Wann das Sachwertverfahren angewendet wird
Das Sachwertverfahren kommt zum Einsatz, wenn Immobilien am Markt eher nach ihrer Substanz als nach ihrem Ertrag gekauft werden. Das trifft vor allem auf Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Zweifamilienhäuser zu, die überwiegend selbst bewohnt werden. Geregelt ist es in den §§ 35 ff. ImmoWertV.
Die Berechnung in fünf Schritten
- Bodenwert: Grundstücksfläche × angepasster Bodenrichtwert.
- Herstellungskosten: Was würde es kosten, das Gebäude heute neu zu errichten? Grundlage sind die Normalherstellungskosten (NHK 2010) je Quadratmeter Brutto-Grundfläche, angepasst an das heutige Baupreisniveau und die Region. Baunebenkosten sind darin enthalten.
- Alterswertminderung: Die Herstellungskosten werden im Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer gemindert. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern geht die ImmoWertV von 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer aus; Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer.
- Vorläufiger Sachwert: Gebäudesachwert + Außenanlagen + Bodenwert.
- Marktanpassung: Der vorläufige Sachwert wird mit dem Sachwertfaktor des Gutachterausschusses an den Markt angepasst. Er zeigt, was Käufer in der Region tatsächlich im Verhältnis zum Sachwert zahlen: auf dem Land oft weniger, in gefragten Lagen mehr.
Zum Schluss werden besondere objektspezifische Merkmale berücksichtigt, etwa Bauschäden, ein Instandhaltungsstau oder ein Wohnrecht.
Vereinfachtes Beispiel
| Position | Betrag |
|---|---|
| Bodenwert: 700 m² × 120 €/m² | 84.000 € |
| Gebäudesachwert nach Alterswertminderung | 236.000 € |
| Außenanlagen (Pflaster, Einfriedung, Garage) | 15.000 € |
| Vorläufiger Sachwert | 335.000 € |
| × Sachwertfaktor 0,90 (Marktanpassung) | 301.500 € |
| − Instandhaltungsstau (Dach) | − 25.000 € |
| Verkehrswert (gerundet) | 277.000 € |
Alle Zahlen sind frei gewählt und dienen nur der Veranschaulichung.
Was im Ortstermin zählt
Für die Herstellungskosten und die Restnutzungsdauer brauchen wir ein genaues Bild des Hauses: Baujahr, Bauweise, Ausstattungsstandard, Modernisierungen und erkennbare Schäden. Beim Ortstermin nehmen wir das auf. Die Prüfung erfolgt zerstörungsfrei, wir öffnen keine Bauteile. Erkennbare Mängel und Instandhaltungsstau berücksichtigen wir im Wert. Eine Bausubstanzuntersuchung ersetzt das nicht. Die Flächen entnehmen wir Ihren Plänen, ein eigenes Aufmaß erstellen wir nicht.
Sachwert bei Gewerbeimmobilien
Bei vermieteten Gewerbeobjekten ist der Ertragswert das Hauptverfahren. Das Sachwertverfahren spielt dort eine Nebenrolle, kann aber in drei Fällen wichtig werden: Bei selbst genutzten Betriebsgebäuden ohne nennenswerte Mieterträge, bei Spezialimmobilien, für die es keinen Mietmarkt gibt, und als Kontrolle des Ertragswerts. Dann werden Herstellungskosten für Hallen, Produktionsgebäude oder Büro angesetzt, die Alterswertminderung berücksichtigt und das Ergebnis an den Markt angepasst. Die Marktanpassung ist bei Gewerbe besonders anspruchsvoll, weil es weniger Daten gibt. Mehr dazu in Gewerbehalle bewerten und Produktion und Industrie bewerten.
Was der Sachwert nicht ist
| Begriff | Was er bedeutet | Unterschied zum Sachwert |
|---|---|---|
| Verkehrswert | Preis, der am Markt zu erzielen wäre | Der Sachwert ist nur ein Zwischenschritt dorthin |
| Neubauwert / Wiederherstellungskosten | Kosten für einen Neubau | Werden für den Sachwert um Alter und Markt bereinigt |
| Versicherungswert | Kosten, um das Gebäude nach einem Schaden neu zu errichten | Siehe Gutachten für den Versicherungswert |
| Beleihungswert | Vorsichtiger Wert der Bank | Siehe Beleihungswert |
| Kaufpreis | Tatsächlich vereinbarter Preis | Kann vom Verkehrswert abweichen |
Unterlagen für ein Sachwertgutachten
- Grundbuchauszug, Lageplan, Baupläne mit Flächenberechnung
- Baugenehmigung, Baubeschreibung, Energieausweis
- Nachweise über Modernisierungen mit Datum (Heizung, Dach, Fenster, Bäder, Leitungen)
- Hinweise auf bekannte Schäden und anstehende Reparaturen
- Bei Rechten und Lasten: Wohnrecht, Nießbrauch, Dienstbarkeiten
Eine vollständige Liste finden Sie unter Unterlagen für das Verkehrswertgutachten.
Wo es in der Praxis hakt
- Modernisierungen: Neue Fenster, Heizung oder Dämmung verändern die Restnutzungsdauer. Sie müssen belegt und richtig eingeordnet werden. Mehr dazu unter Restnutzungsdauer und Modernisierung.
- Sachwertfaktor: Er unterscheidet sich stark zwischen Regionen. Ein Wert aus München gilt nicht für den Landkreis Tirschenreuth.
- Finanzamt: Auch das Finanzamt rechnet bei Einfamilienhäusern oft im Sachwertverfahren, aber ohne Besichtigung. Bauschäden und Instandhaltungsstau bleiben dabei unberücksichtigt. Hier setzt ein Gutachten für die Erbschaftsteuer an. Dafür braucht es ein vollständiges Verkehrswertgutachten, ein Kurzgutachten reicht nicht.
Mehr zur Anwendung: Einfamilienhaus bewerten und Zweifamilienhaus bewerten.
Fragen zu Ihrem Fall? Wir sagen Ihnen ehrlich am Telefon, was nötig ist: 09605 / 66 92 588 oder Anfrage senden.
Häufige Fragen
Welche Immobilien werden im Sachwertverfahren bewertet?
Was ist der Sachwertfaktor?
Was sind Normalherstellungskosten?
Warum ist ein altes Haus nach dem Sachwertverfahren nicht wertlos?
Wie wirken sich Schäden auf den Sachwert aus?
Reicht ein Kurzgutachten im Sachwertverfahren für das Finanzamt?
Wird das Sachwertverfahren auch für Gewerbeobjekte angewendet?
Ist der Sachwert dasselbe wie der Verkehrswert?
Weiterlesen
- Das Ertragswertverfahren einfach erklärt
- Bodenrichtwert und Bodenwert – der Unterschied
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Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.