Ein Einfamilienhaus ist für die meisten Eigentümer der größte Vermögenswert. Ob Erbe, Scheidung, Verkauf oder Übergabe an die Kinder: Wer den Wert nicht kennt, verhandelt im Blindflug. Wir ermitteln den Verkehrswert von Einfamilien-, Zweifamilien-, Doppel- und Reihenhäusern in ganz Bayern, nachvollziehbar und nach ImmoWertV.
Kurz gesagt: Ein selbst genutztes Einfamilienhaus wird meist im Sachwertverfahren bewertet: Bodenwert plus Gebäudewert, dann angepasst an den örtlichen Markt. Rechte wie ein Wohnrecht, der Modernisierungsstand und die Restnutzungsdauer verändern das Ergebnis oft stärker als die Wohnfläche. Das Verkehrswertgutachten kostet 1.580 € bis 3.570 € inklusive Mehrwertsteuer; für Finanzamt und Gericht ist es die richtige Form.
Was den Wert eines Einfamilienhauses bestimmt
- Grundstück: Größe, Zuschnitt, Lage und Bodenwert, oft ein großer Teil des Gesamtwerts
- Baujahr und Bauweise: Massivbau, Fertighaus, Holzbau
- Modernisierungen: Dach, Fenster, Heizung, Dämmung, Bäder, Elektrik. Sie verlängern die Restnutzungsdauer.
- Energetischer Zustand: Heizungsart und Energiebedarf beeinflussen heute spürbar, was Käufer zahlen
- Grundriss und Wohnfläche: Nutzbarkeit, Keller, ausgebautes Dachgeschoss
- Nebengebäude: Garage, Carport, Werkstatt
- Rechte im Grundbuch: Wohnrecht, Wegerecht und andere Lasten
Welches Verfahren wir anwenden
Selbst genutzte Häuser bewerten wir in der Regel im Sachwertverfahren: Bodenwert und Gebäudewert ergeben zusammen den vorläufigen Sachwert, der anschließend an den örtlichen Markt angepasst wird. Diese Marktanpassung ist entscheidend, denn sie bildet ab, was Käufer in Ihrer Gegend tatsächlich zahlen. Reihenhäuser in einheitlichen Siedlungen lassen sich oft gut im Vergleichswertverfahren bewerten. Ist das Haus ganz oder teilweise vermietet, ziehen wir zusätzlich das Ertragswertverfahren heran.
Besonderheiten, die den Preis verschieben
- Älteres Haus mit Modernisierungsbedarf: Der Instandhaltungsstau mindert den Wert. Erkennbare Mängel nehmen wir bei der Besichtigung auf, die Prüfung ist zerstörungsfrei.
- Wohnrecht oder Nießbrauch der Eltern: Solche Rechte schränken die Nutzung ein und mindern den Wert. Wir beziffern sie nachvollziehbar, siehe Nießbrauch bewerten.
- Großes Grundstück: Ein Teil kann abtrennbar und separat bebaubar sein. Das prüfen wir mit Blick auf Planungsrecht und Erschließung.
- Ländliche Lage: Hier entscheiden Nachfrage, Anbindung und Leerstand im Ort darüber, wie stark der Markt das Gebäude trägt.
Typische Anlässe
- Erbschaft und Übergabe an Kinder, oft mit Wohnrecht der Eltern
- Scheidung: Auszahlung oder gemeinsamer Verkauf
- Pflichtteil und Erbauseinandersetzung
- Verkauf oder Kauf
Welche Unterlagen wir brauchen
Grundbuchauszug, Lageplan, Grundrisse und Wohnflächenberechnung, Angaben zu Baujahr und Modernisierungen, falls vorhanden Energieausweis und Mietverträge. Die vollständige Liste steht unter Unterlagen für das Verkehrswertgutachten. Fehlt etwas, kennzeichnen wir die Angabe im Gutachten als Annahme.
Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten?
Für das Finanzamt, bei Streit und vor Gericht brauchen Sie ein vollständiges Verkehrswertgutachten; ein Kurzgutachten genügt dort nicht. Wollen Sie nur für sich wissen, welcher Preis realistisch ist, etwa vor einem Verkauf, reicht das Kurzgutachten. Die Entscheidungshilfe finden Sie im Ratgeber Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten.
So läuft die Bewertung ab
- Sie schildern uns Objekt und Zweck, wir nennen Ihnen den Festpreis.
- Wir vereinbaren den Ortstermin, meist innerhalb weniger Tage, und besichtigen das Objekt. Was dort passiert, beschreibt der Beitrag Der Ortstermin.
- Wir werten Unterlagen, Grundbuch und Marktdaten aus.
- Sie erhalten das schriftliche Gutachten, in der Regel 3–5 Werktage nach dem Ortstermin.
Kosten
Das Honorar richtet sich nach dem Wert der Immobilie: Das Verkehrswertgutachten kostet zwischen 1.580 € (bis 150.000 €) und 3.570 € (bis 1 Mio. €), das Kurzgutachten 1.180 €, jeweils inkl. MwSt. und zzgl. Fahrtkosten. Den Preis erhalten Sie vorab verbindlich. Ihr Honorar berechnen Sie im Honorar-Rechner.
Modernisierung: Was den Wert beeinflusst
Nicht jede Investition erhöht den Verkehrswert im gleichen Maß. Bewertet wird, was am Stichtag erkennbar ist und was der Markt honoriert. Die Tabelle zeigt, wie wir die wichtigsten Bauteile einordnen:
| Bereich | Wirkung im Gutachten | Was uns hilft |
|---|---|---|
| Dach | Verlängert die Restnutzungsdauer, wenn erneuert; Sanierungsstau mindert den Wert | Rechnungen, Jahr der Erneuerung, Fotos |
| Heizung | Wirkt auf Restnutzungsdauer und auf die Zahlungsbereitschaft der Käufer | Baujahr der Anlage, Energieausweis |
| Fenster und Dämmung | Verbessern Modernisierungsgrad und Energiebedarf | Rechnungen, Art der Verglasung |
| Bäder und Küche | Wirken auf Ausstattung und Modernisierungsgrad, meist weniger als die Kosten | Fotos, Jahr des Umbaus |
| Elektrik und Leitungen | Veraltete Installationen können den Modernisierungsgrad mindern | Angaben zu Erneuerungen |
| Anbau und Ausbau | Nur wirksam, wenn genehmigt und in den Plänen enthalten | Baugenehmigung, Pläne |
Der Modernisierungsgrad fließt über die Restnutzungsdauer in die Rechnung ein. Wie das funktioniert, zeigt der Ratgeber Restnutzungsdauer und Modernisierung. Wir prüfen Bauteile nicht technisch, sondern erfassen, was erneuert wurde und was erkennbar ansteht.
Beispiel: Wie sich ein Wohnrecht auswirkt
Mit fiktiven Beispielzahlen, die sich nicht auf ein konkretes Haus übertragen lassen:
| Schritt | Beispiel |
|---|---|
| Verkehrswert des Hauses ohne Rechte (unbelastet) | 300.000 € |
| Kapitalwert des lebenslangen Wohnrechts (abhängig von Alter der berechtigten Person, Umfang des Rechts und Zinssatz) | − 60.000 € |
| Wert des belasteten Hauses | 240.000 € |
Der Abzug hängt stark vom Einzelfall ab: Je jünger die berechtigte Person und je umfassender das Recht, desto höher fällt er aus. Wie das Recht bewertet wird, beschreiben die Ratgeber Wohnrecht bewerten und Nießbrauch bewerten. Für die steuerliche Behandlung ist Ihr Steuerberater zuständig.
Haus mit Einliegerwohnung oder Zweifamilienhaus
Ist ein Teil des Hauses vermietet, reicht das Sachwertverfahren allein oft nicht. Wir prüfen zusätzlich den Ertrag der vermieteten Einheit und stellen beide Ergebnisse gegenüber. Ob das Haus als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung oder als Zweifamilienhaus gilt, hängt von Grundriss und Nutzung ab. Mehr dazu unter Zweifamilienhaus bewerten.
So bereiten Sie den Ortstermin vor
- Zugang zu allen Räumen, auch Keller, Dachboden und Nebengebäuden
- Pläne und Wohnflächenberechnung bereitlegen
- Belege über Modernisierungen mit Datum zusammenstellen
- Energieausweis, falls vorhanden
- Angaben zu Mietverträgen, Wohnrechten oder Reparaturen, die schon beauftragt sind
Was beim Termin passiert, beschreibt der Ratgeber Der Ortstermin.
Einfamilienhaus im Erbfall und bei der Übergabe
Die meisten Bewertungen von Einfamilienhäusern haben einen familiären Anlass. Dabei gelten zwei Grundregeln. Erstens richtet sich der Stichtag nach dem Zweck: bei einer Erbschaft der Todestag, bei einer Schenkung der Tag der Ausführung, bei einer Scheidung für das Endvermögen der Tag der Zustellung des Scheidungsantrags. Zweitens muss der Wert, den Sie gegenüber dem Finanzamt oder der Gegenseite verwenden, vollständig begründet sein. Ein Kurzgutachten genügt dafür nicht.
Bei Übergaben an Kinder ist oft ein Wohnrecht oder Nießbrauch vereinbart. Dann sind zwei Werte wichtig: der Wert des unbelasteten Hauses und der Wert des Rechts. Beides weisen wir getrennt aus. Welche steuerlichen oder rechtlichen Folgen sich daraus ergeben, klären Notar und Steuerberater. Zu den Anlässen im Einzelnen lesen Sie die Seiten Erbschaft und Schenkung und Scheidung sowie den Ratgeber Haus an Kinder übertragen.
Was ein Gutachten für ein Einfamilienhaus enthält
Zusätzlich zum allgemeinen Aufbau eines Verkehrswertgutachtens enthält ein Gutachten für ein Einfamilienhaus typischerweise:
- die Herleitung des Bodenwerts aus dem Bodenrichtwert mit allen Anpassungen
- die Berechnung der Brutto-Grundfläche und der angesetzten Normalherstellungskosten
- Gesamt- und Restnutzungsdauer mit Begründung, einschließlich der angerechneten Modernisierungen
- die Marktanpassung mit dem verwendeten Sachwertfaktor und seiner Herkunft
- eine Fotodokumentation der Außen- und Innenbesichtigung
- die Beschreibung von Außenanlagen und Nebengebäuden
Rechtsgrundlagen und Quellen
- § 194 Baugesetzbuch (BauGB): Verkehrswert
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): Sachwertverfahren, Marktanpassung, Restnutzungsdauer
- Daten der Gutachterausschüsse in Bayern: Bodenrichtwerte, Sachwertfaktoren