Bei einer Scheidung ist die gemeinsame Immobilie oft der größte Vermögenswert und der häufigste Streitpunkt. Soll einer das Haus behalten und den anderen auszahlen? Geht es um den Zugewinnausgleich? Oder wird verkauft? In jedem Fall braucht es einen Wert, auf den sich beide Seiten und das Gericht verlassen können. Wir ermitteln diesen Wert neutral und nachvollziehbar, in ganz Bayern.
Kurz gesagt: Bei einer Scheidung wird die gemeinsame Immobilie meist zu zwei Stichtagen bewertet: Anfangsvermögen (Eheschließung oder späterer Erwerb) und Endvermögen (Zustellung des Scheidungsantrags). Ein neutrales Verkehrswertgutachten gibt beiden Seiten und dem Gericht eine Grundlage. Das Gutachten kostet ab 1.580 € inklusive Mehrwertsteuer; bei gemeinsamer Beauftragung teilen sich die Partner die Kosten.
Wofür das Gutachten gebraucht wird
- Zugewinnausgleich: Bewertung zum Anfangs- und Endvermögen, also zu zwei Stichtagen, davon einer rückwirkend
- Übernahme durch einen Partner: Grundlage für die Auszahlung des anderen
- Verkauf: realistischer Angebotspreis, auf den sich beide einigen können
- Gerichtsverfahren: Gutachten zur Vorlage bei Anwalt und Familiengericht
Welche Stichtage zählen?
Der Zugewinnausgleich gleicht aus, was beide Partner während der Ehe hinzugewonnen haben. Dafür wird die Immobilie in der Regel zu zwei Zeitpunkten bewertet:
- Anfangsvermögen: Wert am Tag der Eheschließung. Das ist relevant, wenn ein Partner die Immobilie schon vor der Ehe besaß. Auch Erbschaften und Schenkungen während der Ehe zählen zum Anfangsvermögen, bezogen auf den Zeitpunkt des Erwerbs.
- Endvermögen: Wert am Tag der Zustellung des Scheidungsantrags.
Der Wert muss also oft rückwirkend ermittelt werden. Wir bewerten dann so, wie der Markt am damaligen Wertermittlungsstichtag war und wie die Immobilie damals beschaffen war. Spätere Umbauten und Modernisierungen rechnen wir heraus. Wie der Stichtag das Ergebnis beeinflusst, beschreibt der Beitrag Gültigkeit und Stichtag. Die Berechnung des Ausgleichsanspruchs selbst, etwa die Anpassung des Anfangsvermögens an die Kaufkraft, übernehmen Ihr Anwalt oder das Gericht. Wir liefern den Wert.
Neutral, auch wenn nur eine Seite beauftragt
Wir bewerten, was die Immobilie am Markt wert ist, nicht, was einer Seite gefallen würde. Deshalb empfehlen wir, das Gutachten möglichst gemeinsam zu beauftragen und die Kosten zu teilen. Das spart ein zweites Gutachten und nimmt dem Streit um den Wert die Spitze. Beauftragt nur eine Seite, wird das Gutachten genauso neutral erstellt. Es ist dann aber die Aufgabe Ihres Anwalts, es in das Verfahren einzubringen; ob die Gegenseite es anerkennt oder das Gericht einen eigenen Sachverständigen bestellt, entscheidet sich im Einzelfall.
Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten?
Sind sich beide Partner einig und prüft weder Gericht noch Finanzamt den Wert, kann ein Kurzgutachten genügen, etwa für eine einvernehmliche Auszahlung. Bei Streit oder wenn der Wert vor Gericht verwendet werden soll, brauchen Sie das vollständige Verkehrswertgutachten. Ein Kurzgutachten lässt sich nicht nachträglich dazu aufwerten. Wenn Sie nicht sicher sind, wie die Gegenseite reagiert, wählen Sie lieber gleich die ausführliche Form. Mehr dazu im Ratgeber Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten.
Was in die Bewertung einfließt
- Lage, Grundstück und Gebäude: Bodenrichtwert, Baujahr, Größe, Ausstattung und erkennbarer Zustand. Erkennbare Bauschäden nehmen wir bei der Besichtigung auf, die Prüfung ist zerstörungsfrei.
- Rechte und Lasten: Wohnrecht, Nießbrauch oder Wegerechte aus dem Grundbuch mindern den Wert und werden im Gutachten beziffert.
- Vermietung: Bei vermieteten Teilen zählen Miethöhe und Mietverträge.
- Verfahren: Je nach Objekt Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren, mit offengelegten Annahmen.
Darlehen und Grundschulden bleiben beim Verkehrswert außen vor. Sie spielen bei der Auszahlung eine Rolle, werden aber von Ihrem Anwalt und der Bank berücksichtigt, nicht im Gutachten.
Was Sie vorbereiten sollten
Für den Zugewinnausgleich brauchen wir eine Aufstellung der Umbauten, Instandsetzungen und Modernisierungen zwischen Hochzeit und Stichtag, mit Umfang, Zeitpunkt und Kosten. Dazu kommen Grundbuchauszug, Pläne, Flächenangaben und, falls vorhanden, der Kaufvertrag oder frühere Wertermittlungen. Die vollständige Liste steht unter Unterlagen für das Verkehrswertgutachten. Fehlt etwas, kennzeichnen wir die Angabe im Gutachten als Annahme.
Wir erstellen das Gutachten, die rechtliche Beratung übernimmt Ihr Anwalt. Auf Wunsch stimmen wir uns direkt mit der Kanzlei ab, siehe Für Anwälte und Steuerberater.
Wenn sich beide nicht einigen
Können sich die Partner nicht auf Übernahme oder Verkauf einigen, bleibt als Ausweg die Teilungsversteigerung. Auch dafür ist ein sauberer Wert hilfreich: Er zeigt, ob sich Übernahme, freihändiger Verkauf oder Versteigerung lohnt. Bei Miteigentum nach der Trennung hilft außerdem die Seite Gutachten bei Miteigentum und Trennung.
Ablauf und Dauer
Nach Ihrer Anfrage klären wir Zweck, Stichtage und Beteiligte und senden Ihnen ein verbindliches Angebot. Dann vereinbaren wir den Ortstermin, meist innerhalb weniger Tage, und werten Unterlagen und Marktdaten aus. Was dort passiert, beschreibt der Beitrag Der Ortstermin. Das Gutachten liegt meist 3–5 Werktage danach vor.
Kosten
Das Honorar für ein Verkehrswertgutachten beginnt bei 1.580 € inkl. MwSt. und richtet sich nach dem Wert der Immobilie. Bei zwei Stichtagen nennen wir Ihnen vorab einen Pauschalpreis, ohne Nachforderungen. Das Kurzgutachten für die einvernehmliche Lösung kostet 1.180 €. Ihr Honorar berechnen Sie im Honorar-Rechner. Bei gemeinsamer Beauftragung teilen Sie sich die Kosten.
Ratgeber zum Thema: Immobilie bei der Scheidung: Wert ermitteln
Stichtage im Überblick
| Vermögensart | Stichtag | Was bewertet wird |
|---|---|---|
| Anfangsvermögen | Eheschließung | Immobilie, die ein Partner schon vor der Ehe besaß |
| Anfangsvermögen (Zuwendung) | Zeitpunkt des Erwerbs | Immobilie, die ein Partner während der Ehe erbt oder geschenkt bekommt |
| Endvermögen | Zustellung des Scheidungsantrags | Immobilie, wie sie an diesem Tag beschaffen ist |
Welche Stichtage im Einzelfall maßgeblich sind und wie sich daraus der Ausgleich berechnet, klären Anwalt oder Gericht. Wir liefern den Wert zu jedem benannten Stichtag. Weitere Informationen unter Zugewinnausgleich und Wertermittlungsstichtag.
Beispiel: Auszahlung des anderen Partners
Ein vereinfachtes Beispiel mit fiktiven Zahlen, nur zur Veranschaulichung. Die rechtliche Berechnung, auch des Zugewinnausgleichs, gehört in die Hand Ihres Anwalts:
| Schritt | Beispiel |
|---|---|
| Verkehrswert laut Gutachten | 400.000 € |
| Offenes Darlehen (nicht Teil des Gutachtens) | 120.000 € |
| Wert nach Abzug des Darlehens | 280.000 € |
| Hälfte bei Miteigentum zu gleichen Teilen | 140.000 € |
Das Beispiel zeigt die Rollenverteilung: Wir ermitteln den Verkehrswert. Darlehen, Grundschulden, Unterhalt, Zugewinn und Kosten der Übernahme sind Sache von Anwalt, Bank und gegebenenfalls Gericht.
Gemeinsam beauftragen: So geht es
- Beide Partner nennen uns ihre Kontaktdaten und stimmen dem Auftrag zu.
- Wir vereinbaren den Ortstermin so, dass beide anwesend sein können oder eine Person Zutritt gewährt.
- Beide erhalten das Gutachten gleichzeitig.
- Die Kosten teilen sich die Partner, wie Sie es vereinbaren.
Ist eine gemeinsame Beauftragung nicht möglich, kann eine Seite das Gutachten allein beauftragen. Dann sollte der Anwalt prüfen, wie es in das Verfahren eingebracht wird.
Typische Fehler bei der Immobilienbewertung in der Trennung
- Online-Schätzung als Grundlage: Sie ersetzt keine Besichtigung und taugt vor Gericht nicht als Beleg.
- Falscher Stichtag: Ein Gutachten zum falschen Tag ist für den Zugewinn nicht verwertbar.
- Modernisierungen nicht dokumentiert: Ohne Belege lässt sich der Zustand zum früheren Stichtag nur schätzen.
- Darlehen mit dem Wert vermischt: Der Verkehrswert ist der Wert der Immobilie, nicht des Eigenkapitals.
- Zu spät beauftragt: Je länger der Stichtag zurückliegt, desto schwerer ist es, den damaligen Zustand zu belegen.
Rechtsgrundlagen und Quellen
- § 194 Baugesetzbuch (BauGB): Verkehrswert
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Zugewinnausgleich: §§ 1373 ff., insbesondere Anfangs- und Endvermögen