Wann eine Portfoliobewertung sinnvoll ist
Kurz gesagt: Eine Portfoliobewertung ermittelt den Wert mehrerer Immobilien zu einem einheitlichen Stichtag. Typische Anlässe sind Verkauf oder Teilverkauf, Gesellschafterwechsel, Auseinandersetzung unter Erben, Finanzierungsgespräche oder die interne Übersicht eines Unternehmens über sein Immobilienvermögen.
Was einheitlich sein muss
| Merkmal | Warum es einheitlich sein sollte |
|---|---|
| Stichtag | Nur Werte zum selben Tag lassen sich addieren und vergleichen. |
| Verfahren | Gleiche Objektarten werden nach gleicher Logik bewertet (Ertragswert für vermietete Objekte). |
| Annahmen | Zinssatz, Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer werden objektbezogen begründet, aber nach einem erkennbaren Schema. |
| Datengrundlage | Einheitliche Unterlagenliste für alle Objekte, damit Lücken früh auffallen. |
Ablauf
- Bestandsaufnahme: Objektliste mit Adresse, Nutzung, Fläche, Mietern, Grundbuchstand.
- Angebot: Festpreis oder Staffelpreis nach Zahl und Art der Objekte.
- Unterlagen und Ortstermine: Je Objekt eine Besichtigung, bei gleichartigen Objekten gebündelt.
- Gutachten: Einzelwerte je Objekt und eine Zusammenfassung mit Gesamtübersicht.
Welche Portfolios wir bewerten
| Portfolio | Typischer Anlass | Besonderheit |
|---|---|---|
| Mehrere Büro- oder Geschäftshäuser eines Eigentümers | Verkauf, Finanzierung, Übersicht | Unterschiedliche Lagen und Mieterstrukturen |
| Hallen und Betriebsgrundstücke eines Unternehmens | Nachfolge, Betriebsaufspaltung, Sale-and-lease-back | Siehe Betriebsimmobilie bei Nachfolge |
| Gemischter Bestand aus Wohn- und Gewerbeobjekten | Erbfall, Auseinandersetzung | Verschiedene Verfahren, einheitlicher Stichtag |
| Bestand einer Gesellschaft oder eines Fonds | Gesellschafterwechsel, Berichte | Siehe Share Deal und Asset Deal |
| Bestand im Nachlass | Pflichtteil, Auszahlung | Siehe Gewerbeimmobilie im Erbfall |
Typische Probleme bei Portfolios
- Lücken in den Unterlagen: Bei vielen Objekten fehlen oft einzelne Mietverträge oder Pläne. Das fällt bei einer einheitlichen Unterlagenliste früh auf.
- Unterschiedliche Datenqualität: Manche Objekte sind gut dokumentiert, andere nicht. Wir nennen Annahmen offen, statt sie zu verstecken.
- Ungleiche Objekte: Ein modernes Bürohaus und ein Altbestand in der Provinz lassen sich nicht über einen Kamm scheren. Wir bewerten jedes Objekt mit eigenen Annahmen, aber nach demselben Schema.
- Verkauf im Paket: Siehe unten, Einzelwert und Gesamtpreis sind nicht dasselbe.
- Zeitpunkt: Je mehr Objekte, desto schwieriger sind einheitliche Stichtage. Wir legen den Stichtag am Anfang fest.
Wie ein Gutachten für ein Portfolio aufgebaut ist
Das Ergebnis besteht aus zwei Teilen: Einzelgutachten oder Einzelbewertungen für jedes Objekt, mit Besichtigung, Methode und Ergebnis, und einer Zusammenfassung mit Gesamtübersicht, Gewichtung und Hinweisen zu Annahmen. Bei vielen gleichartigen Objekten, etwa Hallen im selben Gewerbegebiet, können wir Teile der Beschreibung bündeln. Der Rechenweg bleibt für jedes Objekt nachvollziehbar.
Einzelwert und Gesamtwert
Die Summe der Einzelwerte ist nicht automatisch der Preis, den ein Käufer für das gesamte Paket zahlt. Bei einem Paketverkauf spielen Größenvorteile, Streuung oder Abschläge für die Gesamtabnahme eine Rolle. Das Gutachten weist deshalb die Einzelwerte aus und beschreibt, welche Annahmen gelten. Zur Einordnung im Ertragswert siehe Ertragswert im Rechenbeispiel.
Wir bewerten bayernweit. Für größere Bestände und andere Regionen schildern Sie uns bitte den Bestand, dann sagen wir, ob wir den Auftrag übernehmen. Anfrage senden
Ein vereinfachtes Beispiel
Die Zahlen sind fiktive Beispielzahlen. Ein Unternehmen besitzt vier Objekte: ein Bürogebäude, zwei Hallen und ein unbebautes Grundstück. Das Gutachten weist je Objekt einen Verkehrswert aus, im Beispiel 1,2 Mio. €, 0,9 Mio. €, 1,4 Mio. € und 0,3 Mio. €. Die Summe beträgt 3,8 Mio. €. Beim Verkauf aller vier Objekte an einen einzigen Käufer können Zu- oder Abschläge entstehen, zum Beispiel wegen der Größe des Pakets oder der Streuung der Standorte. Diese Einflüsse nennt das Gutachten getrennt, damit die Einzelwerte klar bleiben.
Welche Unterlagen helfen
| Unterlage | Wofür |
|---|---|
| Objektliste | Übersicht über Adresse, Nutzung, Fläche, Baujahr |
| Mieterliste (Rent Roll) | Mieten, Laufzeiten, Optionen je Mieter |
| Grundbuchauszüge | Lasten, Rechte, Eigentumsverhältnisse |
| Pläne und Genehmigungen | Flächen, genehmigte Nutzung |
| Nachweise zu Investitionen | Zustand und Restnutzungsdauer |
Typische Anlässe
- Unternehmen: Überblick über das Immobilienvermögen, Gesellschafterwechsel, Nachfolge
- Family Offices und Investoren: Ankauf, Verkauf oder Neuordnung eines Bestands
- Erbengemeinschaften: Aufteilung mehrerer Objekte, siehe Erbengemeinschaft: Streit um den Wert
- Finanzierung: Wertgrundlage für Gespräche mit Banken, siehe Beleihungswert bei Gewerbeimmobilien
Weiterführend: Due Diligence bei Gewerbeimmobilien.
Häufige Fragen
Wie hoch ist das Honorar bei mehreren Objekten?
Brauche ich für jedes Objekt einen Ortstermin?
Ist die Summe der Einzelwerte der Preis für das ganze Paket?
Für wen ist eine Portfoliobewertung geeignet?
Kann ich nur einen Teil meines Bestands bewerten lassen?
Wie lange dauert eine Portfoliobewertung?
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Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.