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Wann das Vergleichswertverfahren angewendet wird
Vor allem bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern in einheitlichen Siedlungen und unbebauten Grundstücken. Voraussetzung ist, dass es genügend Verkäufe vergleichbarer Objekte gibt. Die ImmoWertV regelt das Verfahren in den §§ 24 ff. Es gilt als das marktnächste Verfahren, weil es auf tatsächlich gezahlten Preisen beruht und nicht auf Rechenmodellen.
Woher die Vergleichspreise kommen
Jeder notarielle Kaufvertrag über ein Grundstück in Deutschland geht in Kopie an den örtlichen Gutachterausschuss. Er sammelt die Preise in der Kaufpreissammlung und leitet daraus Vergleichsfaktoren ab, etwa durchschnittliche Preise je Quadratmeter Wohnfläche für bestimmte Baujahre, Lagen und Wohnungsgrößen. Die Daten sind anonymisiert. Als Sachverständige können wir sie beim Gutachterausschuss abfragen, Privatpersonen erhalten meist nur veröffentlichte Auswertungen.
Angebotspreise aus Immobilienportalen sind dagegen keine Vergleichspreise: Sie zeigen nur, was Verkäufer gern hätten. Zwischen Angebot und tatsächlichem Preis liegt gerade bei älteren Objekten und auf dem Land oft ein spürbarer Abstand.
So läuft der Vergleich ab
- Vergleichsobjekte auswählen: ähnliche Lage, Größe, Alter, Ausstattung und Nutzung, verkauft in zeitlicher Nähe zum Stichtag.
- Preise bereinigen: ungewöhnliche Verhältnisse wie Verkäufe unter Verwandten, Zwangsverkäufe oder Paketverkäufe scheiden aus.
- Zeitliche Anpassung: Preise aus früheren Jahren werden mit der Marktentwicklung auf den Stichtag umgerechnet.
- Abweichungen ausgleichen: Unterschiede zwischen Vergleichsobjekt und Bewertungsobjekt werden mit Zu- und Abschlägen berücksichtigt.
- Ergebnis prüfen: Der Vergleichswert wird auf Plausibilität geprüft, etwa gegen Ertrags- oder Sachwert.
Anpassung an die konkrete Immobilie
Keine Wohnung gleicht der anderen. Unterschiede werden über Zu- und Abschläge ausgeglichen:
- Lage im Haus: Etage, Aufzug, Ausrichtung, Balkon oder Garten
- Baujahr, Ausstattung und Modernisierungsstand
- Größe der Wohnung: Kleine Wohnungen erzielen je Quadratmeter meist höhere Preise
- Zustand des Gemeinschaftseigentums und Höhe der Erhaltungsrücklage
- Vermietung: Eine vermietete Wohnung erzielt oft weniger als eine bezugsfreie
- Stellplatz, Keller, Sondernutzungsrechte
Vereinfachtes Beispiel: Eigentumswohnung
| Position | Betrag |
|---|---|
| Vergleichsfaktor Gutachterausschuss (Baujahr 1995–2005) | 2.600 €/m² |
| Zuschlag Balkon, 2. OG mit Aufzug | + 4 % |
| Abschlag Modernisierungsbedarf Bad | − 3 % |
| Angepasster Wert je m² | ≈ 2.626 €/m² |
| × 78 m² Wohnfläche | ≈ 205.000 € |
Alle Zahlen sind frei gewählt und dienen nur der Veranschaulichung.
Vergleichswert bei Grundstücken
Bei unbebauten Grundstücken ist das Vergleichswertverfahren die Regel. Dabei dienen Bodenrichtwerte als Grundlage. Sie sind aus Kaufpreisen abgeleitet und gelten für ein Gebiet mit gleichartiger Lage und Nutzung. Für das einzelne Grundstück werden sie angepasst: Größe, Zuschnitt, Erschließung, Lage im Gebiet und mögliche Nutzung wirken auf den Wert. Mehr zum Unterschied von Richtwert und Wert im Ratgeber Bodenrichtwert und Bodenwert. Bei Gewerbegrundstücken kommt das Baurecht hinzu.
Qualität der Vergleichsdaten: Woran man sie prüft
| Kriterium | Gute Datenlage | Schwache Datenlage |
|---|---|---|
| Anzahl der Verkäufe | Mehrere Verkäufe im Stichtagsjahr | Einzelne Verkäufe über mehrere Jahre |
| Vergleichbarkeit | Ähnliche Lage, Größe, Baujahr, Ausstattung | Große Unterschiede bei Größe oder Zustand |
| Zeitnähe | Verkäufe nahe am Stichtag | Alte Daten, die umgerechnet werden müssen |
| Herkunft | Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses | Angebotspreise aus Portalen |
| Ungewöhnliche Umstände | Bereinigt (z. B. Verwandtenverkauf) | Nicht erkennbar, Verkaufsumstände unbekannt |
Vergleichswert bei Gewerbeimmobilien
Bei Gewerbeobjekten ist das Vergleichswertverfahren selten anwendbar. Gewerbeimmobilien sind zu individuell, Verkäufe zu selten und Kaufpreise oft nicht öffentlich. Als Gegenprobe taugt der Vergleich dennoch: Aus Kaufpreisfaktoren ähnlicher Objekte lässt sich ablesen, ob ein Ertragswert plausibel ist. Das Hauptverfahren bleibt der Ertragswert.
Grenzen des Verfahrens
In ländlichen Regionen mit wenigen Verkäufen oder bei besonderen Objekten fehlt oft die Datengrundlage. Gerade in kleinen Gemeinden gibt es manchmal nur eine Handvoll Verkäufe pro Jahr. Dann greifen wir auf das Sachwert- oder Ertragswertverfahren zurück oder nutzen den Vergleich zur Plausibilisierung. Auch bei Denkmälern, Sonderimmobilien und stark individuell gebauten Häusern taugt der reine Vergleich selten.
Mehr dazu: Eigentumswohnung bewerten und Grundstück bewerten. Welche Rolle der Verkehrswert insgesamt spielt, erklärt der Beitrag Verkehrswert.
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Häufige Fragen
Sind Preise aus Immobilienportalen Vergleichspreise?
Wie viele Vergleichsobjekte braucht man?
Welche Daten stellt der Gutachterausschuss zur Verfügung?
Warum weicht die Bewertung von den Preisen in der Nachbarschaft ab?
Reicht das Vergleichswertverfahren für das Finanzamt?
Gilt das Vergleichswertverfahren auch für Grundstücke?
Wann ist die Datenlage für einen Vergleich zu schwach?
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- Bodenrichtwert und Bodenwert – der Unterschied
Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.