Kurz gesagt: Eine Verlängerungsoption gibt dem Mieter das Recht, den Mietvertrag einseitig um einen vereinbarten Zeitraum zu verlängern. Ob er sie nutzt, entscheidet der Mieter.
Bedeutung im Gewerbemietvertrag
Gewerbemietverträge haben oft feste Laufzeiten von fünf oder zehn Jahren. Eine Option erlaubt dem Mieter, die Laufzeit zu verlängern, meist durch eine Erklärung bis zu einem vereinbarten Zeitpunkt. Für Mieter bedeutet das Planungssicherheit, etwa wenn sie in den Ausbau investiert haben.
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Wirkung auf die Bewertung
Für den Vermieter ist die Option unsicher, weil er nicht weiß, ob sie ausgeübt wird. Deshalb wird bei der Mietvertragsrestlaufzeit in der Regel die feste Laufzeit angesetzt. Die Option kann das Risiko, dass der Mieter nach Ablauf auszieht, mindern, wenn sie zu einer Miete oberhalb oder in Höhe der Marktmiete ausgeübt werden kann. Liegt die in der Option vereinbarte Miete unter dem Markt, kann sie den Ertrag begrenzen.
Worauf wir achten
- Frist und Form der Ausübung
- Höhe der Miete in der Optionszeit, fest oder an den Markt gekoppelt
- Bonität des Mieters und Bedeutung des Standorts für seinen Betrieb
- Ob die Option bereits ausgeübt wurde
Die rechtliche Auslegung der Klausel gehört zu Ihrem Rechtsanwalt.
Unterlagen und typische Fehler
Wir brauchen den Mietvertrag mit allen Nachträgen und, falls vorhanden, den Schriftwechsel zur Ausübung der Option. Häufige Fehler:
- Die Option wurde ausgeübt, die Mieterliste führt aber noch das alte Vertragsende.
- Die Frist zur Ausübung ist bereits abgelaufen, was die Restlaufzeit verkürzt.
- Die Optionsmiete ist nicht festgelegt, sodass sie erst verhandelt werden müsste.
Häufige Fragen
Zählt eine Verlängerungsoption zur Restlaufzeit?
Was ist der Unterschied zur Kündigungsverzicht?
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