Neunkirchen b. Weiden war bis 1972 eine eigene Gemeinde. Zum 1. Juli 1972 wurde sie zusammen mit Brandweiher und Wiesendorf nach Weiden eingemeindet, gleichzeitig mit Frauenricht und Muglhof. Auch heute unterscheidet sich die Struktur vom Stadtkern: Die Ortsteile sind gewachsene Siedlungen mit älterem Bestand, Neubauten und zum Teil ehemals landwirtschaftlich genutzten Grundstücken.
Was wir in Neunkirchen häufig bewerten
Einfamilienhäuser aus verschiedenen Baujahren, ältere Wohnhäuser, Baugrundstücke und Anwesen mit Nebengebäuden. Bei Hofstellen und Nebengebäuden prüfen wir, wie sie baurechtlich genutzt werden dürfen und ob sie sich umnutzen lassen. Liegt ein Grundstück am Rand, klären wir, ob es Innen- oder Außenbereich ist (§ 34 oder § 35 BauGB), denn davon hängt ab, ob und wie gebaut werden darf.
Typische Anlässe
Häufig sind Erbfälle, bei denen mehrere Erben ein Haus am Ortsrand oder ein landwirtschaftliches Anwesen geerbt haben. Ein Verkehrswertgutachten liefert die Grundlage für die Auszahlung von Geschwistern oder den gemeinsamen Verkauf. Daneben bewerten wir bei Scheidung, Schenkung und Verkauf.
Neunkirchen in Zahlen
| Angabe | Wert |
|---|---|
| Einwohner | 1.718 |
| Fläche | 11,50 km² |
| Einwohner je km² (berechnet) | rund 150 |
| Zugehörige Ortsteile | Frauenricht, Latsch, Halmesricht, Spitalöd, Wiesendorf |
Quelle der Einwohner- und Flächenangaben: Tabelle der Stadtteile im Wikipedia-Artikel „Weiden in der Oberpfalz“, Einwohner mit Haupt- und Nebenwohnsitz, Stand 31.12.2021. Die Dichte haben wir daraus berechnet.
Mit weniger als 150 Einwohnern je Quadratkilometer ist Neunkirchen ländlich geprägt. Für die Bewertung heißt das: Es gibt weniger Verkäufe, die Vergleichsdaten sind dünner, und die Lage im Ortsteil, die Größe des Grundstücks und der Bestand an Nebengebäuden bestimmen den Wert stärker als im Stadtkern.
Haus mit Nebengebäuden und ehemalige Hofstelle
Viele Anwesen in den Ortsteilen haben Scheunen, Stallungen oder Werkstätten. Wir prüfen, ob diese Gebäude noch genutzt werden können, ob die Nutzung genehmigt ist und was eine Umnutzung oder ein Abbruch bedeuten würde. Bestandsschutz kann gelten, wenn ein Gebäude früher rechtmäßig errichtet wurde, siehe Bestandsschutz. Ob eine Umnutzung genehmigungsfähig wäre, entscheidet die Bauaufsicht. Mehr zu Hofstellen auf der Seite Bauernhof und Resthof bewerten.
Innenbereich oder Außenbereich?
Am Ortsrand hängt die Bebaubarkeit davon ab, ob ein Grundstück im Innenbereich (§ 34 BauGB) oder im Außenbereich (§ 35 BauGB) liegt. Das beeinflusst den Bodenwert erheblich. Wir klären das aus Bebauungsplan, Flächennutzungsplan und Auskünften der Stadt und weisen unsere Annahmen aus. Eine verbindliche Auskunft gibt nur die Bauaufsicht. Siehe Entwicklungszustand.
Hofstellen, Außenbereich und Unterlagen
Bei ländlichen Anwesen trennen wir Wohnhaus, Nebengebäude und Grundstücksflächen. Für Nebengebäude und ehemalige Hofstellen ist die baurechtlich zulässige Nutzung wichtig, für Randlagen die Einordnung nach § 34 oder § 35 BauGB. Dazu holen wir Bauakte, Flurkarte und Auskünfte der Stadt ein. Weil es im Ortsteil weniger Verkäufe gibt, ziehen wir bei Bedarf Vergleichsdaten aus ähnlichen Ortsteilen heran und kennzeichnen das im Gutachten.
| Objekt | Verfahren | Prüfpunkte |
|---|---|---|
| Einfamilienhaus am Ortsrand | Sachwert mit Marktanpassung | Lage, Grundstück, Außenbereichsfrage |
| Ehemalige Hofstelle | Sachwert, Flächen getrennt | Nebengebäude, Umnutzung, Bestandsschutz |
| Baugrundstück | Bodenwert nach Entwicklungszustand | Innen- oder Außenbereich, Erschließung |
| Erbfall mit mehreren Erben | Verkehrswert zur Auseinandersetzung | Stichtag, Miteigentum, Auszahlung |
Siehe auch Verkehrswertgutachten und Honorar und Preise.
Datengrundlage
Zuständig ist der Gutachterausschuss der Stadt Weiden; die Bodenrichtwerte sind über BORIS-Bayern abrufbar. Gibt es in Ihrem Ortsteil nur wenige Verkäufe, ziehen wir zusätzlich vergleichbare Lagen heran und begründen das im Gutachten.
Häufige Fragen
Wann wurde Neunkirchen nach Weiden eingemeindet?
Wie gehen Sie vor, wenn es kaum Vergleichsverkäufe gibt?
Bewerten Sie auch Nebengebäude und landwirtschaftlich genutzte Grundstücke?
Wie bewerten Sie ein Haus mit Scheune in Neunkirchen?
Gibt es in Neunkirchen genug Vergleichspreise?
Was heißt Innen- oder Außenbereich für den Wert?
Bewerten Sie auch landwirtschaftliche Anwesen?
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