Was ist ein Nießbrauch?
Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) gibt dem Berechtigten das Recht, die Immobilie umfassend zu nutzen: selbst darin zu wohnen, sie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten. Im Gegenzug trägt er in der Regel die gewöhnlichen Lasten und Erhaltungskosten. Der Eigentümer besitzt die Immobilie zwar, kann sie aber faktisch nicht nutzen. Der Nießbrauch ist im Grundbuch in Abteilung II eingetragen, kann nicht übertragen oder vererbt werden und endet meist mit dem Tod des Berechtigten.
Welche Arten gibt es?
- Vorbehaltsnießbrauch: Eltern übertragen die Immobilie und behalten den Nießbrauch für sich. Das ist die häufigste Form bei der vorweggenommenen Erbfolge.
- Zuwendungsnießbrauch: Der Eigentümer räumt einer anderen Person, etwa dem Ehepartner, einen Nießbrauch ein.
- Vermächtnisnießbrauch: Der Nießbrauch wird im Testament zugunsten einer Person angeordnet, die Erben tragen die Belastung.
- Quotennießbrauch: Der Nießbrauch erstreckt sich nur auf einen Teil der Erträge.
Nießbrauch oder Wohnrecht?
| Merkmal | Nießbrauch / Wohnrecht |
|---|---|
| Selbst wohnen | ja / ja |
| Vermieten und Miete behalten | ja / in der Regel nein |
| Umfang | ganze Immobilie / meist bestimmte Räume |
| Laufende Kosten | meist Berechtigter / je nach Vereinbarung |
So wird ein Nießbrauch bewertet
Grundlage ist der nachhaltig erzielbare Reinertrag. Bei vermieteten Objekten ist das die Nettokaltmiete abzüglich der Kosten, die der Nießbraucher trägt. Dieser Jahreswert wird über die Laufzeit kapitalisiert, bei einem lebenslangen Nießbrauch über die statistische Lebenserwartung. Der Verkehrswert der belasteten Immobilie ergibt sich aus dem unbelasteten Wert abzüglich des Nießbrauchswerts, marktgerecht angepasst.
| Position (vereinfachtes Beispiel) | Betrag |
|---|---|
| Verkehrswert ohne Nießbrauch (vermietetes Haus) | 400.000 € |
| Jahreswert: Nettokaltmiete 21.600 € − Kosten des Nießbrauchers 3.600 € | 18.000 € |
| × Kapitalisierungsfaktor (Berechtigter 70 Jahre) | × 11,8 |
| Wert des Nießbrauchs | 212.400 € |
| Wert der belasteten Immobilie (rechnerisch) | 187.600 € |
Alle Zahlen sind frei gewählt und dienen nur der Veranschaulichung. Im Gutachten kommen marktgerechte Anpassungen hinzu.
Steuerliche Bewertung
Für die Schenkung- und Erbschaftsteuer berechnet das Finanzamt den Kapitalwert des Nießbrauchs nach eigenen, pauschalen Regeln (§§ 14–16 Bewertungsgesetz). Der Jahreswert ist dabei gedeckelt, und der Vervielfältiger kommt aus einer jährlich veröffentlichten Tabelle. Fragen zu Abzug und Steuer klärt Ihr Steuerberater.
Bedeutung für die Praxis
- Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt: Eltern übertragen eine vermietete Immobilie und behalten die Mieten. Der Wert des Nießbrauchs mindert den steuerlichen Wert der Schenkung.
- Pflichtteil: Ob und wie ein vorbehaltener Nießbrauch bei der Pflichtteilsergänzung zählt, ist rechtlich komplex. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs läuft die Zehnjahresfrist bei vorbehaltenem Nießbrauch in der Regel nicht an. Das beurteilt Ihr Anwalt, die Bewertung liefert dafür die Zahlen. Mehr unter Pflichtteil.
- Verkauf und Finanzierung: Eine mit Nießbrauch belastete Immobilie ist für Käufer und Banken deutlich weniger wert.
- Erbschaft und Schenkung: Für den Nachweis eines niedrigeren Werts gegenüber dem Finanzamt braucht es ein vollständiges Verkehrswertgutachten. Gegenüber dem Finanzamt zählt dabei nur das vollständige Verkehrswertgutachten, ein Kurzgutachten reicht dafür nicht. Mehr dazu: Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten.
Mehr zu anderen Rechten im Grundbuch: Dienstbarkeiten im Überblick.
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Weiterführend: Immobilie mit Wohnrecht verkaufen.
Häufige Fragen
Wer zahlt beim Nießbrauch die Grundsteuer und Reparaturen?
Was passiert mit dem Nießbrauch beim Tod des Berechtigten?
Kann ich eine Immobilie mit Nießbrauch verkaufen?
Ist ein Nießbrauch mehr wert als ein Wohnrecht?
Wie wirkt sich ein Nießbrauch bei einer Schenkung auf die Steuer aus?
Kann man einen Nießbrauch ablösen?
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Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.