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Kurz gesagt: Pflegeheime sind hochspezialisierte Betreiberimmobilien. Wir bewerten die Immobilie im Ertragswertverfahren mit der nachhaltig tragfähigen Pacht, nicht mit der Vertragspacht. Entscheidend sind Betreiber, Pachtvertrag, baulicher Standard und Standort. Den Pflegebetrieb selbst bewerten wir nicht. Den Preis nennen wir individuell vorab.
Welche Objekte wir bewerten
- Stationäre Pflegeheime
- Einrichtungen für Tages- und Kurzzeitpflege
- Betreutes Wohnen und Seniorenwohnanlagen
- Ambulant betreute Wohngemeinschaften
- Weitere Sozialimmobilien, etwa Wohnheime oder Einrichtungen der Eingliederungshilfe
Die Unterschiede sind groß: Betreutes Wohnen ähnelt in vielen Punkten einer Wohnanlage mit Service. Ein stationäres Pflegeheim dagegen ist eine hochspezialisierte Betreiberimmobilie, die nur mit einem Betreiber funktioniert.
Was den Wert bestimmt
- Pachtvertrag: Höhe der Pacht, Restlaufzeit, Verlängerungsoptionen, Wertsicherung und vor allem die Verteilung von Instandhaltung und Erneuerung – wer trägt Dach und Fach, wer die Haustechnik?
- Betreiber: wirtschaftliche Stärke und Erfahrung des Betreibers, Auslastung der Einrichtung.
- Tragfähigkeit der Pacht: Kann ein durchschnittlicher Betreiber diese Pacht aus dem Betrieb dauerhaft erwirtschaften? Eine überhöhte Pacht ist kein Wert, sondern ein Risiko.
- Baulicher Standard: Anteil der Einzelzimmer, Zimmergrößen, Bäder, Gemeinschaftsflächen, Brandschutz.
- Standort und Nachfrage: Einzugsgebiet, Bevölkerungsentwicklung, Wettbewerb durch andere Einrichtungen, Personalverfügbarkeit.
- Größe: Sehr kleine Häuser lassen sich oft schwer wirtschaftlich betreiben.
Welches Verfahren wir anwenden
Pflegeheime werden im Ertragswertverfahren bewertet. Grundlage ist nicht einfach die vertraglich vereinbarte Pacht, sondern die nachhaltig erzielbare Pacht. Dafür betrachten wir, welcher Anteil der Einnahmen eines Heims für die Immobilie zur Verfügung steht. Pflegeheime rechnen die Investitionskosten gegenüber den Bewohnern gesondert ab (§ 82 SGB XI). Diese Investitionskosten geben einen wichtigen Anhaltspunkt dafür, welche Pacht ein Betreiber tragen kann.
Weicht die Vertragspacht von der nachhaltigen Pacht ab, berücksichtigen wir den Unterschied für die Restlaufzeit. Bei betreutem Wohnen setzen wir – je nach Konzept – Wohnungsmieten und gegebenenfalls Betreuungspauschalen an. Das Sachwertverfahren eignet sich für Pflegeheime kaum, weil Herstellungskosten wenig über den Marktwert aussagen.
Besonderheiten und Risiken
Heimrechtliche Anforderungen in Bayern
In Bayern regeln das Pflege- und Wohnqualitätsgesetz (PfleWoqG) und seine Ausführungsverordnung, welche baulichen Anforderungen stationäre Einrichtungen erfüllen müssen. Ältere Häuser, die diese Standards nicht vollständig erfüllen, müssen gegebenenfalls umgebaut werden oder verlieren Plätze. Das kann den Wert deutlich mindern. Wir prüfen, ob Bescheide der Heimaufsicht (Fachstelle für Pflege- und Behinderteneinrichtungen – Qualitätsentwicklung und Aufsicht, FQA) oder Befreiungen vorliegen.
Drittverwendbarkeit
Fällt der Betreiber aus, ist ein Pflegeheim zunächst nur für einen anderen Betreiber interessant. Eine Umnutzung in Wohnungen ist wegen der Grundrisse – lange Flure, viele kleine Zimmer mit Nasszelle – meist aufwendig. Diese eingeschränkte Drittverwendbarkeit schlägt sich im Liegenschaftszinssatz nieder.
Instandhaltungsstau
Liegen Dach und Fach beim Eigentümer, prüfen wir den baulichen Zustand besonders sorgfältig. Heizung, Pflegebäder, Aufzüge und Brandmeldeanlage verursachen hohe Kosten, wenn sie gleichzeitig erneuert werden müssen.
Typische Anlässe
- Verkauf oder Kauf durch Investoren oder Betreiber
- Finanzierung und Beleihung
- Erbschaft, Schenkung oder Nachfolge in Familiengesellschaften
- Bilanzierung und Prüfung auf Wertminderung
- Neuverhandlung eines Pachtvertrags
Welche Unterlagen wir brauchen
- Grundbuchauszug, Baupläne, Baugenehmigungen, Flächenaufstellung
- Pacht- oder Mietvertrag mit allen Nachträgen
- Platzzahl, Zimmerstruktur (Einzel- und Doppelzimmer), Auslastung der letzten Jahre
- Vereinbarung über die gesondert berechenbaren Investitionskosten
- Bescheide der Heimaufsicht, Brandschutzgutachten
- Angaben zu Modernisierungen und geplanten Maßnahmen
Praxistipp: Die Verteilung der Instandhaltungspflichten im Pachtvertrag entscheidet oft mehr über den Wert als die Pachthöhe. Lassen Sie diese Klauseln bei Unklarheiten rechtlich prüfen, bevor Sie einen Vertrag verlängern.
Für Gewerbeimmobilien erhalten Sie ein individuelles Angebot.
Beispiel: Tragfähige Pacht und überhöhte Pacht
Mit fiktiven Beispielzahlen: ein Heim mit 60 Plätzen. Angenommen werden Investitionskosten von 18 € je Platz und Tag, von denen ein Betreiber im Beispiel 60 % als Pacht dauerhaft tragen kann. Die Vertragspacht liegt bei 300.000 € im Jahr. Bewirtschaftungskosten 10 %, Bodenwert 400.000 €, Zins 6,5 %, 30 Jahre Restnutzungsdauer.
| Tragfähige Pacht | Vertragspacht | |
|---|---|---|
| Jahrespacht | 236.520 € | 300.000 € |
| Ertragswert | 2.840.249 € | 3.586.317 € |
| Einschätzung | Nachhaltig, Grundlage der Bewertung | Wert wäre bei Fortbestand hoch, aber nicht nachhaltig, wenn der Betreiber sie nicht dauerhaft zahlen kann |
Der Unterschied beträgt im Beispiel rund 26 %. Eine überhöhte Pacht ist deshalb kein Wert, sondern ein Risiko, wenn der Betreiber sie nicht dauerhaft erwirtschaften kann. Wir prüfen, welche Pacht ein durchschnittlicher Betreiber aus den Einnahmen eines Heims tragen kann, und berücksichtigen die Differenz zur Vertragspacht für die Restlaufzeit des Vertrags.
Pflegeheim, Betreutes Wohnen und Pflege-WG im Vergleich
| Objekt | Wesen | Wie wir bewerten |
|---|---|---|
| Stationäres Pflegeheim | Betreiberimmobilie mit hohen Anforderungen an Bau und Betreiber | Ertragswert auf Basis der tragfähigen Pacht |
| Betreutes Wohnen | Wohnanlage mit Servicekonzept | Wohnungsmieten, gegebenenfalls Betreuungspauschalen |
| Ambulant betreute Wohngemeinschaft | Wohnungen mit gemeinsamem Pflegedienst | Wohnungsmieten, Konzept und Vertragslage prüfen |
| Tagespflege | Kleine Einheit, oft im Erdgeschoss | Miete nach Zuschnitt und Nutzung |
Wenn der Betreiber wechselt oder ausfällt
Ein Pflegeheim funktioniert nur mit einem Betreiber. Wir fragen deshalb, ob und wie schnell sich bei einem Betreiberwechsel ein Nachfolger finden ließe und welche Umbauten er verlangen würde. Die Drittverwendungsfähigkeit ist gering, wenn Zuschnitt oder Standard nicht zu heutigen Anforderungen passen. Das fließt in Restnutzungsdauer und Zinssatz ein. Siehe Drittverwendungsfähigkeit und Spezialimmobilie.
So läuft die Bewertung ab
Sie schildern uns Objekt und Zweck, wir erstellen ein individuelles Angebot. Nach dem Ortstermin werten wir Pachtvertrag, Pläne, Genehmigungen und Marktdaten aus. Sie erhalten das schriftliche Gutachten, in der Regel 3–5 Werktage nach dem Ortstermin, sobald alle Unterlagen vorliegen. Für Banken, Gesellschafter, Finanzamt und Gerichte brauchen Sie ein vollständiges Verkehrswertgutachten. Für Sozialämter und Betreuungsverfahren siehe Pflegeheim und Sozialamt.
Rechtsgrundlagen und Quellen
- § 194 Baugesetzbuch (BauGB): Verkehrswert
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), Pflege- und Wohnqualitätsgesetz (PfleWoqG) Bayern, § 82 SGB XI zu Investitionskosten
- Daten der Gutachterausschüsse, soweit für das Segment veröffentlicht