Die gesetzliche Definition
Nach § 194 Baugesetzbuch ist der Verkehrswert der Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Einfacher gesagt: Der Verkehrswert ist der Preis, den ein vernünftiger Käufer einem vernünftigen Verkäufer am Stichtag für genau diese Immobilie zahlen würde, ohne Zeitdruck, ohne Liebhaberpreis, ohne Verwandtschaftsrabatt. Er ist ein geschätzter Wert, kein garantierter Verkaufspreis. Zwei Sachverständige kommen bei sauberer Arbeit meist in eine ähnliche Bandbreite, aber nicht auf den Euro genau dasselbe Ergebnis.
Verkehrswert, Marktwert, Kaufpreis, Beleihungswert
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Verkehrswert / Marktwert | Beschreiben denselben Wert nach § 194 BauGB. Maßgeblich für Finanzamt, Gericht, Erbauseinandersetzung. |
| Kaufpreis | Der tatsächlich vereinbarte Preis. Kann durch Zeitdruck oder persönliche Umstände vom Verkehrswert abweichen. |
| Angebotspreis | Der Preis, mit dem ein Objekt am Markt angeboten wird. Zeigt den Wunsch des Verkäufers, nicht den Markt. |
| Beleihungswert | Vorsichtiger Wert, den Banken für die Kreditvergabe ansetzen; meist deutlich unter dem Verkehrswert. |
| Grundbesitzwert | Steuerlicher Wert, den das Finanzamt pauschal für Erbschaft- und Schenkungsteuer ermittelt. |
| Versicherungswert | Wiederherstellungswert des Gebäudes für die Gebäudeversicherung, ohne Grundstück. |
Wie der Verkehrswert ermittelt wird
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kennt drei Verfahren. Welches angewendet wird, hängt davon ab, wie Immobilien dieser Art am Markt gehandelt werden:
- Vergleichswertverfahren: wenn genügend Verkäufe vergleichbarer Objekte vorliegen, etwa bei Eigentumswohnungen und Baugrundstücken
- Sachwertverfahren: bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern
- Ertragswertverfahren: bei vermieteten Objekten und Gewerbeimmobilien
Grundlage aller Verfahren ist der Bodenwert, meist abgeleitet aus dem Bodenrichtwert. Anschließend werden besondere Merkmale wie Bauschäden, Rechte und Lasten oder Mietverträge berücksichtigt. Das Ergebnis muss am Markt überprüft werden, denn das Verfahren allein ist nur ein Rechenweg.
Der Stichtag
Ein Verkehrswert gilt immer für einen bestimmten Tag. Bei einer Erbschaft ist das der Todestag, bei einer Scheidung der Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wurde. Deshalb kann ein Gutachten auch rückwirkend erstellt werden. Wie lange ein Gutachten für andere Zwecke gültig bleibt, erklärt der Beitrag Gültigkeit und Stichtag.
Wo der Verkehrswert gebraucht wird
| Anlass | Rolle des Verkehrswerts |
|---|---|
| Erbschaft und Schenkung | Nachweis eines niedrigeren Werts gegenüber dem Finanzamt (§ 198 BewG), nur mit vollständigem Verkehrswertgutachten |
| Scheidung und Zugewinn | Wert zu Anfangs- und Endstichtag |
| Pflichtteil | Wert zum Todestag, Grundlage für den Pflichtteilsanspruch |
| Zwangsversteigerung | Das Gericht setzt den Verkehrswert fest. Gebote unter 5/10 muss es versagen, unter 7/10 auf Antrag eines Berechtigten (§§ 74a, 85a ZVG). |
| Verkauf und Auszahlung | Grundlage für Preis und Abfindung von Miterben oder Geschwistern |
Aus der Praxis: Der Verkehrswert wird oft mit dem Preis verwechselt, den ein Makler als Marktwert nennt. Der Makler schätzt, was ein Verkauf bringen könnte. Das Gutachten begründet den Wert mit anerkannten Verfahren und belegbaren Daten. Nur das ist gegenüber Behörden und Gerichten tragfähig.
Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten?
Für den Nachweis gegenüber dem Finanzamt braucht es ein vollständiges Verkehrswertgutachten, ein Kurzgutachten reicht dafür nicht. Das Kurzgutachten dient der privaten Orientierung. Ein Vergleich steht im Beitrag Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten, unser Leistungsangebot unter Verkehrswertgutachten.
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Häufige Fragen
Ist der Verkehrswert dasselbe wie der Marktwert?
Kann ich den Verkehrswert selbst berechnen?
Warum ist der Verkehrswert oft niedriger als der Kaufpreis oder Angebotspreis?
Ändert sich der Verkehrswert im Lauf der Zeit?
Welches Gutachten akzeptiert das Finanzamt?
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Beleihungswert?
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Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.