Kurz gesagt: Supermärkte und Fachmärkte bewerten wir im Ertragswertverfahren. Entscheidend sind Mieter, Restlaufzeit, Verlängerungsoptionen und die Frage, was nach Vertragsende passiert. Eine Vertragsmiete über dem Markt zählt nur bis zum Ende der festen Laufzeit. Den Preis nennen wir individuell vorab.
Welche Objekte wir bewerten
- Supermärkte und Discounter, oft als Einzelobjekt am Ortsrand
- Getränke-, Drogerie-, Bau- und Gartenmärkte
- Fachmarktzentren mit mehreren Mietern und gemeinsamem Parkplatz
- Ehemalige Märkte, die leer stehen oder umgenutzt werden sollen
Was den Wert bestimmt
- Mietvertrag: Mieter, Restlaufzeit, Verlängerungsoptionen des Mieters, Wertsicherung, Umsatzmietklauseln und die Verteilung der Instandhaltung.
- Standort: Einwohner im Einzugsgebiet, Kaufkraft, Sichtbarkeit von der Hauptstraße, Zufahrt, Wettbewerb in der Umgebung.
- Verkaufsfläche und Zuschnitt: Entspricht die Fläche den heutigen Anforderungen der Händler? Viele ältere Märkte gelten heute als zu klein.
- Parkplätze: Anzahl, Zustand, Einbahnführung.
- Baurecht: Was ist am Standort erlaubt – und was wäre bei einer Erweiterung oder Neuvermietung erlaubt?
- Zustand: Dach, Kältetechnik, Beleuchtung, Parkplatzoberfläche.
Welches Verfahren wir anwenden
Handelsimmobilien werden im Ertragswertverfahren bewertet. Wir setzen die nachhaltig erzielbare Miete für Verkaufs-, Lager- und Nebenflächen an und berücksichtigen den laufenden Mietvertrag gesondert: Liegt die Vertragsmiete über der Marktmiete, zählt der Mehrertrag nur bis zum Ende der festen Laufzeit. Mieteroptionen sind für den Eigentümer zweischneidig – der Mieter kann verlängern, muss aber nicht.
Wichtig ist die Frage nach der Anschlussnutzung. Wir prüfen, ob am Standort nach Vertragsende realistisch wieder ein Händler einzieht, ob die Fläche erweitert werden müsste oder ob eine andere Nutzung naheliegt. Bei kleinen Märkten in schwachen Lagen kann der Wert nach Vertragsende stark sinken. Allgemeine Hinweise zu Ladenflächen in Innenstädten finden Sie unter Einzelhandelsimmobilien.
Besonderheiten und Risiken
Großflächiger Einzelhandel
Einzelhandelsbetriebe, die als großflächig gelten, sind nach § 11 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung im Regelfall nur in Kerngebieten oder speziell ausgewiesenen Sondergebieten zulässig. Die Verordnung vermutet erhebliche Auswirkungen ab 1.200 m² Geschossfläche; nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts beginnt die Großflächigkeit bei mehr als 800 m² Verkaufsfläche. Hinzu kommen die Vorgaben des Landesentwicklungsprogramms Bayern. Für die Bewertung heißt das: Ob ein Markt erweitert oder anders genutzt werden darf, hängt vom Bebauungsplan ab – und kann den Wert erheblich beeinflussen.
Mieterstruktur und Laufzeit
Ein Objekt mit einem einzigen Mieter hängt ganz an diesem Vertrag. Bei Fachmarktzentren achten wir auf den Ankermieter: Zieht der Lebensmittelmarkt aus, verlieren oft auch die kleineren Mieter Kundschaft.
Instandhaltung
Viele Mietverträge verlagern Kosten auf den Mieter, aber selten alle. Dach, Tragwerk und Parkplatz bleiben häufig beim Eigentümer. Wir prüfen die Klauseln und den Zustand und berücksichtigen anstehende Maßnahmen.
Typische Anlässe
- Verkauf oder Kauf, auch als Kapitalanlage
- Finanzierung und Beleihung
- Erbschaft oder Übertragung innerhalb der Familie
- Kaufpreisaufteilung für die Abschreibung
- Mietvertragsverlängerung oder Neuvermietung – dazu auch ein Mietgutachten
Welche Unterlagen wir brauchen
- Grundbuchauszug, Lageplan, Bebauungsplan
- Baugenehmigung mit genehmigter Verkaufsfläche
- Mietverträge mit allen Nachträgen
- Flächenaufstellung: Verkaufs-, Lager-, Sozial- und Nebenflächen, Stellplätze
- Nebenkostenabrechnungen, Angaben zu Instandhaltung und Modernisierung
Praxistipp: Vergleichen Sie die Verkaufsfläche in der Baugenehmigung mit der tatsächlich genutzten Fläche. Abweichungen sind nicht selten und können bei einem Verkauf oder einer Neuvermietung zum Problem werden.
Für Gewerbeimmobilien erhalten Sie ein individuelles Angebot.
Beispiel: Supermarkt mit Mietvertrag über Marktniveau
Mit fiktiven Beispielzahlen: ein Markt mit 1.200 m² Mietfläche, Vertragsmiete 12,00 €/m², Marktmiete 10,00 €/m², feste Laufzeit noch 7 Jahre.
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Jahresrohertrag zur Marktmiete | 1.200 m² × 10,00 €/m² × 12 | 144.000 € |
| Bewirtschaftungskosten | 10 % | − 14.400 € |
| Jahresreinertrag | 129.600 € | |
| Verzinsung des Bodenwerts | Bodenwert 350.000 € × 6,5 % | 22.750 € |
| Kapitalisierung | 106.850 € × 13,06 (6,5 %, 30 Jahre) | 1.395.320 € |
| Ertragswert zur Marktmiete | + 350.000 € Bodenwert | 1.745.320 € |
| Mehrertrag aus dem Vertrag | 1.200 m² × 2,00 € × 12 = 28.800 € × 5,48 (7 Jahre) | + 157.954 € |
| Verkehrswert (gerundet) | 1.900.000 € |
Der Mehrertrag macht hier rund 8 % des Wertes aus und fällt nach sieben Jahren weg. Ob der Mieter dann verlängert, bleibt offen. Deshalb bewerten wir den Mehrertrag nur für die feste Laufzeit und prüfen Bonität des Mieters und die Anschlussnutzung gesondert.
Was nach Vertragsende passiert
| Szenario | Folge für den Eigentümer | Wie wir es bewerten |
|---|---|---|
| Mieter verlängert | Weiter Ertrag zur Marktmiete | Ertragswert zur Marktmiete, Mehrertrag nur bis Vertragsende |
| Neuer Händler zieht ein | Leerstandszeit, ggf. Umbau und Incentives | Abschlag für Vermarktungsdauer und Umbau |
| Fläche zu klein oder Lage zu schwach | Dauerhafter Leerstand möglich | Alternativnutzung oder Abbruch prüfen, Wert nach unten begrenzt |
| Erweiterung nötig | Hängt von Baurecht und Grundstück ab | Planungsrecht prüfen, Annahme im Gutachten ausweisen |
Fachmarktzentren mit mehreren Mietern
Bei Zentren mit mehreren Mietern prüfen wir die Mieterstruktur: Ankermieter ziehen Kunden an, kleinere Mieter profitieren davon. Verlässt der Anker das Zentrum, kann das auf alle Verträge wirken, etwa durch Sonderkündigungsrechte oder sinkende Frequenz. Wir weisen im Gutachten aus, wie wir diese Abhängigkeit berücksichtigt haben. Gemeinschaftsflächen wie Parkplätze und ihre Instandhaltung prüfen wir ebenfalls. Siehe auch Verlängerungsoption und Restlaufzeit des Mietvertrags.
So läuft die Bewertung ab
Sie schildern uns Objekt und Zweck, wir erstellen ein individuelles Angebot. Nach dem Ortstermin werten wir Mietverträge, Pläne, Grundbuch und Marktdaten aus. Sie erhalten das schriftliche Gutachten, in der Regel 3–5 Werktage nach dem Ortstermin, sobald alle Unterlagen vorliegen. Für Banken, Gesellschafter, Finanzamt und Gerichte brauchen Sie ein vollständiges Verkehrswertgutachten. Allgemeine Hinweise zu Preisen stehen unter Honorar und Preise.
Rechtsgrundlagen und Quellen
- § 194 Baugesetzbuch (BauGB): Verkehrswert
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), § 11 Baunutzungsverordnung (BauNVO) zu großflächigem Einzelhandel
- Daten der Gutachterausschüsse, soweit für das Segment veröffentlicht