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Wo stehen Dienstbarkeiten?
Rechte und Lasten, die mit einem Grundstück verbunden sind, stehen in Abteilung II des Grundbuchs. Was genau vereinbart ist, ergibt sich aus der Eintragungsbewilligung, dem notariellen Dokument, auf das der Grundbucheintrag verweist. Für ein Gutachten brauchen wir deshalb immer beides: Grundbuchauszug und Bewilligung. Grundschulden und Hypotheken stehen dagegen in Abteilung III und werden bei der Wertermittlung anders behandelt.
Die wichtigsten Rechte
| Recht | Bedeutung und Wirkung auf den Wert |
|---|---|
| Wegerecht (Geh- und Fahrtrecht) | Der Nachbar darf über das Grundstück gehen oder fahren. Mindert den Wert je nach Lage und Häufigkeit der Nutzung. |
| Leitungsrecht | Versorger oder Nachbarn dürfen Leitungen verlegen und unterhalten. Kann Bebauung und Nutzung der betroffenen Fläche einschränken. |
| Abstandsflächenübernahme | Das Grundstück übernimmt Abstandsflächen des Nachbarn, die eigene Bebaubarkeit sinkt. |
| Wohnrecht | Eine Person darf Räume selbst bewohnen. Mehr zur Bewertung |
| Nießbrauch | Umfassendes Nutzungsrecht einschließlich Mieteinnahmen. Mehr zur Bewertung |
| Reallast | Verpflichtung zu wiederkehrenden Leistungen, etwa Rentenzahlungen oder Pflege. |
| Vorkaufsrecht | Ein Dritter darf beim Verkauf zu gleichen Bedingungen eintreten. Schreckt manche Käufer ab. |
| Erbbaurecht | Das Gebäude steht auf fremdem Boden gegen Erbbauzins. Mehr zur Bewertung |
Grunddienstbarkeit oder persönliche Dienstbarkeit?
Eine Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) besteht zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks, etwa ein Wegerecht für das Hinterliegergrundstück. Sie bleibt bestehen, auch wenn beide Grundstücke verkauft werden. Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1090 BGB) steht einer bestimmten Person oder einem Unternehmen zu, zum Beispiel einem Energieversorger.
Besonderheit in Bayern: kein Baulastenverzeichnis
Anders als in den meisten Bundesländern gibt es in Bayern kein Baulastenverzeichnis. Was andernorts als Baulast eingetragen wird, etwa eine Zufahrt oder Stellplätze auf dem Nachbargrundstück, wird hier in der Regel über Dienstbarkeiten im Grundbuch gesichert. Umso wichtiger ist deren genaue Prüfung.
Wie wir Rechte und Lasten bewerten
Wir ermitteln zunächst den Wert der Immobilie ohne Belastung und bestimmen dann, wie stark das Recht die Nutzung tatsächlich einschränkt, über die Dauer, die betroffene Fläche und den wirtschaftlichen Nachteil. Ein Wegerecht am Rand eines großen Grundstücks wirkt sich anders aus als eine Zufahrt mitten durch den Garten.
| Position (vereinfachtes Beispiel: Leitungsrecht) | Betrag |
|---|---|
| Schutzstreifen: 3 m breit × 40 m lang | 120 m² |
| Bodenwert 140 €/m² | 16.800 € |
| Wertminderung durch Nutzungseinschränkung (Annahme 20 %) | ≈ 3.400 € |
Alle Zahlen sind frei gewählt und dienen nur der Veranschaulichung. Die Höhe der Wertminderung hängt vom Einzelfall ab.
Was nicht im Grundbuch steht
Nicht jedes Recht ist eingetragen. Ein Notwegerecht (§ 917 BGB) entsteht kraft Gesetzes, ebenso können Duldungspflichten aus dem Nachbarrecht bestehen. Auch schuldrechtliche Vereinbarungen, etwa ein mündlich vereinbartes Wegerecht, binden nur die ursprünglichen Parteien. Wir erfragen solche Absprachen beim Ortstermin und berücksichtigen sie, soweit sie belegbar sind.
Bei Erbschaft, Verkauf und Zwangsversteigerung
Rechte und Lasten wirken sich auf den Verkehrswert aus. Das gilt für den Verkauf ebenso wie für den Nachweis eines niedrigeren Werts bei Erbschaft und Schenkung. Dafür braucht es ein vollständiges Verkehrswertgutachten, ein Kurzgutachten reicht gegenüber dem Finanzamt nicht. In der Zwangsversteigerung hängt es vom Rang ab, ob ein Recht bestehen bleibt oder erlischt.
Fragen zu Ihrem Fall? Wir sagen Ihnen ehrlich am Telefon, was nötig ist: 09605 / 66 92 588 oder Anfrage senden.
Häufige Fragen
Kann man eine Dienstbarkeit löschen lassen?
Muss der Berechtigte für ein Wegerecht zahlen?
Wie finde ich heraus, welche Rechte auf meinem Grundstück liegen?
Mindert jede Dienstbarkeit den Wert?
Gibt es in Bayern Baulasten?
Was passiert mit Dienstbarkeiten bei einer Zwangsversteigerung?
Weiterlesen
- Wohnrecht bewerten – so mindert es den Wert der Immobilie
- Nießbrauch bewerten – Wert und Wirkung
- Erbbaurecht bewerten
Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.