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Warum Mehrfamilienhäuser nach Ertrag bewertet werden
Kurz gesagt: Ein vermietetes Mehrfamilienhaus ist eine Kapitalanlage. Der Markt preist es nach dem Ertrag, den es nachhaltig bringt. Deshalb nutzen Gutachter das Ertragswertverfahren. Bei selbst genutzten Einfamilienhäusern steht dagegen oft der Vergleich oder der Sachwert im Vordergrund. Für Kapitalanleger, Erben und Verkäufer gleichermaßen gilt: Die Miete, die Bewirtschaftungskosten und der Zustand bestimmen den Wert.
Die wichtigsten Kennzahlen im Überblick
| Kennzahl | Was sie aussagt | Wo Vorsicht nötig ist |
|---|---|---|
| Kaufpreisfaktor | Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete | Sagt nichts über Zustand und Kosten, siehe Kaufpreisfaktor |
| Bruttoanfangsrendite | Jahresmiete im Verhältnis zum Kaufpreis | Ohne Nebenkosten und Leerstand, siehe Bruttoanfangsrendite |
| Nettoanfangsrendite | Reinertrag im Verhältnis zum Gesamtaufwand | Besser vergleichbar, siehe Nettoanfangsrendite |
| Liegenschaftszins | Marktübliche Verzinsung im Ertragswertverfahren | Datenlage regional unterschiedlich, siehe Liegenschaftszins |
| Vervielfältiger | Faktor aus Zins und Restnutzungsdauer | Hängt stark an der Restnutzungsdauer |
Faktoren und Renditen sind Orientierungsgrößen, keine Wertermittlung. Zwei Häuser mit gleichem Faktor können sehr unterschiedlich solide sein, weil das eine saniert und das andere sanierungsbedürftig ist. Mehr zur Einordnung im Ratgeber Kaufpreisfaktor und Rendite.
So rechnet das Ertragswertverfahren
- Rohertrag: Die nachhaltig erzielbare Jahresmiete aller Einheiten, nicht nur die aktuell gezahlte.
- Bewirtschaftungskosten abziehen: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis.
- Bodenwertverzinsung abziehen: Der Bodenanteil wird getrennt betrachtet.
- Gebäudeertragswert: Aus dem Rest mit Hilfe von Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer.
- Bodenwert addieren: Aus Bodenrichtwert und Grundstücksgröße.
- Besonderheiten berücksichtigen: Sanierungsstau, Leerstand, Mieten unter oder über dem Markt.
Was bei Mehrfamilienhäusern besonders zählt
- Mieten im Bestand: Liegen sie unter dem Markt und lassen sie sich anpassen? Wie das rechtlich geht, klären Anwälte oder Verwalter.
- Zustand der Technik: Heizung, Leitungen, Dach, Fenster. Der Ersatz kostet und wirkt auf die Restnutzungsdauer. Siehe Restnutzungsdauer und Modernisierung.
- Energetischer Zustand: Er beeinflusst Nebenkosten, Vermietbarkeit und künftige Investitionen.
- Leerstand: Einzelne leere Wohnungen werden anders bewertet als strukturelle Leerstände.
- Grundriss und Aufteilung: Wohnungsgrößen, Barrierefreiheit, Stellplätze.
- Teilung in Eigentumswohnungen: Ein Haus als Ganzes und die Summe der Einzelwohnungen sind unterschiedliche Bewertungsfragen.
Anlässe für ein Gutachten
| Anlass | Warum ein Gutachten hilft | Weiterführend |
|---|---|---|
| Kauf als Kapitalanlage | Preis und Rendite prüfen, Verhandlungsargument | Kapitalanlage und vermietete Objekte |
| Verkauf | Preis begründen, Käuferfragen vorwegnehmen | Haus bewerten |
| Erbfall und Erbengemeinschaft | Wert zum Stichtag, Auszahlung der Miterben | Erbengemeinschaft |
| Schenkung und Übertragung | Wertbasis für Übertragung | Haus an Kinder übertragen |
| Finanzierung | Wertnachweis für die Bank | Finanzierung und Beleihung |
| Teilung oder Auseinandersetzung | Wert der Anteile | Miteigentum und Trennung |
Ein vereinfachtes Beispiel (fiktiv)
Ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen wird zum Verkauf angeboten. Der Preis ergibt einen Faktor, der auf den ersten Blick attraktiv wirkt. Das Gutachten zeigt: Die Mieten liegen unter dem Markt, die Heizung ist alt, zwei Wohnungen stehen wegen Sanierungsbedarf leer. Nach Abzug der anstehenden Investitionen und mit realistischer Miete ergibt sich ein niedrigerer Wert. Der Käufer verhandelt mit dieser Zahl, der Verkäufer versteht, warum der Preis nicht gehalten werden kann. Beide haben eine nachvollziehbare Grundlage.
Typische Fehler bei der Einschätzung
- Nur auf Faktor oder Rendite schauen, ohne Zustand und Kosten.
- Mieten in der Zukunft zu optimistisch ansetzen.
- Instandhaltung und Modernisierung unterschätzen.
- Bewirtschaftungskosten zu niedrig ansetzen.
- Vergleichspreise aus anderen Lagen oder Jahren übertragen.
Gemischte Nutzung: Wohnen und Gewerbe im selben Haus
Viele Mehrfamilienhäuser haben im Erdgeschoss einen Laden, ein Büro oder eine Praxis. Dann gelten für Wohnen und Gewerbe unterschiedliche Mieten, Laufzeiten und Risiken. Gewerbliche Einheiten haben häufig längere Verträge, aber ein höheres Leerstandsrisiko bei Auszug. Wir bewerten beide Teile getrennt und führen sie im Gesamtwert zusammen. Dazu passen die Ratgeber Mietverträge und Wert und Leerstand.
Worauf Sie bei Unterlagen achten sollten
- Aktuelle Mieterliste mit Flächen, Mieten, Mietbeginn und Nebenkosten
- Mietverträge und Nachträge
- Abrechnungen der Betriebskosten und Instandhaltungsaufwand der letzten Jahre
- Protokolle der Eigentümer bei Wohnungseigentum, falls vorhanden
- Energieausweis, Nachweise zu Heizung, Dach, Fassade
- Grundbuch, Teilungserklärung bei aufgeteiltem Eigentum
Wohnen im Bestand: was Gutachter nicht beurteilen
Wir bewerten den Wert, nicht die Rechtmäßigkeit von Mieterhöhungen und nicht die Qualität der Verwaltung. Ob Mieten angepasst werden dürfen und wie, regelt das Mietrecht. Das klären Verwalter oder Rechtsanwälte.
Was wir nicht leisten
Wir beraten nicht zur Kapitalanlage und geben keine Kaufempfehlung. Steuerliche und rechtliche Fragen, etwa zur Mieterhöhung oder Teilung, klären Steuerberater und Anwälte. Wir führen keine Bauschadensuntersuchung durch.
Weiterführend: Wohn- und Geschäftshaus bewerten, Vermietete Eigentumswohnung bewerten.
Weiterführend: Kaufpreisfaktor- und Renditerechner.
Häufige Fragen
Wie wird ein Mehrfamilienhaus bewertet?
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
Ist die Bruttoanfangsrendite aussagekräftig?
Brauche ich ein Gutachten oder reicht eine Online-Bewertung?
Bewerten Sie auch gemischt genutzte Häuser mit Laden oder Büro?
Geben Sie eine Kaufempfehlung?
Lohnt sich ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage?
Weiterlesen
- Kapitalanlage und vermietete Objekte
- Kaufpreisfaktor und Rendite
- Ertragswertverfahren verständlich erklärt
- Liegenschaftszins
- Restnutzungsdauer
- Online-Bewertung oder Gutachten
Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.