Ein Mehrfamilienhaus ist eine Kapitalanlage. Sein Wert ergibt sich aus dem, was es nachhaltig einbringt, und aus dem, was in den nächsten Jahren investiert werden muss. Wir bewerten Mehrfamilien- und Renditehäuser in ganz Bayern im Ertragswertverfahren, für Eigentümer, Erbengemeinschaften, Käufer und Banken.
Kurz gesagt: Ein Mehrfamilienhaus wird im Ertragswertverfahren bewertet: marktübliche Mieten abzüglich Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert mit dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer, plus Bodenwert. Kleine Änderungen bei Zins, Miete oder Restnutzungsdauer verschieben das Ergebnis deutlich. Deshalb sind Mieterliste, Mietverträge und Modernisierungsangaben entscheidend.
Was den Wert bestimmt
- Mieten: tatsächliche Mieten im Vergleich zur marktüblichen Miete, Mietpotenzial und Leerstand
- Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis
- Zustand und Sanierungsbedarf: Dach, Fassade, Heizung, Leitungen, energetischer Zustand
- Restnutzungsdauer des Gebäudes
- Liegenschaftszinssatz für die Region und Objektart
- Lage und Mieterstruktur
So rechnet das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren geht vom Rohertrag aus, also den marktüblichen Mieten. Davon ziehen wir die Bewirtschaftungskosten ab und erhalten den Reinertrag. Der Reinertrag des Grundstücks abzüglich der Bodenverzinsung wird mit einem Vervielfältiger kapitalisiert, der von Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins abhängt. Dazu kommt der Bodenwert. Welchen Liegenschaftszins wir ansetzen, begründen wir im Gutachten. Er stammt, wo vorhanden, aus den Daten der Gutachterausschüsse, siehe Liegenschaftszins und Marktanpassung.
Was wir dafür brauchen
Mietverträge oder eine aktuelle Mieterliste mit Flächen und Mieten, Grundbuchauszug, Pläne, Wohnflächenberechnung, Angaben zu Modernisierungen und die Nebenkostenabrechnungen. Fehlen Mietverträge, arbeiten wir mit den Angaben der Eigentümer und kennzeichnen sie im Gutachten als Annahme.
Zustand, Mieten und Sonderfälle
- Mieten unter Marktniveau: Alte Mietverträge mit niedrigen Mieten senken den Ertrag. Sind Anpassungen absehbar, fließt auch das ein.
- Leerstand: Wir prüfen, ob er vorübergehend oder strukturell ist.
- Gemischte Nutzung: Mit Laden oder Büro im Erdgeschoss gelten teils andere Mieten und Laufzeiten, siehe Wohn- und Geschäftshaus bewerten.
- Sanierungsstau: Erkennbare Schäden nehmen wir bei der Besichtigung zerstörungsfrei auf und berücksichtigen sie im Wert.
Typische Anlässe
- Erbengemeinschaft: Ein Erbe übernimmt, die anderen werden ausgezahlt, oder es wird gemeinsam verkauft. Siehe Teilungsversteigerung vermeiden und Streit in der Erbengemeinschaft vermeiden.
- Erbschaft und Schenkung: Vermietete Wohnimmobilien werden steuerlich teils begünstigt, der Ausgangswert bleibt aber entscheidend.
- Verkauf, Kauf und Finanzierung
- Übertragung ins Betriebsvermögen oder in eine Gesellschaft
Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten?
Für das Finanzamt, bei Streit und vor Gericht brauchen Sie ein vollständiges Verkehrswertgutachten; ein Kurzgutachten genügt dort nicht. Wollen Sie nur für sich wissen, welcher Preis realistisch ist, etwa vor einem Verkauf, reicht das Kurzgutachten. Bei Mehrfamilienhäusern empfehlen wir wegen der vielen Annahmen meist die ausführliche Form. Die Entscheidungshilfe finden Sie im Ratgeber Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten.
So läuft die Bewertung ab
- Sie schildern uns Objekt und Zweck, wir nennen Ihnen den Festpreis.
- Wir vereinbaren den Ortstermin, meist innerhalb weniger Tage, und besichtigen das Objekt. Was dort passiert, beschreibt der Beitrag Der Ortstermin.
- Wir werten Unterlagen, Grundbuch und Marktdaten aus.
- Sie erhalten das schriftliche Gutachten, in der Regel 3–5 Werktage nach dem Ortstermin.
Kosten
Das Honorar richtet sich nach dem Wert der Immobilie: Das Verkehrswertgutachten kostet zwischen 1.580 € (bis 150.000 €) und 3.570 € (bis 1 Mio. €), das Kurzgutachten 1.180 €, jeweils inkl. MwSt. und zzgl. Fahrtkosten. Den Preis erhalten Sie vorab verbindlich. Bei größeren Objekten oder vielen Einheiten nennen wir Ihnen vorab ein individuelles Angebot. Ihr Honorar berechnen Sie im Honorar-Rechner.
Wie empfindlich der Wert auf Annahmen reagiert
Die folgende Tabelle zeigt, wie sich ein Ertragswert mit fiktiven Beispielzahlen verändert, wenn man jeweils nur eine Annahme ändert. Ausgangsfall: 400 m² Wohnfläche, Miete 7,00 €/m², Bewirtschaftungskosten 22 %, Bodenwert 90.000 €, Liegenschaftszins 3,0 %, Restnutzungsdauer 35 Jahre.
| Änderung | Ertragswert | Abweichung zum Ausgangsfall |
|---|---|---|
| Ausgangsfall | 595.000 € | – |
| Liegenschaftszins 2,5 % | 645.000 € | + 8 % |
| Liegenschaftszins 3,5 % | 551.000 € | − 7 % |
| Liegenschaftszins 4,0 % | 512.000 € | − 14 % |
| Marktübliche Miete 10 % niedriger | 539.000 € | − 9 % |
| Restnutzungsdauer 25 statt 35 Jahre | 499.000 € | − 16 % |
| Restnutzungsdauer 45 statt 35 Jahre | 666.000 € | + 12 % |
Das zeigt, warum wir Zins und Restnutzungsdauer einzeln begründen: Der Liegenschaftszins kommt aus den Daten der Gutachterausschüsse, die Restnutzungsdauer aus Baujahr und Modernisierungen. Beides legen wir im Gutachten offen.
Vertragsmiete oder marktübliche Miete?
Im Ertragswertverfahren setzen wir grundsätzlich die nachhaltig erzielbare, marktübliche Miete an. Weicht die tatsächliche Miete davon ab, etwa weil ein alter Vertrag niedrig liegt, wird der Unterschied als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal berücksichtigt, solange der Vertrag läuft. Dasselbe gilt für Leerstand: Ist er vorübergehend, wirkt er anders als bei strukturellem Leerstand in einer schwachen Lage.
Unterlagen im Überblick
| Unterlage | Wofür sie gebraucht wird |
|---|---|
| Mieterliste mit Flächen, Mieten und Mietbeginn | Rohertrag, Vergleich mit marktüblicher Miete |
| Mietverträge | Laufzeiten, Staffeln, Besonderheiten |
| Nebenkostenabrechnungen | Kostenstruktur, nicht umlagefähige Kosten |
| Nachweise über Modernisierungen | Restnutzungsdauer, Zustand |
| Pläne und Wohnflächenberechnung | Flächen der Einheiten |
| Grundbuchauszug | Rechte und Lasten |
| Energieausweis | Energetischer Zustand |
Kennzahlen, die Käufer nutzen
Am Markt werden Mehrfamilienhäuser häufig über Kennzahlen verglichen, etwa den Kaufpreisfaktor (Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete) oder die Nettoanfangsrendite. Sie sind nützlich zur Orientierung, ersetzen aber keine Wertermittlung, weil sie Zustand, Restnutzungsdauer und Mietentwicklung nicht abbilden. Im Gutachten ordnen wir sie ein, wenn Marktdaten dazu vorliegen.
Erbengemeinschaft mit Mehrfamilienhaus
Gehört ein Mehrfamilienhaus mehreren Erben, braucht die Auseinandersetzung einen anerkannten Wert: für die Auszahlung eines Miterben, für den Verkauf oder die Übernahme durch einen Erben. Ein einvernehmlich beauftragtes Verkehrswertgutachten kann Streit über den Preis vermeiden. Mehr dazu im Ratgeber Streit in der Erbengemeinschaft vermeiden.
Aufbau eines Gutachtens für ein Mehrfamilienhaus
Ein Gutachten für ein Mehrfamilienhaus enthält neben den allgemeinen Teilen eines Verkehrswertgutachtens eine Mietaufstellung je Einheit mit Fläche, Miete und Vertragsbeginn, die Herleitung der marktüblichen Miete und die Aufstellung der Bewirtschaftungskosten. Hinzu kommen die Begründung des Liegenschaftszinses, die Ermittlung der Restnutzungsdauer und der Bodenwert. Abweichungen zwischen Vertrags- und Marktmiete werden einzeln beziffert. So können Käufer, Banken und Miterben nachvollziehen, woher die Zahl kommt.
Gemischt genutzte Häuser und Mehrfamilienhäuser mit Gewerbe
Befindet sich im Erdgeschoss ein Laden, ein Büro oder eine Praxis, gelten für diese Einheit andere Mieten, Laufzeiten und Risiken als für die Wohnungen. Wir bewerten die Teile getrennt nach ihrer Nutzung und führen sie im Ertragswert zusammen. Mehr dazu auf der Seite Wohn- und Geschäftshaus bewerten und im Ratgeber Mietverträge und Wert.
Welche Fragen wir vor dem Auftrag klären
- Wofür wird der Wert gebraucht: Finanzamt, Erbengemeinschaft, Verkauf oder Bank?
- Welcher Stichtag ist maßgeblich?
- Gibt es Rechte oder Lasten im Grundbuch?
- Wie viele Einheiten sind vermietet, wie viele leer?
- Gibt es Gewerbeeinheiten?
- Liegen die Mietverträge vollständig vor?
Nach der ersten Sichtung nennen wir ein verbindliches Angebot.
Typische Fehler bei der Einschätzung eines Mehrfamilienhauses
- Nur die Ist-Miete verwenden: Wer alte, niedrige Mieten einfach hochrechnet, überschätzt den Ertrag. Wer sie unbesehen übernimmt, unterschätzt womöglich das Potenzial.
- Bewirtschaftungskosten zu niedrig ansetzen: Instandhaltung und Mietausfallwagnis werden gern vergessen.
- Zinssatz aus dem Internet übernehmen: Der Liegenschaftszins hängt von Region, Objektart und Marktlage ab. Maßgeblich sind die Daten der Gutachterausschüsse.
- Sanierungsbedarf ausblenden: Anstehende Arbeiten an Dach, Heizung oder Leitungen senken den Wert oder verkürzen die Restnutzungsdauer.
- Kaufpreisfaktor allein vergleichen: Er sagt nichts über Zustand oder Mietentwicklung aus.
Rechtsgrundlagen und Quellen
- § 194 Baugesetzbuch (BauGB): Verkehrswert
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): Ertragswertverfahren, Liegenschaftszins, Bewirtschaftungskosten
- Marktberichte und Liegenschaftszinssätze der Gutachterausschüsse in Bayern