Worin unterscheiden sich die beiden Gutachtenarten?
Kurz gesagt: Das Verkehrswertgutachten ist die vollständige, nachprüfbare Wertermittlung nach § 194 BauGB und ImmoWertV. Nur sie gilt gegenüber Finanzamt und anderen Behörden als Nachweis. Das Kurzgutachten ist eine knapper gefasste Wertermittlung, die ausschließlich Ihrer privaten Orientierung dient. Als Nachweis gegenüber dem Finanzamt, beim Erbschaft- oder Schenkungsteuerwert, ist es nicht ausreichend.
Beide beruhen auf den anerkannten Bewertungsregeln, insbesondere der ImmoWertV 2021. Der Unterschied liegt in Umfang, Detailtiefe und Verwendbarkeit. Ein Verkehrswertgutachten beschreibt Objekt, Lage, Rechte und Lasten ausführlich, begründet die Wahl des Verfahrens, legt alle Annahmen offen und dokumentiert die Rechenschritte samt Quellen. Ein Kurzgutachten fasst dieselben Grundlagen kürzer zusammen und beschränkt sich auf das, was für eine private Entscheidung nötig ist. Der Begriff „Kurzgutachten“ ist nicht gesetzlich festgelegt; Umfang und Inhalt sollten Sie daher vor der Beauftragung klar vereinbaren.
Was verlangt das Finanzamt?
Wer bei Erbschaft oder Schenkung einen niedrigeren Wert als den vom Finanzamt festgestellten Grundbesitzwert nachweisen will, kann nach § 198 Bewertungsgesetz ein Gutachten vorlegen. Die Finanzverwaltung stellt dafür klare Anforderungen. In den Merkblättern der Finanzämter heißt es ausdrücklich, dass sogenannte Kurzgutachten nicht ausreichend sind. Verlangt wird ein vollständiges Verkehrswertgutachten, das unter anderem Folgendes enthält:
- eine Besichtigung des Objekts und die Unterschrift des Sachverständigen
- Lageplan und farbige Fotos
- Wertermittlung nach ImmoWertV mit begründeter Wahl des Verfahrens
- den Wertermittlungsstichtag, also den Tag der Erbschaft oder Schenkung
- nachprüfbare Quellen für Vergleichspreise, Bodenrichtwerte und Marktdaten
- die Bewertung der gesamten wirtschaftlichen Einheit
- die konkrete Benennung und Bewertung erkennbarer Mängel und Schäden am Gebäude
- den Nachweis der Qualifikation, etwa als Sachverständiger, der von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert ist
Das Finanzamt prüft jedes Gutachten im Einzelfall auf Plausibilität und Nachvollziehbarkeit; die Beweislast liegt beim Steuerpflichtigen. Eine Anerkennung lässt sich deshalb nicht vorab zusichern. Wie Sie bei einem zu hohen Grundbesitzwert vorgehen, beschreibt der Beitrag Finanzamt, Gegengutachten und Erbschaft. Hinweis zum Umfang: Erkennbare Bauschäden und Mängel nehmen wir bei der Besichtigung auf und berücksichtigen sie im Wert. Die Prüfung ist zerstörungsfrei; Bauteilöffnungen und Schadensursachenforschung gehören nicht zu unserer Leistung.
Wofür ist das Kurzgutachten da?
Das Kurzgutachten passt, wenn Sie den Wert nur für sich selbst oder im engen privaten Kreis brauchen und weder eine Behörde noch ein Gericht das Ergebnis prüfen wird. Typische Fälle sind der Angebotspreis vor einem Verkauf, die Prüfung eines Kaufpreises vor dem Angebot, eine erste Einschätzung bei der Frage Verkaufen oder Behalten oder eine Einigung in der Familie, bei der alle einverstanden sind.
Ausdrücklich nicht geeignet ist das Kurzgutachten für das Finanzamt, für Erbschaft- und Schenkungsteuer, für Streit unter Erben oder Ehepartnern und für gerichtliche Verfahren. Dort muss das Ergebnis jeder Prüfung standhalten, und das leistet nur das vollständige Verkehrswertgutachten.
Wie die Wertermittlung abläuft und was vor Ort passiert, beschreibt der Beitrag Der Ortstermin. Auch das Kurzgutachten stützt sich in der Regel auf eine Besichtigung, damit die Aussagen zum Objekt belegbar sind.
Unsicher, was in Ihrem Fall passt? Wir sagen es Ihnen ehrlich, gern vorab am Telefon: 09605 / 66 92 588 oder Anfrage senden.
Wer akzeptiert welches Gutachten?
- Finanzamt (Erbschaft- und Schenkungsteuer): nur das vollständige Verkehrswertgutachten. Kurzgutachten sind nicht ausreichend. Bei steuerlichen Fragen berät Ihr Steuerberater, siehe auch Für Anwälte und Steuerberater.
- Gerichte: Wir empfehlen immer das vollständige Verkehrswertgutachten. Ob ein privat beauftragtes Gutachten berücksichtigt wird oder das Gericht einen eigenen Sachverständigen bestellt, entscheidet das Gericht. Ihr Rechtsanwalt kann das einschätzen.
- Bank: Kreditinstitute haben häufig eigene Vorgaben zur Beleihungswertermittlung. Einzelheiten stehen unter Gutachten für Finanzierung und Beleihung.
- Privatpersonen untereinander: Hier entscheiden die Beteiligten selbst, worauf sie sich verständigen. Für Streitfälle ist das Verkehrswertgutachten die belastbarere Grundlage.
Entscheidungshilfe nach Anlass
Die Tabelle gibt eine Orientierung. Sie ersetzt nicht die Rückfrage bei der Stelle, die das Gutachten verwenden soll.
| Anlass | Geeignete Form | Warum |
|---|---|---|
| Erbe oder Schenkung, Nachweis gegenüber dem Finanzamt | Verkehrswertgutachten | Kurzgutachten sind für den Nachweis nach § 198 BewG nicht ausreichend |
| Erbe, Pflichtteil oder Streit | Verkehrswertgutachten | Das Ergebnis muss einer Überprüfung durch andere Seiten standhalten |
| Scheidung, Zugewinn | Verkehrswertgutachten | Unterschiedliche Interessen, hohe Anforderungen an die Begründung |
| Streit, Gericht, Anwälte | Verkehrswertgutachten | Hohe Nachvollziehbarkeit erforderlich |
| Erbe, alle Erben einig, keine Behörde beteiligt | Kurzgutachten möglich | Für die private Einigung genügt eine nachvollziehbare Wertbasis |
| Verkauf oder Kauf | Kurzgutachten | Orientierung für die Preisfindung genügt meist |
| Finanzierung | Je nach Vorgabe der Bank | Bank vorab fragen, welche Form sie akzeptiert |
Mehr zu einzelnen Anlässen finden Sie in der Übersicht Anlässe für ein Gutachten, etwa bei Erbschaft und Schenkung oder Scheidung.
Kann ich später von der kurzen zur ausführlichen Form wechseln?
Ein Kurzgutachten lässt sich nicht nachträglich zum Verkehrswertgutachten „aufwerten“. Wird der Wert später doch gegenüber dem Finanzamt, einem Gericht oder der Gegenseite gebraucht, muss ein vollständiges Verkehrswertgutachten erstellt werden. Die Grundlagen aus dem ersten Auftrag, etwa Besichtigung und Unterlagen, helfen dabei, doch ein zweiter Auftrag bedeutet zusätzlichen Aufwand. Wer absehen kann, dass er das Ergebnis gegenüber Dritten braucht, spart Zeit und Kosten, wenn er direkt das Verkehrswertgutachten wählt.
Eine reine Online-Schätzung ersetzt keine der beiden Formen, siehe Online-Bewertung oder Gutachten.
Und die Kosten?
Bei Wohnimmobilien kostet das Kurzgutachten 1.180 €, das Verkehrswertgutachten je nach Wert ab 1.580 €, jeweils inkl. MwSt. und zzgl. Fahrtkosten. Für Gewerbeimmobilien erhalten Sie ein individuelles Angebot. Details stehen unter Honorar und Preise.
Bei der Beauftragung sollte klar sein, wofür das Gutachten gebraucht wird. Das beeinflusst Umfang, Stichtag und Art der Darstellung. Zur Frage, wie lange ein Gutachten verwendbar bleibt, lesen Sie Gutachten: Gültigkeit und Stichtag.
Aus der Praxis
Wir empfehlen nicht automatisch ein vollständiges Verkehrswertgutachten, wenn Sie den Wert nur für sich selbst brauchen.
Ein Beispiel: Zwei Geschwister möchten sich bei einer privaten Vermögensaufteilung auf einen realistischen Immobilienwert einigen. Wenn kein Gericht, Finanzamt oder anderer Dritter beteiligt ist, kann das Kurzgutachten ausreichen.
Soll der Wert aber gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen oder gegenüber Dritten belastbar verwendet werden, brauchen Sie das vollständige Verkehrswertgutachten.
Hinweis: Nennen Sie uns bei der Anfrage den Zweck und die Stelle, der Sie das Gutachten vorlegen wollen. Dann empfehlen wir die passende Form: Kontakt aufnehmen.
Häufige Fragen
Akzeptiert das Finanzamt ein Kurzgutachten?
Reicht vor Gericht ein Kurzgutachten?
Reicht für die Bank ein Kurzgutachten?
Wofür ist ein Kurzgutachten dann geeignet?
Ist ein Kurzgutachten weniger genau?
Ist ein Ortstermin auch beim Kurzgutachten nötig?
Weiterlesen
- Der Ortstermin beim Immobiliengutachten
- Gültigkeit und Stichtag eines Gutachtens
- Online-Bewertung oder Gutachten
Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.