Wie Banken eine Gewerbeimmobilie prüfen
Kurz gesagt: Für eine Finanzierung prüft die Bank zwei Dinge: ob das Objekt die Zahlungen trägt und ob es als Sicherheit taugt. Dazu verlangt sie Unterlagen und oft eine Wertermittlung. Dabei geht es um den Beleihungswert, der vorsichtiger ist als der Marktpreis. Welche Rolle das Gutachten spielt, erklärt Beleihungswert und Bankgutachten bei Gewerbe.
Wichtig: Die Bank entscheidet selbst, welchen Wert sie ansetzt und ob sie ein externes Gutachten akzeptiert. Wir ersetzen keine Beleihungswertermittlung der Bank, wir liefern aber einen begründeten Verkehrswert, der Gespräche vereinfacht. Wann welcher Wert gilt, zeigt Wertbegriffe im Überblick.
Was die Bank sehen will
| Frage der Bank | Wo die Antwort herkommt | Hilfe durch das Gutachten |
|---|---|---|
| Trägt das Objekt die Rate? | Mieteinnahmen, Betriebskosten, Instandhaltung | Nachhaltige Miete und Bewirtschaftungskosten nachvollziehbar |
| Wie sicher sind die Mieter? | Verträge, Branche, Laufzeit | Struktur und Restlaufzeit bewertet |
| Was ist das Objekt wert? | Verkehrswert, Beleihungswert | Begründeter Wert mit Verfahren und Daten |
| Wie gut lässt es sich verwerten? | Lage, Zuschnitt, Nachnutzung | Drittverwendungsfähigkeit eingeschätzt |
| Gibt es Risiken? | Altlasten, Baurecht, Rechte, Zustand | Hinweise auf Besonderheiten |
| Wie hoch ist der Beleihungsauslauf? | Darlehen im Verhältnis zum Wert | Grundlage für die Quote |
Verkehrswert und Beleihungswert: Der Unterschied
Der Verkehrswert beschreibt den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erwarten ist. Der Beleihungswert ist ein dauerhaft erzielbarer, vorsichtig angesetzter Wert, den die Bank für ihre Sicherheit nutzt. Er liegt in der Regel unter dem Verkehrswert. Ein Gutachter wie wir kann den Verkehrswert ermitteln. Den Beleihungswert legt die Bank nach ihren eigenen Regeln fest und kann dabei auf unser Gutachten aufbauen. Deshalb sollten Sie vorab fragen, ob die Bank ein externes Gutachten akzeptiert, in welcher Form und von wem.
Unterlagen für Finanzierung und Gutachten
- Grundbuchauszug, Flurkarte, Lageplan
- Mietverträge mit Nachträgen, Mieterliste mit Flächen und Mieten
- Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre
- Pläne, Flächenaufstellung, Baugenehmigungen
- Energieausweis, Nachweise zu Modernisierungen
- Bei Eigennutzung: Angaben zum Betrieb, soweit sie für die Nutzung relevant sind
- Bei Erwerb: Kaufvertragsentwurf, Exposé, Ankaufsunterlagen
Käufer, Bestandshalter, Umbau: Drei Wege zur Finanzierung
| Situation | Worauf es der Bank ankommt | Weiterführend |
|---|---|---|
| Kauf einer vermieteten Gewerbeimmobilie | Mieterträge, Mieterstruktur, Ankaufspreis | Ankaufsprüfung |
| Anschlussfinanzierung im Bestand | Aktueller Wert, Mietentwicklung, Zustand | Finanzierung und Beleihung |
| Umbau, Neubau, Entwicklung | Kosten, Baurecht, Vermietung nach Fertigstellung | Projektentwicklung |
| Eigennutzung mit Betrieb | Rückzahlung aus dem Betrieb, Verwertbarkeit der Immobilie | Betriebsimmobilie |
Ein vereinfachtes Beispiel (fiktiv)
Ein Unternehmer will die Halle erwerben, die er bisher mietet. Die Bank fragt nach dem Wert und der Verwertbarkeit, falls der Betrieb einmal wegfällt. Das Gutachten zeigt, welche Miete die Halle am Markt erzielen würde, welche Nutzung außer seiner möglich ist und wo Risiken liegen, etwa eine ältere Heizung. Die Bank nutzt das als Grundlage und legt ihren eigenen Beleihungswert fest. Der Unternehmer geht mit klaren Zahlen in das Gespräch und kennt die offenen Fragen vorher.
So bereiten Sie sich vor
- Vorab klären, welche Unterlagen und welchen Wertnachweis die Bank verlangt.
- Unterlagen vollständig und aktuell zusammenstellen.
- Bekannte Mängel und offene Punkte offen ansprechen, statt sie zu verdecken.
- Gutachten rechtzeitig beauftragen, da Ortstermin und Ausarbeitung Zeit brauchen.
- Prüfen, ob eine Kurzbewertung für die Vorprüfung genügt, siehe Gutachtenarten.
Was Kreditgeber zusätzlich verlangen können
Je nach Bank und Darlehensart kommen weitere Anforderungen dazu: Nachweise zur Bonität des Darlehensnehmers, Jahresabschlüsse, Angaben zu bestehenden Verbindlichkeiten, Versicherungsnachweise und Bestätigungen zu Bauvorhaben. Diese Unterlagen kommen von Ihnen und Ihrem Berater, nicht vom Gutachter. Das Gutachten deckt den Teil ab, der das Objekt betrifft.
Typische Stolpersteine
- Falsche Erwartung zum Wert: Der Kaufpreis ist kein Beleihungswert. Planen Sie mit einem Abstand.
- Unklare Mietverträge: Fehlende Nachträge, ungeklärte Optionen und Sonderrechte verzögern die Prüfung. Siehe Mietverträge und Wert.
- Altlasten und Baurecht: Offene Fragen können die Finanzierung stoppen. Siehe Altlasten und Baurecht und Entwicklungszustand.
- Leerstand: Er mindert die Sicherheit. Siehe Leerstand bewerten.
- Zeitdruck: Ein Gutachten braucht Zeit. Fragen Sie vor Fristen früh an.
Was wir nicht leisten
Wir beraten nicht zur Finanzierung, vermitteln keine Darlehen und legen keinen Beleihungswert für die Bank fest. Auch die Zusage der Bank hängt von ihrer eigenen Prüfung ab. Preise nennen wir bei Gewerbeobjekten auf Anfrage.
Häufige Fragen
Verlangt die Bank ein Gutachten für eine Gewerbeimmobilie?
Ist der Beleihungswert niedriger als der Verkehrswert?
Akzeptiert meine Bank ein Gutachten von Ihnen?
Wie lange dauert ein Gutachten?
Kann das Gutachten die Finanzierung sichern?
Beraten Sie auch zur Finanzierung?
Kann ich das Gutachten selbst beauftragen oder muss es die Bank tun?
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Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.