Kurz gesagt: Eine Spezialimmobilie ist ein Gebäude, das für eine bestimmte Nutzung gebaut wurde und sich nur eingeschränkt anders nutzen lässt, zum Beispiel Produktionsanlagen, Kliniken, Schwimmbäder, Tankstellen oder besondere Hotels.
Was sie von marktgängigen Objekten unterscheidet
Büro, Handel und Hallen lassen sich an viele Nutzer vermieten. Bei Spezialimmobilien ist der Kreis möglicher Nutzer klein, und Umbau kostet Geld. Der Markt hat weniger Vergleichsfälle, und die Vermarktung dauert länger.
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Wie bewertet wird
- Ertragswertverfahren, wenn eine nachhaltige Miete oder Pacht ableitbar ist, zum Beispiel bei Hotels, siehe Hotelimmobilie: Pacht und Ertrag.
- Sachwertverfahren, wenn Herstellungskosten und Zustand im Vordergrund stehen, etwa bei Produktionsanlagen. Hier spielt die Bruttogrundfläche eine Rolle.
- Vorsichtiger Ansatz: Wegen der eingeschränkten Drittverwendungsfähigkeit werden Risiken und Vermarktungsdauer berücksichtigt.
Beispiele
Pflegeheime und Sozialimmobilien, Produktion und Industrie, Tankstellen, Hotels.
Unterlagen und Praxis
Bei Spezialobjekten sind technische Unterlagen entscheidend: Baupläne, Genehmigungen, Angaben zur Ausstattung und zum Zustand, Wartungsprotokolle und, wenn vorhanden, Pachtverträge. Der Gutachter prüft auch, welche alternativen Nutzungen realistisch wären und wie hoch der Umbauaufwand ausfiele. Ohne solche Unterlagen wird der Wert unsicherer, und das Gutachten weist das offen aus.
Häufige Fragen
Ist eine Spezialimmobilie schwerer zu verkaufen?
Welches Bewertungsverfahren wird angewandt?
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.