Kurz gesagt: Tankstellen und Kfz-Betriebe bewerten wir im Ertragswertverfahren bei Vermietung oder Verpachtung und über die Drittverwendung bei Eigennutzung. Der wichtigste Einzelfaktor sind Altlasten. Auch der Bodenwert nach Rückbau begrenzt den Wert nach unten. Den Preis nennen wir individuell vorab.
Welche Objekte wir bewerten
- Tankstellen mit Shop, Waschanlage und Werkstatt, verpachtet oder selbst betrieben
- Autohäuser mit Ausstellungsraum, Werkstatt, Lager und Freiflächen
- Freie Kfz-Werkstätten, Lackierereien, Reifen- und Karosseriebetriebe
- Stillgelegte Tankstellen und ehemalige Werkstattgrundstücke
Was den Wert bestimmt
- Lage und Verkehr: Sichtbarkeit, Zufahrt aus beiden Richtungen, Verkehrsaufkommen an der Straße.
- Grundstück: Größe, Zuschnitt, Frei- und Ausstellungsflächen, Reserven.
- Gebäude und Technik: Werkstatthalle mit Hebebühnen, Gruben, Ölabscheider, Lackierkabine, Waschanlage.
- Verträge: Pachtverträge mit Mineralölgesellschaften, Händlerverträge mit Herstellern, Dienstbarkeiten im Grundbuch.
- Altlasten und Umweltauflagen: der wichtigste Einzelfaktor bei diesen Objekten.
Welches Verfahren wir anwenden
Vermietete oder verpachtete Objekte bewerten wir im Ertragswertverfahren auf Basis der nachhaltig erzielbaren Miete oder Pacht. Bei eigengenutzten Autohäusern und Werkstätten fragen wir, was ein Dritter für die Nutzung zahlen würde; bei sehr spezifischen Gebäuden ziehen wir ergänzend das Sachwertverfahren heran. Häufig ist auch die Frage zu beantworten, was das Grundstück ohne die bestehende Nutzung wert wäre – also nach Rückbau und gegebenenfalls Sanierung. Diese Überlegung kann den Wert nach unten begrenzen, wenn die bestehende Nutzung keine Zukunft hat.
Besonderheiten und Risiken
Altlasten
Kraftstoffe, Altöl, Lösungsmittel und Reinigungsmittel können über Jahrzehnte in den Boden gelangt sein – durch undichte Tanks und Leitungen, beim Befüllen oder in Waschanlagen und Gruben. Nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz kann neben dem Verursacher auch der Grundstückseigentümer zur Sanierung herangezogen werden. Das Risiko geht also mit dem Grundstück auf einen Käufer oder Erben über.
Wir fragen beim Landratsamt oder der kreisfreien Stadt die Auskunft aus dem bayerischen Altlastenkataster ab, werten vorhandene Untersuchungen aus und dokumentieren Verdachtsmomente. Ohne Bodenuntersuchung lässt sich eine Belastung aber weder ausschließen noch beziffern. In solchen Fällen weisen wir das Risiko transparent aus oder bewerten – wenn der Auftrag das vorsieht – unter der Annahme der Altlastenfreiheit mit einem deutlichen Hinweis. Für eine genaue Bezifferung ist ein Bodengutachten eines Fachbüros nötig.
Tanks und Anlagen
Tankanlagen, Abscheider und Lager für wassergefährdende Stoffe unterliegen der Anlagenverordnung (AwSV) mit Prüfpflichten. Fehlende Prüfberichte oder Mängel können teure Nachrüstungen auslösen. Bei stillgelegten Tankstellen stellt sich die Frage, ob Tanks ordnungsgemäß entleert, gesichert oder ausgebaut wurden.
Verträge mit Mineralölgesellschaften und Herstellern
Tankstellengrundstücke sind oft langfristig verpachtet und durch Dienstbarkeiten im Grundbuch gesichert, die die Nutzung auf den Betrieb einer Tankstelle festlegen oder Wettbewerb ausschließen. Wir werten diese Dienstbarkeiten aus. Bei Autohäusern verlangen Hersteller oft bestimmte Gestaltungen von Gebäude und Schauraum; endet der Händlervertrag, verlieren solche Ausbauten meist ihren Nutzen.
Typische Anlässe
- Betriebsübergabe im Familienbetrieb
- Entnahme aus dem Betriebsvermögen bei Betriebsaufgabe
- Verkauf nach Stilllegung, Umnutzung zum Gewerbe- oder Wohngrundstück
- Finanzierung von Umbau oder Erweiterung
- Erbschaft, Schenkung, Insolvenz
Welche Unterlagen wir brauchen
- Grundbuchauszug mit Dienstbarkeiten, Lageplan, Baugenehmigungen
- Pacht-, Miet- und gegebenenfalls Händlerverträge
- Prüfberichte für Tanks, Abscheider und Anlagen
- Bodenuntersuchungen, Sanierungsberichte, Schriftverkehr mit Behörden
- Angaben zur Nutzungsgeschichte des Grundstücks
Praxistipp: Sammeln Sie alles, was es zur Geschichte des Grundstücks gibt – auch alte Fotos und Pläne. Ob dort früher eine Tankstelle oder eine Lackiererei war, beeinflusst die Einschätzung des Altlastenrisikos erheblich.
Für Gewerbeimmobilien erhalten Sie ein individuelles Angebot.
Beispiel: Zwei Szenarien für ein Tankstellengrundstück
Mit fiktiven Beispielzahlen für eine verpachtete Tankstelle auf einem 3.000 m² großen Grundstück mit Bodenwert 300.000 €. Es soll zeigen, wie Bestandsnutzung und Rückbau einander begrenzen.
| Weiterbetrieb als Tankstelle | Rückbau und Neunutzung | |
|---|---|---|
| Grundlage | Ertragswert aus der nachhaltigen Pacht | Bodenwert nach Freilegung |
| Ergebnis vor Abzügen | 450.000 € | 300.000 € |
| Rückbau und Entsorgung | – | − 80.000 € |
| Sanierungsbedarf (Altlasten) | nicht beziffert | nicht beziffert, Annahme im Gutachten |
| Zwischenergebnis | 450.000 € | 220.000 € |
| Würdigung | Wert hängt von dauerhafter Pacht und Genehmigung ab | Untergrenze, wenn der Betrieb keine Zukunft hat |
Der Weiterbetrieb zählt nur, solange die Nutzung wirtschaftlich und genehmigt ist und der Pächter zahlt. Fällt diese Grundlage weg, bestimmt der Wert nach Rückbau, wie viel bleibt. Ob und in welcher Höhe eine Sanierung nötig ist, kann erst eine Bodenuntersuchung zeigen. Ohne sie weisen wir das Risiko ausdrücklich aus oder bewerten mit deutlichem Hinweis unter der Annahme der Altlastenfreiheit.
Besondere Anlagen bei Tankstellen und Werkstätten
| Anlage | Bedeutung für die Bewertung |
|---|---|
| Tanks und Leitungen | Zustand, Alter, Stilllegung; Risiko für Boden und Grundwasser |
| Waschanlage | Eigene Technik mit begrenzter Restnutzungsdauer; Drittverwendbarkeit prüfen |
| Werkstatt mit Hebebühnen, Gruben und Ölabscheider | Spezialausbau, der für andere Nutzer oft rückgebaut werden muss |
| Lackierkabine | Genehmigungspflichtig, nur für passende Nutzer wertvoll |
| Ausstellungs- und Freiflächen | Sichtbarkeit, Zufahrt und Erweiterungsmöglichkeit |
Verträge mit Mineralölgesellschaften und Herstellern
Bei Tankstellen bestehen häufig Pachtverträge mit Mineralölgesellschaften, bei Autohäusern Händlerverträge mit Herstellern. Sie können Laufzeiten, Bezugsbindungen und Rückbaupflichten enthalten und im Grundbuch durch Dienstbarkeiten gesichert sein. Wir lesen die Verträge nach ihrer wirtschaftlichen Wirkung; rechtliche Fragen beurteilen wir nicht. Zu Grundbuchrechten siehe Dienstbarkeiten im Grundbuch, zu Bodenfragen Altlasten.
So läuft die Bewertung ab
Sie schildern uns Objekt und Zweck, wir erstellen ein individuelles Angebot. Nach dem Ortstermin werten wir Verträge, Genehmigungen, Altlastenauskunft und Marktdaten aus. Sie erhalten das schriftliche Gutachten, in der Regel 3–5 Werktage nach dem Ortstermin, sobald alle Unterlagen vorliegen. Für Banken, Finanzamt und Gerichte brauchen Sie ein vollständiges Verkehrswertgutachten.
Rechtsgrundlagen und Quellen
- § 194 Baugesetzbuch (BauGB): Verkehrswert
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) zu Altlasten und Sanierungspflichten
- Daten der Gutachterausschüsse, soweit für das Segment veröffentlicht
Häufige Fragen
Können Sie eine Altlast ausschließen?
Wer haftet für Altlasten nach einem Verkauf?
Bewerten Sie auch den Betrieb des Autohauses?
Was passiert mit einer stillgelegten Tankstelle?
Beeinflusst die Marke oder der Pächter den Wert?
Wie werden Autohäuser bewertet?
Prüfen Sie den Zustand der Tanks?
Für Autohäuser mit Ausstellung, Herstellerbindung und Händlerpacht lesen Sie auch den Ratgeber Autohaus bewerten.