Was Due Diligence bei Immobilien bedeutet
Kurz gesagt: Due Diligence heißt „gebührende Sorgfalt“. Gemeint ist die systematische Prüfung eines Objekts vor dem Kauf. Bei Gewerbeimmobilien umfasst sie rechtliche, steuerliche, technische, wirtschaftliche und bewertungsbezogene Fragen. Jedes Teilgebiet prüfen Fachleute, die dafür qualifiziert sind. Wir liefern den Baustein Immobilienwert, siehe auch das Lexikon zu Due Diligence.
Je größer das Objekt und je komplexer die Struktur, desto wichtiger ist eine vollständige Prüfung. Das gilt für Einzelobjekte, Portfolios und Anteilskäufe gleichermaßen, siehe Portfoliobewertung und Share Deal und Asset Deal.
Die Bausteine und wer sie prüft
| Baustein | Was geprüft wird | Wer prüft |
|---|---|---|
| Rechtlich (Legal) | Grundbuch, Eigentum, Mietverträge, Baulasten, Genehmigungen, Streitigkeiten | Rechtsanwalt, Notar |
| Steuerlich (Tax) | Struktur, Grunderwerbsteuer, Umsatzsteuer, Verlustvorträge bei Gesellschaften | Steuerberater |
| Technisch (Technical) | Bauzustand, Technik, Brandschutz, Instandhaltung, Bauschäden | Bausachverständige, Ingenieure |
| Umwelt (Environmental) | Altlasten, Schadstoffe, Naturschutz | Fachbüros für Boden und Umwelt, siehe Altlasten |
| Wirtschaftlich (Commercial) | Mieter, Mieten, Betriebskosten, Markt, Wettbewerb | Makler, Berater, Käufer selbst |
| Bewertung (Valuation) | Verkehrswert, marktübliche Miete, Risiken | Immobiliensachverständiger |
Was das Verkehrswertgutachten in der Due Diligence leistet
- Einordnung des Kaufpreises: Liegt er im Rahmen des Verkehrswerts oder darüber?
- Prüfung der Miete: Entspricht sie der marktüblichen Miete? Siehe Mietgutachten Gewerbe.
- Bewertung der Mietverträge: Laufzeiten, Optionen, Indexierung, siehe Gewerbeimmobilie und Mietverträge.
- Risiken im Zustand und in der Nutzung: Restnutzungsdauer, Instandhaltungsstau, Drittverwendbarkeit.
- Grundlage für Verhandlung und Finanzierung: Eine begründete Zahl hilft beim Preisgespräch und bei der Bank, siehe Beleihungswert.
Nicht Teil unseres Gutachtens sind rechtliche und steuerliche Prüfung, die Beurteilung von Bauschäden, Bodenuntersuchungen und die Bewertung von Unternehmen oder Gesellschaftsanteilen.
Der Ablauf einer Immobilien-Due-Diligence
- Vorprüfung: Exposé, Kennzahlen und erste Einschätzung, siehe Ankaufsprüfung.
- Datenraum: Der Verkäufer stellt Unterlagen bereit, oft geordnet nach Themen.
- Prüfung durch die Fachleute: Recht, Steuer, Technik, Umwelt und Bewertung laufen parallel.
- Auswertung: Risiken und Auffälligkeiten werden gesammelt, bewertet und gewichtet.
- Verhandlung: Der Kaufpreis oder Vertragsbedingungen werden angepasst.
- Entscheidung: Kauf, Nachverhandlung oder Verzicht.
Typische Unterlagen im Datenraum
- Grundbuchauszüge, Lagepläne, Baugenehmigungen, Pläne
- Mietverträge mit Nachträgen, Mieterlisten, Mietrückstände
- Betriebskostenabrechnungen, Wartungsverträge, Versicherungen
- Technische Gutachten, Energieausweis, Brandschutznachweise
- Jahresabschlüsse und Steuerunterlagen bei Gesellschaften
- Übersicht über Investitionen, Streitigkeiten und Auflagen
Due Diligence für Käufer, Verkäufer und Banken
| Sicht | Ziel | Typische Frage |
|---|---|---|
| Käufer | Risiken erkennen, Preis absichern | Ist der Preis gerechtfertigt, welche Risiken stecken im Objekt? |
| Verkäufer (Vendor Due Diligence) | Unterlagen vorbereiten, Käufervertrauen schaffen | Sind alle Unterlagen vollständig und konsistent? |
| Bank | Sicherheit der Finanzierung prüfen | Trägt das Objekt das Darlehen, wie sicher sind die Mieten? |
| Gesellschafter oder Erben | Wert nachvollziehen | Welche Immobilien gehören zum Bestand, was sind sie wert? |
Eine Verkäufer-Prüfung vorab kann den Verkauf beschleunigen, weil Fragen früh beantwortet werden. Ein Verkehrswertgutachten gehört häufig dazu und schafft eine gemeinsame Zahlengrundlage für die Gespräche. Für Bestände mit mehreren Objekten helfen einheitliche Methodik und Unterlagenliste, siehe Portfoliobewertung.
Zeitplan und Zusammenspiel der Fachleute
Eine Immobilien-Due-Diligence dauert je nach Umfang einige Wochen. Rechtliche, technische und steuerliche Prüfung laufen parallel, Auffälligkeiten fließen in die Bewertung ein. Wichtig ist, dass alle Beteiligten mit denselben Unterlagen arbeiten und Ergebnisse früh austauschen. Ein Koordinator, oft der Käufer oder sein Berater, bündelt die Ergebnisse. Wir stimmen uns auf Wunsch mit Ihren Anwälten, Steuerberatern und Bausachverständigen ab, ohne deren Prüfung zu ersetzen.
Warnzeichen in der Prüfung
- Der Datenraum ist unvollständig, wichtige Unterlagen fehlen oder werden erst spät geliefert.
- Die Ist-Miete liegt deutlich über der marktüblichen Miete, ohne Begründung.
- Ein einzelner Mieter trägt den Großteil der Einnahmen, siehe Mieterinsolvenz und Mietausfall.
- Mietverträge enden bald, ohne dass Verlängerungen verhandelt sind, siehe Anschlussvermietung.
- Genehmigungen passen nicht zur tatsächlichen Nutzung.
- Der Zeitdruck verhindert eine saubere Prüfung.
Ein vereinfachtes Beispiel
Die Zahlen sind fiktive Beispielzahlen. Ein Investor will ein Geschäftshaus für 3,6 Mio. € kaufen. Die rechtliche Prüfung zeigt unklare Dienstbarkeiten, die technische Prüfung einen Sanierungsbedarf, die Bewertung einen Verkehrswert von 3,2 Mio. €, weil zwei Mietverträge bald enden. Statt auf den Kaufpreis zu verhandeln, wird der Preis auf Basis der Befunde angepasst oder der Verkäufer räumt Sicherheiten ein. Die Einzelergebnisse wirken zusammen. Ein Gutachten allein hätte die Dienstbarkeiten nicht entdeckt, eine rechtliche Prüfung allein hätte die Mietstruktur nicht bewertet.
Wie wir Käufer unterstützen, steht unter Kaufberatung. Preise für Gewerbeobjekte nennen wir auf Anfrage.
Weiterführend: Gewerbeimmobilie verkaufen.
Häufige Fragen
Was kostet eine Due Diligence bei Immobilien?
Wann braucht man eine Due Diligence?
Ist ein Verkehrswertgutachten eine Due Diligence?
Prüfen Sie auch den Bauzustand und rechtliche Fragen?
Wann sollte ich den Gutachter einbinden?
Was ist eine Vendor Due Diligence?
Weiterlesen
- Gewerbeimmobilien bewerten
- Ankaufsprüfung
- Portfoliobewertung
- Share Deal und Asset Deal
- Kaufberatung
- Mieterinsolvenz
Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.