Kurz gesagt: Mieterausbau bezeichnet Umbauten und Ausbauten einer Gewerbefläche, die auf die Bedürfnisse eines bestimmten Mieters zugeschnitten sind, etwa Trennwände, Technik, Böden oder Einbauten.
Wer trägt die Kosten?
Im Gewerbemietrecht ist vieles Verhandlungssache. Möglich sind: Der Mieter baut auf eigene Kosten aus, der Vermieter gibt einen Zuschuss, der Vermieter übernimmt den Ausbau und legt die Kosten auf die Miete um, oder er gewährt eine mietfreie Zeit statt Zuschuss. Die Regelung steht im Mietvertrag.
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Bedeutung für den Wert
- Zuschüsse des Vermieters sind Aufwand, der nur durch Miete refinanziert wird. Ist er noch nicht ausgeglichen, mindert er den Wert.
- Einbauten des Mieters bleiben meist sein Eigentum oder werden beim Auszug entfernt. Sie erhöhen den Wert der Immobilie meist nicht.
- Ausbau bei Neuvermietung: Für künftigen Leerstand wird oft ein Betrag für Ausbau und mietfreie Zeit angesetzt, siehe Leerstand bei Gewerbeimmobilien.
Drittverwendungsfähigkeit
Sehr spezielle Ausbauten schränken die Nachvermietung ein. Dann muss der nächste Mieter zurückbauen oder die Fläche neu ausbauen. Das wirkt sich auf die Drittverwendungsfähigkeit aus.
Unterlagen und Praxis
Für die Bewertung brauchen wir die Vereinbarungen zum Ausbau im Mietvertrag, Rechnungen oder Kostenaufstellungen und Angaben dazu, wem die Einbauten gehören und was beim Auszug passiert. Viele Streitigkeiten entstehen, weil Rückbaupflichten im Vertrag nicht klar geregelt sind. Für den Wert ist das wichtig, weil Rückbau oder Neuausbau Kosten verursacht.
Häufige Fragen
Mindert ein Mieterausbau den Wert?
Wird beim Ankauf der Ausbaustand geprüft?
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.