Die Altstadt rund um Oberen und Unteren Markt ist das historische Zentrum von Weiden. Mit dem Stadtbrand von 1536 und dem Wiederaufbau in den Jahrzehnten danach hat sie eine bewegte Baugeschichte: Das Alte Schulhaus etwa wurde 1529 als Getreidespeicher der Tuchmacher errichtet, brannte 1536 bis auf die Grundmauern nieder und wurde 1565 neu aufgebaut. Das Alte Rathaus entstand zwischen 1539 und 1545 und wurde von 1914 bis 1917 umgebaut. Solche Gebäude sind keine Standardobjekte, und das gilt auch für viele ihrer Nachbarn.
Was wir in der Altstadt häufig bewerten
Typisch sind Wohn- und Geschäftshäuser mit Laden oder Gastronomie im Erdgeschoss und Wohnungen darüber, daneben Eigentumswohnungen in Altbauten sowie vermietete Mehrfamilienhäuser. Bei Geschäftshäusern kommt es auf die nachhaltig erzielbare Ladenmiete und das Leerstandsrisiko an, bei Wohnungen auf Zuschnitt, Zustand und Gemeinschaftseigentum. Die Auswertung stützt sich auf den Ertragswert, wenn die Objekte vermietet sind.
Denkmalschutz und Sanierungsbedarf
Ob ein Gebäude ein Einzeldenkmal ist oder zu einem geschützten Ensemble gehört, klären wir anhand der Bayerischen Denkmalliste. Das wirkt sich auf Umbaumöglichkeiten, Auflagen und Sanierungskosten aus, und damit auf den Wert. Bei älterer Bausubstanz erfassen wir den Zustand zerstörungsfrei und setzen den Sanierungsbedarf nachvollziehbar an. Wie wir dabei vorgehen, steht im Ratgeber zum Ortstermin.
Wann sich ein Gutachten lohnt
Bei Erbschaft und Schenkung kann ein Verkehrswertgutachten einen niedrigeren Wert als den pauschalen Ansatz des Finanzamts belegen, etwa wenn Denkmalauflagen oder Sanierungsstau den Wert drücken. Nur das vollständige Verkehrswertgutachten gilt als Nachweis, ein Kurzgutachten genügt dafür nicht. Weitere Anlässe sind Scheidung, Auseinandersetzung unter Erben, Verkauf und Finanzierung.
Die Altstadt in Zahlen
| Angabe | Wert |
|---|---|
| Einwohner | 3.943 |
| Fläche | 0,98 km² |
| Einwohner je km² (berechnet) | rund 4.020 |
| Zugehörigkeit | Stadtteil im historischen Stadtkern |
Quelle der Einwohner- und Flächenangaben: Tabelle der Stadtteile im Wikipedia-Artikel „Weiden in der Oberpfalz“, Einwohner mit Haupt- und Nebenwohnsitz, Stand 31.12.2021. Die Dichte haben wir daraus berechnet.
Historische Gebäude im Stadtkern
| Bauwerk | Angabe |
|---|---|
| Altes Rathaus | erbaut 1539–1545, umgebaut 1914–1917 |
| Altes Schulhaus | erbaut 1529 |
| Waldsassener Kasten | 1739–1742 |
| Oberes Tor, Unteres Tor und Flurerturm | historische Stadttore und Turm |
Das sind öffentliche Bauwerke. Die Wohn- und Geschäftshäuser rundherum sind meist privat und nicht alle denkmalgeschützt, aber oft ähnlich alt. Wir klären im Einzelfall, ob ein Gebäude Einzeldenkmal ist oder zu einem Ensemble gehört, und was das für Umbau, Sanierung und Wert bedeutet.
Worauf es bei Altstadthäusern ankommt
| Thema | Prüfung |
|---|---|
| Denkmalschutz | Einzeldenkmal oder Ensemble; Auflagen für Fassade, Fenster, Dach, Ausbau |
| Erdgeschoss | Nutzung als Laden oder Gastronomie, Nachvermietbarkeit, Leerstandsrisiko |
| Obergeschosse | Zuschnitt, Wohnfläche, Barrierefreiheit, Zustand |
| Gebäudesubstanz | Erkennbare Mängel, Feuchtigkeit, Haustechnik, Dachstuhl |
| Sanierungsbedarf | Umfang und Kosten, soweit erkennbar; keine technische Untersuchung |
| Gemischte Nutzung | Getrennte Ansätze für Laden, Büro und Wohnen, siehe Wohn- und Geschäftshaus |
Weitere Hinweise zu Altbauten und Auflagen auf der Seite Denkmalimmobilie bewerten.
Datengrundlage
Zuständig ist der Gutachterausschuss der Stadt Weiden; die Bodenrichtwerte sind über BORIS-Bayern abrufbar. Wie sie zu verstehen sind, erklärt der Ratgeber Bodenrichtwert.
Häufige Fragen
Wie bewerten Sie denkmalgeschützte Häuser in der Weidener Altstadt?
Wie wird ein Geschäftshaus mit Laden im Erdgeschoss bewertet?
Reicht ein Kurzgutachten für das Finanzamt?
Wie finde ich heraus, ob mein Haus in der Altstadt denkmalgeschützt ist?
Wie bewerten Sie ein Geschäftshaus am Marktplatz?
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