Kurz gesagt: Der Entwicklungszustand beschreibt nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), wie weit ein Grundstück baurechtlich und tatsächlich entwickelt ist. Er unterscheidet vier Stufen.
Die vier Stufen
| Stufe | Kennzeichen |
|---|---|
| Land- und forstwirtschaftliche Fläche | Nutzung ohne Bauperspektive |
| Bauerwartungsland | Bebauung absehbar, aber noch nicht gesichert |
| Rohbauland | Bauland, aber noch nicht erschlossen oder nicht bebaubar zugeschnitten |
| Baureifes Land | bebaubar, erschlossen, Beiträge in der Regel geklärt |
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Warum die Stufe so wichtig ist
Je weiter die Entwicklung, desto höher der Bodenwert. Baureifes Land entspricht im Grundsatz dem Bodenrichtwert. Für die anderen Stufen sind Abschläge nötig, die der Gutachter aus Kaufpreisen ableitet oder begründet schätzt. Bei Bauerwartungsland und Rohbauland ist die Herleitung besonders sorgfältig, weil die Entwicklung unsicher sein kann.
Was den Zustand bestimmt
- Festsetzungen im Bebauungsplan oder Planungsstand im Flächennutzungsplan
- Lage im Innen- oder Außenbereich (§§ 34, 35 BauGB)
- Erschließung und abgerechnete Beiträge
- Eigentumsverhältnisse, Zuschnitt und Umlegungsbedarf
Mehr im Ratgeber Baurecht beim Gewerbegrundstück.
Praxis
Der Entwicklungszustand wird anhand von Planauskunft, Flächennutzungsplan, Erschließungsstand und Angaben der Gemeinde bestimmt. Er ist keine feste Eigenschaft des Grundstücks, sondern kann sich durch Planung oder Erschließung ändern. Bewertet wird deshalb immer zum Wertermittlungsstichtag.
Häufige Fragen
Ist Bauerwartungsland schon Bauland?
Wie ermittelt man den Wert einer Fläche ohne Bauland?
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