverfahren, Bewirtschaftungskosten
- Daten der Gutachterausschüsse, soweit für das Segment veröffentlicht
Weiterführend: Wohn- und Geschäftshaus bewerten.
Weiterführend: Gewerbeeinheit und Teileigentum.