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Ratgeber Immobilienbewertung

Verständlich erklärt vom zertifizierten Sachverständigen: wie Immobilien bewertet werden, welche Rechte den Wert verändern und worauf Sie bei Finanzamt und Erbschaft achten sollten. Einzelne Fachbegriffe erklärt unser Lexikon.

Foto: Frank Schulenburg, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0, zugeschnitten

Grundlagen

Der Verkehrswert

Was der Verkehrswert ist – und wie er sich von Kaufpreis, Marktwert und Beleihungswert unterscheidet.

Bodenrichtwert und Bodenwert

Was der Bodenrichtwert aussagt, wo man ihn findet – und warum er nicht gleich dem Bodenwert ist.

Wie lange gilt ein Immobiliengutachten?

Stichtag, Aktualität und rückwirkende Gutachten, etwa zum Erbfall.

Sachverständigen erkennen: Woran erkenne ich Qualität?

Öffentlich bestellt oder zertifiziert: Prüfpunkte und Merkmale eines belastbaren Gutachtens.

Bewertungsverfahren

Das Sachwertverfahren einfach erklärt

Wie selbst genutzte Häuser bewertet werden: Herstellungskosten, Alterswertminderung, Sachwertfaktor.

Das Ertragswertverfahren einfach erklärt

Wie vermietete Häuser und Gewerbe bewertet werden: Reinertrag, Liegenschaftszins, Restnutzungsdauer.

Das Vergleichswertverfahren einfach erklärt

Wie Wohnungen und Grundstücke über tatsächlich gezahlte Preise bewertet werden.

Eigentumswohnung bewerten: Was bestimmt den Wert?

Lage, Zustand, Teilungserklärung, Rücklage, Hausgeld und Beschlüsse im Überblick.

Gewerbeimmobilie: Warum Mietverträge zählen

Laufzeit, Indexierung, Bonität und Leerstand: Was Mietverträge für den Wert bedeuten.

Gewerbeeinheit und Teileigentum

Laden, Büro, Praxis oder Stellplatz als Teileigentum: Teilungserklärung, Zweckbestimmung und Hausgeld und ihre Wirkung auf den Wert.

Abriss und Liquidationswert

Wann ein Gewerbegebäude seinen Boden nicht mehr trägt und wie Freilegungskosten, Altlasten und Baurecht den Wert bestimmen.

Instandhaltungsrücklage und Sonderumlage

Wie Rücklage, Sonderumlage und Sanierungsstau in der Eigentümergemeinschaft den Wert einer Wohnung oder Gewerbeeinheit beeinflussen.

Fitnessstudio und Freizeitimmobilie bewerten

Fitnessstudio, Kletterhalle, Sporthalle: Miete, Betreiber, Technik und Nachnutzung im Ertragswert.

Vermietete Eigentumswohnung bewerten

Mietvertrag, Bestandsmiete und Hausgeld: Warum vermietete Wohnungen anders bewertet werden.

Wohn- und Geschäftshaus bewerten

Gemischte Nutzung im Ortskern: Wie Laden und Wohnungen getrennt bewertet und zusammengeführt werden.

Immobilie mit Wohnrecht verkaufen

Wohnrecht oder Nießbrauch und der Verkauf: Wertabschlag, Wege und Alternativen.

Mehrfamilienhaus bewerten

Ertragswert, Kaufpreisfaktor, Rendite: Wie Mehrfamilienhäuser bewertet werden und worauf Kapitalanleger achten.

Hofstelle und Scheune umnutzen

Hofstellen und landwirtschaftliche Gebäude: Nutzungsmöglichkeiten, Baurecht im Außenbereich und Wert.

Gewerbeimmobilie finanzieren

Was Banken beim Gutachten prüfen: Verkehrswert, Beleihungswert, Unterlagen und Vorbereitung.

Gewerbemiete: ortsüblich

Marktmiete bei Gewerbe ermitteln: Daten, Einflussfaktoren, Anlässe und der Weg über ein Mietgutachten.

Gewerbeimmobilie verkaufen

Preis begründen, Unterlagen vorbereiten, Fehler vermeiden: So gehen Eigentümer in den Verkauf einer Gewerbeimmobilie.

Due Diligence bei Gewerbeimmobilien

Recht, Steuern, Technik, Markt und Bewertung: Bausteine und Ablauf der Due Diligence bei Gewerbeimmobilien.

Büro zu Wohnen: Umnutzung bewerten

Baurecht, Grundriss, Kosten und Wertansatz: Wie Bestand und Zielzustand bei der Umnutzung von Büros zu Wohnraum bewertet werden.

Energetischer Zustand bei Gewerbeimmobilien

Energieausweis, Dämmung, Heizung, Photovoltaik und Sanierung: Wirkung auf Restnutzungsdauer, Miete und Wert.

Mieterinsolvenz und Mietausfall

Bonität, Mieterstruktur, Sicherheiten und Mietausfallwagnis: Wie Zahlungsausfälle den Wert einer Gewerbeimmobilie verändern.

Mieterausbau und Anschlussvermietung

Leerstand, Ausbau, mietfreie Zeiten und Provision bei Neuvermietung und ihre Wirkung auf den Ertragswert.

Bauerwartungsland bewerten

Entwicklungszustände, Planungsstand, Erschließung und Zeit: Wie Bauerwartungsland und Rohbauland bewertet werden.

Verkehrswertgutachten prüfen

Checkliste für Auftraggeber: Woran Sie Fehler im Verkehrswertgutachten erkennen und was Sie bei Zweifeln tun können.

Verkehrswert, Marktwert, Kaufpreis

Die Unterschiede zwischen Verkehrswert, Marktwert, Kaufpreis, Beleihungswert, Versicherungswert und Grundbesitzwert.

Gewerbeimmobilie im Erbfall

Wert zum Todestag, Erbengemeinschaft, Auszahlung, Pflichtteil und Finanzamt bei geerbten Gewerbeobjekten.

Hotel: Pacht, Management, Franchise

Festpacht, Umsatzpacht, Managementvertrag und Franchise und ihre Wirkung auf den Wert einer Hotelimmobilie.

Autohaus bewerten

Ertragswert, Pacht, Herstellerbindung, Werkstatt, Außenflächen und Drittverwendbarkeit eines Autohauses.

Ärztehaus und MVZ bewerten

Mieterstruktur, Spezialausbau, Laufzeiten und Betreiberbonität bei medizinischen Gewerbeobjekten.

Betriebskosten bei Gewerbemiete

Umlage, Netto- und Bruttomiete, nicht umlagefähige Kosten und ihre Wirkung auf den Ertragswert.

Parkhaus und Stellplätze bewerten

Ertrag aus Dauer- und Kurzparkern, Pachtverträge, Stellplatzpflicht, Instandhaltung und Drittverwendbarkeit.

Gewerbeimmobilie kaufen: Wert prüfen

Checkliste vor dem Kauf: Mieten, Verträge, Zustand, Baurecht und Kaufpreis.

Portfoliobewertung bei Gewerbe

Mehrere Objekte zu einem Stichtag einheitlich bewerten: Ablauf, Methodik und Gutachtenaufbau.

Share Deal oder Asset Deal

Was die Verkaufsform für die Immobilienbewertung bedeutet und was nicht Teil des Gutachtens ist.

Sale-and-lease-back: Wert und Rückmiete

Betriebsimmobilie verkaufen und zurückmieten: Was der Verkehrswert und die marktübliche Miete bedeuten.

Beleihungswert bei Gewerbeimmobilien

Warum die Bank einen niedrigeren Wert nennt und was ein eigenes Verkehrswertgutachten bei der Finanzierung leistet.

Gewerbegrundstück: Baurecht und Entwicklungszustand

Bebauungsplan, Innen- und Außenbereich, Bauerwartungsland: Was den Bodenwert bestimmt.

Betriebsimmobilie bei der Nachfolge

Wert und angemessene Miete bei Übergabe, Auszahlung und Gesellschafterwechsel.

Altlasten bei Gewerbegrundstücken

Hinweis, Verdacht, Sanierung: Wie Altlasten im Gutachten behandelt werden.

Kaufpreisfaktor und Rendite bei Gewerbe

Faktor, Brutto- und Nettoanfangsrendite mit Rechenbeispiel und Grenzen der Kennzahlen.

Gewerbemiete: Index- und Staffelklauseln

Wertsicherung im Gewerbemietvertrag und was sie für den Immobilienwert bedeutet.

Hotel und Gasthof bewerten

Pacht, Betriebsergebnis und Immobilienwert: Was ein Hotelgutachten leistet.

Gewerbeimmobilie mit Leerstand bewerten

Marktübliche Miete, Vermarktungsdauer und Umbaukosten: Wie Leerstand den Wert prägt.

Gewerbehalle bewerten: Ertragswert im Beispiel

Von der Miete zum Wert in fünf Schritten, mit Rechenbeispiel einer vermieteten Halle.

Liegenschaftszins und Marktanpassung erklärt

Woher die Marktdaten kommen und warum kleine Änderungen den Wert deutlich verschieben.

Restnutzungsdauer und Modernisierung

Wie Alter und Modernisierungen die Restnutzungsdauer und damit den Gebäudewert prägen.

Rechte und Lasten

Wohnrecht bewerten

Wie ein lebenslanges Wohnrecht den Wert einer Immobilie mindert – und wie man es berechnet.

Nießbrauch bewerten

Nießbrauch vs. Wohnrecht: Unterschiede, Bewertung und Auswirkung auf den Verkehrswert.

Dienstbarkeiten und Lasten im Grundbuch

Wegerecht, Leitungsrecht, Reallast, Vorkaufsrecht & Co.: Welche Rechte im Grundbuch den Wert beeinflussen.

Erbbaurecht bewerten

Haus auf fremdem Grund: Wie Erbbaurecht und Erbbaugrundstück bewertet werden.

Steuer

Grundbesitzwertbescheid zu hoch

Bescheid vom Finanzamt zu hoch? Fristen, Ablauf und wie ein Gutachten beim Einspruch hilft.

Ablauf und Praxis

Online-Bewertung oder Gutachten?

Grenzen von Online-Tools und Schätzungen und wann ein Gutachten nötig ist.

Der Ortstermin beim Immobiliengutachten

Ablauf der Besichtigung, Vorbereitung und Sonderfälle wie Vermietung oder fehlender Zutritt.

Unterlagen für das Verkehrswertgutachten: Checkliste

Welche Unterlagen nötig sind, wo Sie sie bekommen und was bei fehlenden Papieren gilt.

Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten?

Umfang, Verwendungszweck und Entscheidungshilfe nach Anlass: Erbe, Scheidung, Verkauf, Streit.

Erbe, Familie und Verfahren

Erbengemeinschaft: Streit um den Wert

Wie eine unabhängige Bewertung Erben eine gemeinsame Grundlage gibt.

Gegengutachten: Finanzamt hat zu hoch bewertet

Wann ein Gutachten gegenüber dem Finanzamt sinnvoll ist und was dazu gehört.

Geschwister auszahlen: fairer Preis

Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten: Was bei der Auszahlung passt.

Haus an die Kinder übertragen

Immobilienwert, Wohnrecht und Nießbrauch bei der Übertragung zu Lebzeiten.

Haus geerbt: Was tun, wann Gutachten?

Erste Schritte nach dem Erbfall und wann sich ein Gutachten lohnt.

Immobilie bei der Scheidung bewerten

Stichtag, Zustand, Investitionen: So entsteht ein Wert, den beide akzeptieren.

Pflichtteil und Immobilie: Welcher Wert?

Stichtag, Auftraggeber, Unabhängigkeit: Was beim Pflichtteil zählt.

Zwangsversteigerung: Gutachten und Bietlimit

Was Bieter im Gutachten prüfen sollten und wie sie ihr Limit festlegen.

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